平成4年(1992)本試験
問47協会加入前の取引でも、加入に伴い営業保証金が供託所から取り戻されていれば、協会が認証を行う点。
営業保証金・保証協会過去問
この問題の全体像
保証協会加入前の取引であっても、加入に伴い営業保証金が取り戻された場合、協会がその範囲で弁済責任を負うかを問う問題。取引時の事務所数に基づく営業保証金相当額が認証限度となる。
甲は、本年２月１日に本店及び２箇所の支店を設置して宅地建物取引業の免許を取得し、営業保証金を供託のうえ業務を行っていたが、同年３月１日に宅地建物取引業保証協会（以下この問において｢保証協会｣という。）の社員となって弁済業務保証金分担金を納付し、さらに同年４月１日に２箇所の事務所を増設し、弁済業務保証金分担金を追加納付した。その後、甲から同年２月15日に宅地の購入をしたＡが、当該宅地の取引について3,500万円の損害賠償債権が発生した（債権発生の日は５月31日）として、６月１日に保証協会に認証を申し出てきた。この場合、Ａの認証に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1甲が保証協会の社員となる前の取引であるから、認証額は０円である。
- 2甲が納付した弁済業務保証金分担金相当額180万円を限度として、認証を受けられる。
- 3甲が保証協会の社員でないとしたならば供託すべき営業保証金相当額3,000万円を限度として、認証を受けられる。
- 4甲が保証協会の社員であるので、Ａの損害賠償債権相当額3,500万円の認証を受けられる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
協会加入前の取引でも、加入に伴い営業保証金が供託所から取り戻されていれば、協会が認証を行う点。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
保証協会加入前の取引であっても、加入に伴い営業保証金が取り戻された場合、協会がその範囲で弁済責任を負うかを問う問題。取引時の事務所数…
03
知識背景
宅建業者が倒産等した際、顧客の被害を救済するための「営業保証金制度」と「保証協会制度」の二重構造と、その移行時の責任承継について解説…
04
覚え方
「加入前の取引も、金戻れば協会へ」
05
試験のコツ
加入前後の取引に関する責任範囲
・事務所増減による保証金額の不足
・還付請求権の移転
06
実務での見え方
業者が破綻した際、購入者が代金を返してもらえない場合に、保証協会から還付を受ける実務手続き。
07
よくある間違い
{"mistake":"加入前の取引は一切対象外と誤解する。","why_wrong":"加入と同時に供託金が戻るため、協会が責任を…
02深度分析
要約
保証協会加入前の取引であっても、加入に伴い営業保証金が取り戻された場合、協会がその範囲で弁済責任を負うかを問う問題。取引時の事務所数に基づく営業保証金相当額が認証限度となる。
法的根拠
宅地建物取引業法第64条の8（弁済業務保証金の還付等）宅地建物取引業法第64条の4（営業保証金の取戻し）宅地建物取引業法施行令第7条（主たる事務所以外の事務所における営業保証金の額）
論理の流れ
取引は協会加入前だが、加入により営業保証金は取り戻されている。この場合、協会は取り戻された営業保証金の範囲内で責任を負う。取引時の事務所は本店＋支店2の3箇所。当時の金額は1事務所につき1000万円のため、3000万円が限度となる。
重要な区別
協会加入前の取引でも、加入に伴い営業保証金が供託所から取り戻されていれば、協会が認証を行う点。
各選択肢のポイント
- 加入前でも保証金が戻っていれば、協会が責任を負うため誤り。
- 分担金額ではなく、取り戻された営業保証金相当額が限度となるため誤り。
- 取引時の事務所数（3）に基づく営業保証金（3000万円）が限度となるため正しい。
- 債権額全額ではなく、営業保証金相当額が限度となるため誤り。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が倒産等した際、顧客の被害を救済するための「営業保証金制度」と「保証協会制度」の二重構造と、その移行時の責任承継について解説。
歴史的背景
かつては事務所ごとに1000万円の供託が必要だったが、法改正により現在は900万円に引き下げられている。しかし、過去問対策では当時の金額（1000万）を知る必要がある。
関連法令
宅地建物取引業法第25条（供託）宅地建物取引業法第64条の5（加入）宅地建物取引業法第64条の8（弁済）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」における「監督」分野の重要論点。
前提知識
営業保証金の額（事務所数×金額）、保証協会への加入と分担金の納付、認証手続きの流れ。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「加入前の取引も、金戻れば協会へ」
ビジュアル描写
供託所から金庫（協会）へお金が移動するイメージ。移動前の事故も、移動後は金庫から払う。
重要公式
認証限度額 ＝ 取引時の事務所数 × 1事務所あたりの営業保証金額（当時1000万）。
関連連想
「保証協会＝営業保証金の代わり」と考えると、加入前の債務も引き継ぐと理解しやすい。
比較表
営業保証金（供託所へ直接）vs 弁済業務保証金（協会へ納付）。認証額は供託額ベースで計算。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A:最重要。制度の根幹に関わるため。
出題パターン
- 加入前後の取引に関する責任範囲
- 事務所増減による保証金額の不足
- 還付請求権の移転
解法・消去法
「加入前だから0円」は消去。「債権額全額」も消去。残りは「分担金額」か「供託相当額」かで判断。
時間戦略
計算問題ではないが、事務所数と金額の確認に時間をかけすぎず、論理構造を優先する。
06実務応用
実務シナリオ
業者が破綻した際、購入者が代金を返してもらえない場合に、保証協会から還付を受ける実務手続き。
実務への影響
顧客の財産を守るセーフティネットとして機能し、不動産取引の信頼性を担保している。
ケーススタディ
1990年代バブル崩壊期、宅建業者の倒産が相次ぎ、本制度が実際に多く利用された。
業界関連性
業者にとっては多額の資金負担（分担金）となるが、信頼獲得には必須。
ニュース連動
近年の宅建業法改正による保証金額の見直しや、デジタル化による手続き簡素化。
07よくある間違い
加入前の取引は一切対象外と誤解する。
なぜ間違えるか:加入と同時に供託金が戻るため、協会が責任を引き継ぐ仕組みを理解していない。
正しい理解:「金が動いたら責任も移る」とイメージする。
分担金（例：150万円）を限度額とする。
なぜ間違えるか:分担金はあくまで協会への加入料であり、弁済の原資は営業保証金相当額であることを混同。
正しい理解:「分担金＝会費、営業保証金＝保険金」と区別する。
増設後の事務所数（5箇所）で計算する。
なぜ間違えるか:取引時点の事務所数を見ていない。
正しい理解:「事故時点の事務所数」を確認する癖をつける。
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