平成4年(1992)本試験
問41保全措置の「3つの消滅事由」を覚える：①物件引渡し完了、②所有権移転登記完了、③買主への鍵の引渡し。これらのいずれかが完了すれば保全措置義務は消滅し、保証契約の解約が可能になる。「登記完了＝保証解約OK」と覚える。
手付金等の保全措置過去問
この問題の全体像
本問は宅建業法41条の2に規定する手付金等の保全措置に関する問題である。宅建業者が自ら売主となって一般消費者と売買契約を締結する場合、買主保護のため一定額を超える手付金等について保全措置を講ずる義務がある。争点は①保全措置が必要となる金額の判定、②適格な保全措置の内容、③保全措置義務の消滅時期である。各選択肢では手付金や中間金の受領に際して異なる保全措置が講じられており、それぞれが宅建業法の要件を満たすかが問われている。特に所有権移転登記完了による保全措置義務の消滅という重要な論点が含まれている。
宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって宅地建物取引業者でないＢとマンンョン（工事完了済）の売買契約（価格4,500万円）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはがどれか。
- 1Ａは、Ｂから手付金400万円及び中間金2,000万円を受領し、中間金については、銀行と保証委託契約を締結して、その契約を証する書面をＢに交付したが、手付金については、何らの保全措置を講じていない。
- 2Ａは、Ｂから手付金600万円を受領するに当たって、半額については銀行と保証委託契約を締結し、また、残りの半額については友人を連帯保証人として、それぞれの契約を証する書面をＢに交付した。
- 3Ａは、Ｂから手付金900万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をＢに交付したが、その後Ｂへの所有権移転登記を行ったので、当該保証委託契約を解約した。
- 4Ａは、Ｂから手付金1,000万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をＢに交付したが、その後当該マンションを6,000万円で買いたいというＣが現れたので、2,000万円をＢに支払って、Ｂとの売買契約を解除した。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
保全措置の「3つの消滅事由」を覚える：①物件引渡し完了、②所有権移転登記完了、③買主への鍵の引渡し。これらのいずれかが完了すれば保全措置義務は消滅し、保証契約の解約が可能になる。「登記完了＝保証解約OK」と覚える。
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02
深度分析
本問は宅建業法41条の2に規定する手付金等の保全措置に関する問題である。宅建業者が自ら売主となって一般消費者と売買契約を締結する場合…
03
知識背景
本問は宅建業法41条の2に規定する手付金等の保全措置に関する問題である。宅建業者が自ら売主となって一般消費者と売買契約を締結する場合…
04
覚え方
保全措置の「3つの消滅事由」を覚える：①物件引渡し完了、②所有権移転登記完了、③買主への鍵の引渡し。これらのいずれかが完了すれば保全…
05
試験のコツ
手付金単体では基準額以下でも中間金と合算すると基準額を超える場合の判定を見落とす
・友人の連帯保証を適格な保全措置と誤認する（銀行等…
06
実務での見え方
実務では新築マンション販売時に手付金と中間金を段階的に受領するケースが多い。例えば契約時に手付金500万円、中間金1,500万円を受…
07
よくある間違い
{"mistake":"選択肢1で手付金400万円が1,000万円以下なので保全措置不要と判断","why_wrong":"宅建業法…
02深度分析
要約
本問は宅建業法41条の2に規定する手付金等の保全措置に関する問題である。宅建業者が自ら売主となって一般消費者と売買契約を締結する場合、買主保護のため一定額を超える手付金等について保全措置を講ずる義務がある。争点は①保全措置が必要となる金額の判定、②適格な保全措置の内容、③保全措置義務の消滅時期である。各選択肢では手付金や中間金の受領に際して異なる保全措置が講じられており、それぞれが宅建業法の要件を満たすかが問われている。特に所有権移転登記完了による保全措置義務の消滅という重要な論点が含まれている。
法的根拠
宅建業法41条の2宅建業法39条宅建業法施行規則16条の2
論理の流れ
正解は3番。所有権移転登記完了により物件の引渡しが完了したため、宅建業法41条の2の保全措置義務が消滅し、保証委託契約の解約が適法となる。
重要な区別
