賃貸借契約21

1.Aは自己の所有する甲建物を事務所としてBに賃貸し、その後、本件契約の期間中に甲建物の屋根に雨漏りが生じたため、CがBから甲建物の屋根の修理を請け負い、Cによる修理が完了した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。令和7年試験 問72.Aを貸主、Bを借主として甲建物の賃貸借契約が令和7年7月1日に締結された場合の甲建物の修繕に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。令和5年試験 問93.Aを貸主、Bを借主として、A所有の甲土地につき、資材置場とする目的で期間を2年として、AB間で、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。令和4年試験 問64.AがB所有の甲土地を建物所有目的でなく利用するための権原が、①地上権である場合と②賃借権である場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。令和4年試験 問85.次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。令和3年12月試験

民法の権利関係分野における賃貸借契約は、不動産取引の核心をなす重要テーマです。賃貸借は当事者間の契約関係として、賃料、期間、更新、解除、修繕義務等多くの論点を含みます。宅建試験では毎年複数問出題され、賃借権の対抗力、修繕義務、敷金、転貸等が頻出します。特に令和7年試験では修繕義務と第三者による修繕が問われました。

・賃貸人は賃借人が使用収益するために必要な修繕を行う義務を負います。雨漏り、破損等の修繕は賃貸人の責任です（民法606条1項）。 ・賃借人は賃貸人に対して相当の期間を定めて修繕を催告し、賃貸人が修繕をしないときは、賃借人が修繕をし、その費用の償還を請求できます（民法607条）。 ・賃料は当事者の合意により定められ、合意がない場合は目的物の性質、時価等を考慮して決定されます。賃料増減請求権も認められています。 ・賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借物を転貸できず、無断転貸は解除事由となります（民法612条1項）。 ・賃貸借契約は当事者の死亡によって終了しませんが、使用貸借は当事者の死亡により終了する点が重要な違いです。 ・必要費（通常の維持管理費）は賃貸人の負担とし、有益費（改良による価値増加分）は賃借人の負担としますが、償還請求が可能です。 ・賃貸借の期間は当事者の合意により自由に定めることができますが、借地借家法により最低存続期間等の制限があります。

・特約により修繕義務を賃借人に負担させることができますが、借家の場合は借地借家法7条により、特約が賃借人に不利な場合でも賃貸人の修繕義務が否定されないことがあります。 ・緊急の修繕が必要な場合、賃借人は催告なしに修繕を行い、費用の償還を請求できます（民法607条2項但書）。 ・賃借人の過失による損害の場合、修繕義務は賃借人に帰属し、賃貸人は修繕を拒絶できます。 ・期間の定めのない賃貸借では、いつでも解約の申入れが可能ですが、正当な事由が必要とされる場合があります。

賃貸借と使用貸借の最大の違いは有償・無償の別と死亡による終了の有無です。賃借権と地上権は債権・物権の違いが重要です。修繕義務は賃貸借では賃貸人、使用貸借では借主に帰属します。

・「賃貸借は死んでも終わらない、使用貸借は死んだら終わり」：賃貸借は相続され、使用貸借は死亡で終了することを語呂合わせで覚えましょう。 ・「修繕は貸主、でも催告すれば借主もできる」：修繕義務は賃貸人にありますが、賃借人は催告後に修繕して費用償還を請求できることを覚えましょう。 ・「地上権は物権、賃借権は債権」：地上権は物権として第三者に対抗でき、賃借権は債権として賃貸人にのみ主張できる違いを覚えましょう。