平成4年(1992)本試験
問39専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い、特に「指定流通機構への登録義務」の有無と、「34条書面」への宅建士記名押印の要否を区別すること。
媒介契約過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法における媒介契約（一般、専任、専属専任）の締結時のルール、特に書面交付義務、報酬の定め、有効期間と更新、そして指定流通機構への登録義務について正誤を判断するものです。
宅地建物取引業者ＡがＢの所有する宅地の売却の依頼を受け、Ｂと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａは、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約の内容を記載した書面を作成して、Ｂに交付しなければならないが、この書面には、宅地建物取引士Ｃの記名押印が必要である。
- 2ＢがＡに支払う報酬については、売買契約が成立しないと確定しないから、媒介契約を締結する際には、報酬に関する事項を定めなくてもよい。
- 3この媒介契約が専任媒介契約であるときは、その有効期間は３月を超えることができないが、有効期間が満了して、Ｂの更新拒絶の申出がないときは、媒介契約は更新されたものとみなされる。
- 4この媒介契約が専属専任媒介契約であるときは、Ａは、契約の相手方の探索については、国土交通大臣の指定する流通機構に当該宅地を登録することにより、行わなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い、特に「指定流通機構への登録義務」の有無と、「34条書面」への宅建士記名押印の要否を区別すること。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法における媒介契約（一般、専任、専属専任）の締結時のルール、特に書面交付義務、報酬の定め、有効期間と更新、そして指…
03
知識背景
媒介契約は、不動産業者が売買や交換の仲介を行う際に依頼者と結ぶ契約です。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、依頼者の利益…
04
覚え方
専属専任は『専』（セン）から『登録』（セン）を連想。34条書面は『サンシ』（34）で『さんし』（３・４）は不要、つまり宅建士不要と覚…
05
試験のコツ
34条書面と35条書面の記載事項や押印義務の混同
・専任と専属専任の違い（登録義務と報告頻度）
・媒介契約の期間制限と自動更新の可否
06
実務での見え方
売主が不動産会社に売却を依頼する際、専属専任媒介契約を結べば、その物件は必ずREINS（指定流通機構）に登録され、他の不動産会社も検…
07
よくある間違い
{"mistake":"34条書面（媒介契約書面）にも宅建士の記名押印が必要だと勘違いする。","why_wrong":"35条書面…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法における媒介契約（一般、専任、専属専任）の締結時のルール、特に書面交付義務、報酬の定め、有効期間と更新、そして指定流通機構への登録義務について正誤を判断するものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条宅地建物取引業法第34条の2宅地建物取引業法施行規則第16条の2
論理の流れ
まず選択肢1の「34条書面への宅建士記名押印」について考えます。これは35条書面や37条書面とは異なり義務ではありません。次に選択肢2、報酬は契約不成立の場合でもその額や計算方法を定める必要があります。選択肢3、媒介契約の自動更新は禁止されています。最後に選択肢4、専属専任媒介契約では指定流通機構への登録が義務付けられており、これが正解となります。
重要な区別
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い、特に「指定流通機構への登録義務」の有無と、「34条書面」への宅建士記名押印の要否を区別すること。
各選択肢のポイント
- 34条書面（媒介契約書面）には宅建士の記名押印は不要であり、35条書面や37条書面とは異なる。
- 媒介契約書面には、報酬の額や計算方法を記載することが必要的記載事項として定められている。
- 専任媒介契約の期間は3ヶ月以内だが、自動更新は禁止されており、更新には再度合意が必要。
- 専属専任媒介契約では、契約相手方の探索のために指定流通機構への登録が義務付けられている。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は、不動産業者が売買や交換の仲介を行う際に依頼者と結ぶ契約です。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、依頼者の利益保護と取引の円滑化のために、それぞれ契約期間や業務範囲、説明義務などが厳密に規定されています。
歴史的背景
不動産流通の近代化と透明性を高めるため、指定流通機構（レインズ）の活用を促進する観点から、専属専任媒介契約にはより強い登録義務が課されました。これにより物件情報のネットワーク化が進展しました。
関連法令
宅地建物取引業法第34条（媒介契約の内容の書面化）宅地建物取引業法第34条の2（専任媒介契約等）民法第643条（委任）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における重要な柱の一つであり、契約締結から成立後の書面交付までのプロセスを理解するための基礎となる分野です。
前提知識
媒介契約の3つの類型（一般、専任、専属専任）の定義と違い、34条書面（媒介契約書面）と35条書面（重要事項説明書）の区別、および指定流通機構の役割を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専属専任は『専』（セン）から『登録』（セン）を連想。34条書面は『サンシ』（34）で『さんし』（３・４）は不要、つまり宅建士不要と覚える。
ビジュアル描写
専属専任媒介契約を結ぶと、物件情報が強制的に「指定流通機構」という大きなプールに放り込まれるイメージを描く。
重要公式
専属専任＝登録義務＋1週間ごとの報告。期間＝3ヶ月以内。自動更新＝禁止。
関連連想
「専属」は「専用」の席を予約するように、しっかりとシステムに「登録」するイメージで覚える。
比較表
【一般】他者可・登録不要・報告義務なし。【専任】他者不可・登録不要（但し努力義務）・2週間ごとに報告。【専属専任】他者不可・登録義務あり・1週間ごとに報告。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要、頻出論点であり基礎知識のため
出題パターン
- 34条書面と35条書面の記載事項や押印義務の混同
- 専任と専属専任の違い（登録義務と報告頻度）
- 媒介契約の期間制限と自動更新の可否
解法・消去法
「自動更新」「34条書面に宅建士押印」「報酬を定めなくてよい」は常に誤りである可能性が高いため、これらを含む選択肢から消していく。
時間戦略
媒介契約の種類ごとの特徴を整理して覚えておけば、消去法で即答できるため、1分以内に解答したい。
06実務応用
実務シナリオ
売主が不動産会社に売却を依頼する際、専属専任媒介契約を結べば、その物件は必ずREINS（指定流通機構）に登録され、他の不動産会社も検索できるようになります。
実務への影響
この制度により、物件情報が広く共有され、売買の成立確率が高まり、市場の透明性が保たれます。業者は適切な業務遂行が義務付けられます。
ケーススタディ
ある業者が専属専任媒介契約を結んだにもかかわらずREINSに登録せず、依頼者から損害賠償を請求された事例。登録義務違反は業務停止処分の対象ともなる。
業界関連性
不動産取引において最も基本的な契約形態であり、業者の信頼性と業務遂行能力を示す根幹となる。
ニュース連動
近年の不動産テックの進展に伴い、指定流通機構のデータ活用やAPI連携に関する話題と関連が深い。
07よくある間違い
34条書面（媒介契約書面）にも宅建士の記名押印が必要だと勘違いする。
なぜ間違えるか:35条書面や37条書面との混同。これらは重要事項説明や契約締結に関わるため厳格だが、34条は契約成立の証明が主目的。
正しい理解:「34（さんし）は3・4（さん・し）不要」と語呂合わせで覚える。
専任媒介契約でも指定流通機構への登録が義務だと答える。
なぜ間違えるか:専任媒介契約では登録は「努力義務」に留まり、強制ではない。専属専任のみが「義務」。
正しい理解:「専属」＝「専用」＝「必ず席（登録）を取る」とイメージする。
媒介契約の有効期間が満了したら、特に何もしなくても自動的に更新されると考える。
なぜ間違えるか:賃貸借契約などの自動更新と混同している。媒介契約では依頼者が不利にならないよう自動更新は禁止。
正しい理解:「媒介はマメに更新」の意で、自動更新はないと覚える。
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