平成2年(1990)本試験
問36「宅建業に関する取引により生じた債権」に該当するか否かの区別が最も重要です。広告代金や事務所賃料などの一般債権は含まれません。
営業保証金過去問
この問題の全体像
営業保証金制度における供託手続き、還付請求権の範囲、および不足額供託の期間に関する正誤判定を問う問題です。特に「取引により生じた債権」の定義と「保管替え」の可否条件が論点となります。
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1新たに宅地建物取引業を営もうとする者は、営業保証金を金銭又は国土交通省令で定める有価証券により、主たる事務所のもよりの供託所に供託した後に、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けなければならない。
- 2宅地建物取引業者は、その主たる事務所を移転したためそのもよりの供託所が変更した場合において、金銭と有価証券をもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく、費用を予納して、営業保証金を供託している供託所に対し、移転後の主たる事務所のもよりの供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。
- 3宅地建物取引業者との取引により生じた債権であっても、広告業者の広告代金債権については、当該広告業者は、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有しない。
- 4宅地建物取引業者は、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することとなったときは、通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければ、10万円以下の罰金に処せられることがある。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「宅建業に関する取引により生じた債権」に該当するか否かの区別が最も重要です。広告代金や事務所賃料などの一般債権は含まれません。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
営業保証金制度における供託手続き、還付請求権の範囲、および不足額供託の期間に関する正誤判定を問う問題です。特に「取引により生じた債権…
03
知識背景
営業保証金制度は、宅建業者が取引相手に損害を与えた場合に備え、一定額の金銭等を供託所に預けることを義務付ける消費者保護制度です。還付…
04
覚え方
「広告（こうこく）は高くても還付されない」＝広告代金は営業保証金から還付されないと覚える。
05
試験のコツ
還付請求ができる債権の範囲（取引債権か業務債権か）
・事務所移転時の手続き（保管替えの可否）
・不足額供託の期間（1週間か2週間か）
06
実務での見え方
宅建業者が倒産した際、購入者が支払った手付金が返ってこない事態が発生した場合、購入者は営業保証金から弁済を受けることができます。
07
よくある間違い
{"mistake":"事務所移転の際、有価証券を含めても「保管替え」ができると理解している。","why_wrong":"手続きの…
02深度分析
要約
営業保証金制度における供託手続き、還付請求権の範囲、および不足額供託の期間に関する正誤判定を問う問題です。特に「取引により生じた債権」の定義と「保管替え」の可否条件が論点となります。
法的根拠
宅地建物取引業法第25条（営業保証金の供託等）宅地建物取引業法第27条（営業保証金の還付）宅地建物取引業法第28条（営業保証金の不足額の供託）宅地建物取引業法施行規則第15条（営業保証金の保管替え等）
論理の流れ
選択肢1は免許取得前の供託を求めているため誤りです。選択肢2は有価証券を含む場合の保管替えは認められないため誤りです。選択肢3は、営業保証金が宅建業に関する取引によって生じた債権に限定されるため、広告代金などの業務上の一般債権は対象外となり正しい記述です。選択肢4は不足額供託の期間が2週間ではなく1週間であるため誤りです。以上より正解は3です。
重要な区別
「宅建業に関する取引により生じた債権」に該当するか否かの区別が最も重要です。広告代金や事務所賃料などの一般債権は含まれません。
各選択肢のポイント
- 免許を受けた後でなければ供託することができず、免許申請段階での供託は不要かつ不可能であるため誤り。
- 営業保証金の保管替えが認められるのは、供託が金銭のみの場合に限られるため誤り。
- 広告代金債権は宅建業に関する取引により生じた債権ではないため、還付請求権を有しない記述は正しい。
- 不足額を供託すべき期間は、通知書の送付を受けた日から1週間以内であり、2週間ではないため誤り。
03知識背景
テーマ概要
営業保証金制度は、宅建業者が取引相手に損害を与えた場合に備え、一定額の金銭等を供託所に預けることを義務付ける消費者保護制度です。還付請求権者は取引の当事者に限定されます。
歴史的背景
宅建業法制定当初から存在する核心的な制度で、消費者保護の観点から、供託方法として国債などの有価証券も認めるなど、業者の資金負担軽減と確実な担保確保のバランスが図られてきました。
関連法令
民法第494条（供託）宅地建物取引業法第25条から第30条供託法
体系的位置づけ
宅建試験の「宅地建物取引業法」における「監督」分野に位置づけられ、業者の財産的信用を担保する重要な論点です。
前提知識
主たる事務所と従たる事務所ごとの供託額の違い、還付手続きの流れ、および供託所ごとの管轄（最寄りの法務局）についての理解が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「広告（こうこく）は高くても還付されない」＝広告代金は営業保証金から還付されないと覚える。
ビジュアル描写
供託所という金庫の前に並ぶ列をイメージし、その列には「物件を買った人」「売った人」しか並べず、「広告業者」や「大家さん」は列から外れていると想像します。
重要公式
不足額供託期間＝1週間。還付請求権者＝取引当事者のみ。
関連連想
「取引により生じた」という言葉を「物件の売買等に関連して」と言い換えて、業務上の経費とは切り離して連想する。
比較表
金銭のみの供託→保管替え可。金銭＋有価証券の供託→取り戻し＆再供託（保管替え不可）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。頻出かつ紛らわしい論点が多いため、確実に正解する必要がある。
出題パターン
- 還付請求ができる債権の範囲（取引債権か業務債権か）
- 事務所移転時の手続き（保管替えの可否）
- 不足額供託の期間（1週間か2週間か）
解法・消去法
選択肢に「有価証券」と「保管替え」が両方登場したら、原則として誤りと判断して消去する。
時間戦略
「有価証券」の文字を見たら即座に保管替えの可否をチェックし、「1週間」「2週間」などの数字には注意して素早く判断する。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が倒産した際、購入者が支払った手付金が返ってこない事態が発生した場合、購入者は営業保証金から弁済を受けることができます。
実務への影響
この制度があることで、万が一業者に資金力がなくなっても、消費者は最低限の救済を受けることができ、取引の安全性が高まります。
ケーススタディ
悪質な業者が手付金を持ち逃げした事件において、被害者が法務局へ還付請求を行い、営業保証金から被害額の返還を受けた実例がある。
業界関連性
業者にとっては多額の資金を拘束されるコストですが、信頼性を示すための必須要件として業界の基盤となっている。
ニュース連動
近年の宅建業者の不正経理や倒産ニュースにおいて、営業保証金が被害者救済の最後の砦として注目されることがある。
07よくある間違い
事務所移転の際、有価証券を含めても「保管替え」ができると理解している。
なぜ間違えるか:手続きの簡素化である保管替えは、換価容易な金銭のみの場合に限られるという例外規則を見落としているため。
正しい理解:「有価証券＝面倒な手続き（取り戻し・再供託）」とセットで覚える。
業者に対するあらゆる債権（広告費、報酬、事務所家賃など）が還付対象だと考える。
なぜ間違えるか:「取引により生じた債権」という限定条件を無視し、業者への債権であれば何でもよいと広義に捉えすぎているため。
正しい理解:「取引の相手（顧客）」だけが救済対象だとイメージし、業者のビジネスパートナーは除外する。
不足額の供託期間を「2週間」と覚えている。
なぜ間違えるか:他の行政手続きの期間（例：届出期間など）と混同しているか、単純な記憶違いであることが多い。
正しい理解:「不足（ふそく）」＝「一息（いっき/1週間）」の語呂合わせで覚える。
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