平成4年(1992)本試験
問4035条（契約前の現状・権利）と37条（契約後の履行手続き）の明確な線引き。
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
35条重要事項説明の範囲と、37条書面記載事項との区別を問う問題。道路幅員、インフラ整備見通し、規約の内容は必須説明事項である一方、移転登記申請時期は35条では不要であることを識別する。
宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。
- 1取引物件が工事完了前の土地付建物であったので、完了時の形状・構造については説明したが、当該物件に接する道路の幅員については説明しなかった。
- 2水道、電気及び都市ガスは完備、下水道は未整備と説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。
- 3取引物件が区分所有建物（建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である建物をいう。）であったので、その建物の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約が定められていることは説明したが、その内容は説明しなかった。
- 4取引物件の登記簿の表題部に記載されている所有者の氏名については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
35条（契約前の現状・権利）と37条（契約後の履行手続き）の明確な線引き。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
35条重要事項説明の範囲と、37条書面記載事項との区別を問う問題。道路幅員、インフラ整備見通し、規約の内容は必須説明事項である一方、…
03
知識背景
重要事項説明制度は、宅建業者が契約前に買主等に対し、物件や取引条件に関する重要な事項を宅建士に説明させる制度。消費者保護の中核をなす…
04
覚え方
「35は現状と権利、37は未来と手続き」。登記申請時期は未来の行為なので37条へ。
05
試験のコツ
35条と37条のひっかけ
・未整備インフラの説明漏れ
・規約の内容説明漏れ
06
実務での見え方
下水道未整備の土地を売却する際、整備の見通しを説明しなかったため、買主が高額の汲み取り費用を負担することになりトラブルとなる。
07
よくある間違い
{"mistake":"移転登記の申請時期を35条事項だと思い込む。","why_wrong":"登記に関することだから重要事項だと…
02深度分析
要約
35条重要事項説明の範囲と、37条書面記載事項との区別を問う問題。道路幅員、インフラ整備見通し、規約の内容は必須説明事項である一方、移転登記申請時期は35条では不要であることを識別する。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法施行規則第16条の2宅地建物取引業法第37条
論理の流れ
選択肢1は道路幅員が未説明なので違反。選択肢2は整備見通しが未説明なので違反。選択肢3は規約の内容が未説明なので違反。選択肢4は移転登記申請時期が35条説明事項ではなく37条書面記載事項であるため、説明しなくても違反しない。
重要な区別
35条（契約前の現状・権利）と37条（契約後の履行手続き）の明確な線引き。
各選択肢のポイント
- 道路幅員は土地の形状・構造に関わる重要事項であり、未説明は違反。
- 未整備の設備については、その整備の見通しの説明が必須。
- 専用使用権に関する規約は、その存在だけでなく内容も説明が必要。
- 移転登記の申請時期は35条説明事項ではなく37条書面記載事項である。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明制度は、宅建業者が契約前に買主等に対し、物件や取引条件に関する重要な事項を宅建士に説明させる制度。消費者保護の中核をなす。
歴史的背景
1992年当時から35条と37条の区別は基本的な出題ポイント。その後、耐震化や瑕疵担保に関する事項などが追加されている。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条民法第559条建物の区分所有等に関する法律
体系的位置づけ
業務法の中で最も重要かつ出題頻度が高い分野。宅建士の資質が問われる実務的領域。
前提知識
35条と37条の違い、登記簿の構造、都市計画法における道路の定義、区分所有法の規約に関する知識。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「35は現状と権利、37は未来と手続き」。登記申請時期は未来の行為なので37条へ。
ビジュアル描写
契約成立の境界線を引き、その前が35条（説明）、後が37条（書面交付）とイメージする。
重要公式
未整備インフラ＝整備の見通し説明必須。
関連連想
「申請時期」＝「いつやるか」＝契約後の話＝37条。
比較表
35条：登記記録の内容、道路状況、設備の整備状況。37条：移転登記申請時期、金銭の支払時期。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。35条と37条の混同は頻出かつ致命的。
出題パターン
- 35条と37条のひっかけ
- 未整備インフラの説明漏れ
- 規約の内容説明漏れ
解法・消去法
「見通し」「内容」が抜けている選択肢はまず×。登記申請時期は37条と知っていれば即座に4が○とわかる。
時間戦略
基本問題なので即答を目指す。迷ったら「35条は現状、37条は未来」で判断。
06実務応用
実務シナリオ
下水道未整備の土地を売却する際、整備の見通しを説明しなかったため、買主が高額の汲み取り費用を負担することになりトラブルとなる。
実務への影響
説明漏れは業務停止処分や損害賠償リスクにつながるため、宅建士の責任は極めて重い。
ケーススタディ
区分所有建物で、専用庭があることを説明せず、買主が共用部分だと誤解して近隣住民と揉めた事例。
業界関連性
不動産取引における紛争防止の最前線。宅建士の存在意義そのもの。
ニュース連動
住宅設備の老朽化やインフラ整備遅延に関するニュースは、説明義務の重要性を再認識させる。
07よくある間違い
移転登記の申請時期を35条事項だと思い込む。
なぜ間違えるか:登記に関することだから重要事項だと直感的に思い込んでしまう。
正しい理解:「35条は現状、37条は未来」というキーワードで整理する。
未整備のライフラインについて「整備の見通し」を説明しない。
なぜ間違えるか:「未整備である」と事実を伝えれば十分だと考える。
正しい理解:「未整備＝見通し説明」のセットで覚える。
規約の存在だけ説明して内容を省略する。
なぜ間違えるか:「専用使用権の規約がある」と言えば、内容は買主が確認すればよいと思う。
正しい理解:規約については「存在」だけでなく「内容」までが説明対象と覚える。
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