平成2年(1990)本試験
問35従業員としての専任宅建士の要件（成年者であること等）と、宅建業者本人が宅建士である場合の「みなし専任」規定による要件免除の違いを区別すること。
宅建士過去問
この問題の全体像
この問題は、専任の宅地建物取引士の設置要件、特に宅建業者本人が宅建士である場合の特例（みなし専任）と、従業員としての要件や手続きに関する正誤判定を問うものです。
宅地建物取引士に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者は、他の宅地建物取引業者に勤務していた宅地建物取引士を採用したときは、その宅地建物取引士が登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。
- 2宅地建物取引業を営む株式会社にあっては、当該会社の監査役を専任の宅地建物取引士として置くことができる。
- 3宅地建物取引業者が宅地建物取引士である場合、その者は、18歳未満であっても、自ら主として業務に従事する事務所等に置かれる成年者である専任の宅地建物取引士とみなされる。
- 4宅地建物取引業者は、事務所以外で専任の宅地建物取引士を置かなければならないとされている場所においても業務に従事する者の数に対する割合が1/5となるように、専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
従業員としての専任宅建士の要件（成年者であること等）と、宅建業者本人が宅建士である場合の「みなし専任」規定による要件免除の違いを区別すること。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、専任の宅地建物取引士の設置要件、特に宅建業者本人が宅建士である場合の特例（みなし専任）と、従業員としての要件や手続きに関…
03
知識背景
専任の宅地建物取引士制度は、宅建業者がその事務所ごとに一定数以上の有資格者を置き、業務の適正化と消費者保護を図るための制度です。事務…
04
覚え方
「社長（業者）は特別扱い、年齢不問で専任に」「監査役はダメ、業務しないから」「事務所以外はワンオペ（1人）OK」。
05
試験のコツ
専任宅建士になれる人物・なれない人物の判定
・事務所ごとの必要人数計算
・就職・退職・変更登録の手続きの区別
06
実務での見え方
個人事業主として不動産屋を開業する際、自分自身が宅建士であれば、別途専任の宅建士を雇うコストをかけずに開業できます。
02深度分析
要約
この問題は、専任の宅地建物取引士の設置要件、特に宅建業者本人が宅建士である場合の特例（みなし専任）と、従業員としての要件や手続きに関する正誤判定を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第15条第1項（専任の宅地建物取引士の設置）宅地建物取引業法第15条第2項（専任の宅地建物取引士の要件）宅地建物取引業法第18条第1項（登録）宅地建物取引業法第22条の2（事務所等における専任の宅地建物取引士）
論理の流れ
選択肢1は、他の業者から採用した場合の手続きが「変更の登録」ではなく「就職の届出」であるため誤り。選択肢2は、監査役は業務を執行しないため専任の宅建士にはなれず誤り。選択肢4は、事務所以外の場所では従事者数の5分の1ではなく、1名以上置けばよいため誤り。したがって、選択肢3が正解となります。業者本人が宅建士である場合、その者は成年者である専任の宅建士とみなされるという特例規定に基づき、年齢要件が免除されるため正しい記述です。
重要な区別
従業員としての専任宅建士の要件（成年者であること等）と、宅建業者本人が宅建士である場合の「みなし専任」規定による要件免除の違いを区別すること。
各選択肢のポイント
- 他の業者から採用した場合、変更の登録ではなく、新たに勤務する都道府県知事への「就職の届出」が必要となるため誤りです。
- 専任の宅建士は、一定以上の割合で「主として」業務に従事する者でなければならず、監査役はこれに該当しないため誤りです。
- 宅建業者本人が宅建士である場合、その者は成年者である専任の宅建士とみなされるため、たとえ18歳未満であっても要件を満たすとされるため正しいです。
- 事務所以外の場所（展示場等）では、従事者数の5分の1ではなく、業務に従事する者が1人以上であれば1人置けばよいため誤りです。
03知識背景
テーマ概要
専任の宅地建物取引士制度は、宅建業者がその事務所ごとに一定数以上の有資格者を置き、業務の適正化と消費者保護を図るための制度です。事務所の規模や種類（本店、支店、その他）によって必要人数が異なり、また法人の役員や個人業者本人に対する特例も設けられています。
歴史的背景
宅建業法制定当初より、専門知識を持つ者を事務所に配置することが義務付けられていました。平成期の改正により、事務所以外の場所（案内所等）の規定が整備され、また成年年齢の引き下げに伴う関連整備も行われています。
関連法令
宅地建物取引業法第15条宅地建物取引業法第18条宅地建物取引業法施行規則第6条の4
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」分野における「業者の義務」の柱の一つであり、毎年のように出題される最重要論点の一つです。
前提知識
この問題を理解するためには、宅建士の登録制度、専任宅建士の数え方（本店は5人に1人、その他は1人以上）、および就職・退職時の手続き（届出）についての基礎知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「社長（業者）は特別扱い、年齢不問で専任に」「監査役はダメ、業務しないから」「事務所以外はワンオペ（1人）OK」。
ビジュアル描写
事務所の地図をイメージし、本店には人がたくさんいてその5分の1が資格者、遠くの案内所には資格者がたった1人座っている図を思い浮かべます。
重要公式
本店の必要数＝従事者数÷5（切り上げ）、その他＝1名以上。
関連連想
「変更登録」は自分の情報（名前や住所）が変わった時、「就職届出」は勤務先が変わった時と連想します。
比較表
本店・支店：従事者数×1/5（端数切り上げ）、その他の場所（案内所等）：1名以上。法人の役員：専任になれるが、監査役は不可。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。業者の義務違反は監督処分の対象となるため、出題頻度が極めて高い。
出題パターン
- 専任宅建士になれる人物・なれない人物の判定
- 事務所ごとの必要人数計算
- 就職・退職・変更登録の手続きの区別
解法・消去法
「変更の登録」という言葉が出たらほぼ誤りと判断できます。また「監査役」が専任になれるという記述も常に誤りです。
時間戦略
「変更の登録」「監査役」「5分の1」といったキーワードを即座に見抜き、消去法で素早く解答することで、他の難問に時間を残します。
06実務応用
実務シナリオ
個人事業主として不動産屋を開業する際、自分自身が宅建士であれば、別途専任の宅建士を雇うコストをかけずに開業できます。
実務への影響
この制度により、小規模な不動産業者でも人件費の負担なく開業・継続が可能となり、業界の参入障壁を下げる役割を果たしています。
ケーススタディ
ある不動産会社の支店長が宅建士であり、支店の従事者が4名の場合、支店長が専任としてカウントされるため、新たに宅建士を採用する必要がありません。
業界関連性
事務所運営のコスト構造と人員配置の根拠となるため、不動産業界の経営管理において極めて重要です。
ニュース連動
成年年齢が18歳に引き下げられた際、宅建士の年齢要件や専任宅建士の成年者要件に関する法改正の議論がなされました。
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