保全措置の「3つの消滅事由」を覚える：①物件引渡し完了、②所有権移転登記完了、③買主への鍵の引渡し。これらのいずれかが完了すれば保全措置義務は消滅し、保証契約の解約が可能になる。「登記完了＝保証解約OK」と覚える。
各選択肢のポイント
- 選択肢1では手付金400万円は保全措置不要だが、中間金2,000万円と合計すると2,400万円となり1,000万円を超えるため、手付金についても保全措置が必要となり違法である。
- 選択肢2では手付金600万円は1,000万円以下だが、友人の連帯保証は宅建業法施行規則16条の2に定める適格な保全措置ではないため違法である。適格な保証人は銀行等の金融機関に限定される。
- 選択肢3では手付金900万円について適法に銀行保証を設定し、その後所有権移転登記を完了している。宅建業法41条の2第3項により、物件の引渡し完了により保全措置義務が消滅するため解約は適法である。
- 選択肢4では手付金1,000万円について適法に保全措置を講じているが、その後の契約解除は宅建業法39条の損害賠償額の予定等の制限に抵触する可能性がある。代金の20%を超える違約金は無効となる。
03知識背景
テーマ概要
本問は宅建業法41条の2に規定する手付金等の保全措置に関する問題である。宅建業者が自ら売主となって一般消費者と売買契約を締結する場合、買主保護のため一定額を超える手付金等について保全措置を講ずる義務がある。争点は①保全措置が必要となる金額の判定、②適格な保全措置の内容、③保全措置義務の消滅時期である。各選択肢では手付金や中間金の受領に際して異なる保全措置が講じられており、それぞれが宅建業法の要件を満たすかが問われている。特に所有権移転登記完了による保全措置義務の消滅という重要な論点が含まれている。
関連法令
宅建業法41条の2宅建業法39条宅建業法施行規則16条の2
体系的位置づけ
手付金等の保全措置。根拠：宅建業法41条の2、宅建業法39条、宅建業法施行規則16条の2
04記憶テクニック
語呂合わせ
保全措置の「3つの消滅事由」を覚える：①物件引渡し完了、②所有権移転登記完了、③買主への鍵の引渡し。これらのいずれかが完了すれば保全措置義務は消滅し、保証契約の解約が可能になる。「登記完了＝保証解約OK」と覚える。
重要公式
保全措置の「3つの消滅事由」を覚える：①物件引渡し完了、②所有権移転登記完了、③買主への鍵の引渡し。これらのいずれかが完了すれば保全措置義務は消滅し、保証契約の解約が可能になる。「登記完了＝保証解約OK」と覚える。
05試験テクニック
重要度
A
出題パターン
- 手付金単体では基準額以下でも中間金と合算すると基準額を超える場合の判定を見落とす
- 友人の連帯保証を適格な保全措置と誤認する（銀行等に限定されることを失念）
- 所有権移転登記完了後も保全措置継続が必要と誤解する
- 工事完了済と完了前の基準額の違いを混同する
- 選択肢1で手付金400万円が1,000万円以下なので保全措置不要と判断
- 選択肢4で保全措置を講じているから適法と判断
時間戦略
設問が正しいものを聞くのか、誤っているものを聞くのかを先に確認し、各肢の要件・例外を照合する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では新築マンション販売時に手付金と中間金を段階的に受領するケースが多い。例えば契約時に手付金500万円、中間金1,500万円を受領予定の場合、合計2,000万円となり1,000万円を超えるため、契約時点で手付金についても銀行保証等の保全措置が必要。引渡し・登記完了後は速やかに保証契約を解約し、不要な保証料負担を避ける。
実務への影響
実務では新築マンション販売時に手付金と中間金を段階的に受領するケースが多い。例えば契約時に手付金500万円、中間金1,500万円を受領予定の場合、合計2,000万円となり1,000万円を超えるため、契約時点で手付金についても銀行保証等の保全措置が必要。引渡し・登記完了後は速やかに保証契約を解約し、不要な保証料負担を避ける。
07よくある間違い
選択肢1で手付金400万円が1,000万円以下なので保全措置不要と判断
なぜ間違えるか:宅建業法41条の2では手付金等の累積額で判定するため、中間金2,000万円と合計した2,400万円が基準となり、手付金についても保全措置が必要
正しい理解:手付金等は個別ではなく累積額で判定することを確実に記憶し、中間金等の追加受領時は遡って保全措置が必要になることを理解する
選択肢4で保全措置を講じているから適法と判断
なぜ間違えるか:保全措置は適法だが、その後の契約解除で2,000万円の違約金は代金4,500万円の20%上限（900万円）を超え、宅建業法39条違反となる可能性
正しい理解:保全措置の適法性と契約解除時の損害賠償制限は別個の論点として整理し、複合的な法律関係を見落とさないよう注意する
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