物権変動と対抗問題の完全図解宅建試験の頻出テーマ「物権変動と対抗問題」をイラストで解説

物権変動と対抗問題本試験 6 回出題

ひとことで言うと

物権変動における対抗問題は、当事者間の権利関係と第三者との関係を区別し、登記の有無が鍵となる。特に転々譲渡、時効取得、背信的悪意者、抵当権設定後の所有権移転など、頻出パターンを確実に理解することが重要。

押さえるべき要点

二重譲渡では、登記を先に備えた者が所有権を主張できる（民法177条）。
時効取得では、時効完成後に登記を備えた第三者に対しては、登記なくして所有権を主張できる。
背信的悪意者は保護されないが、善意の転得者は保護される。
抵当権設定登記が先行する場合、後から所有権移転登記を得ても抵当権者は対抗力を失わない。

引っかかりやすいポイント

転々譲渡で前主と転得者が直接対抗関係にあると誤解する。
時効完成前の第三者との関係で、時効取得者が常に優先されると誤解する。
背信的悪意者の悪意が、常に転得者に承継されると誤解する。
登記がないと、常に当事者間でも所有権移転の効果が発生しないと誤解する（当事者間では有効な場合もある）。
相続人が常に第三者にあたると誤解する（相続は包括承継なので、被相続人の地位をそのまま受け継ぐ）。

覚え方

「転々譲渡では前主脱落」「借地権は建物登記で対抗」「時効は遡及で勝利」「相続は法定で登記不要」。「不法占有者には登記不要、賃借人・二重譲渡には登記必要、時効取得者には登記で対抗不可」。「背信的悪意者の悪意は善意の転得者には感染しない」。「登記は最強、時効も契約の先後も登記に勝てない」。「時効完成後は登記不要」。「登記の先後で決まる対抗力」。「代金払えば権利確定、相続人も同じ立場」。