令和6年(2024)本試験
問36
営業保証金・保証協会過去問
この問題の全体像
本問は営業保証金と保証協会制度の両方に関する知識を問う問題。特に営業保証金の還付手続きにおける公告の必要性と、保証協会の弁済業務保証金分担金の返還手続きの違いを理解しているかが鍵となる。
営業保証金及び宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入しようとする日までに、政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該保証協会に納付しなければならない。
- 2保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員ではないとしたならばその者が供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内で弁済を受ける権利を有する。
- 3宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、保証協会が弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に宅地建物取引業法第64条の８第２項の規定による認証を受けるため申し出るべき旨の公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。
- 4宅地建物取引業者は、一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を請求する権利を有する者に対し、公告をすることなく営業保証金を取り戻すことができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
本問は営業保証金と保証協会制度の両方に関する知識を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
本問は営業保証金と保証協会制度の両方に関する知識を問う問題。特に営業保証金の還付手続きにおける公告の必要性と、保証協会の弁済業務保証…
03
知識背景
宅建業法では、取引相手方を保護するため営業保証金制度と保証協会制度の二本立てを採用。営業保証金は法務局への供託、保証協会は分担金納付…
04
覚え方
営業保証金の取戻し＝「公告必須」で覚える。「えいぎょう（営業）ほけんきん（保証金）は、こうこく（公告）がこくひつ（必須）」
05
試験のコツ
公告の要否を問う問題
・還付・取戻しの手続き期間を問う問題
・供託額・分担金額を問う問題
06
実務での見え方
宅建業者が事務所を閉鎖する際、営業保証金を取り戻すには公告が必要。実務では、官報公告の手続きや6ヶ月の待機期間を考慮した資金計画が重…
07
よくある間違い
{"mistake":"一部事務所廃止の場合は公告不要と誤解する","why_wrong":"全部廃止と一部廃止を混同し、一部なら簡…
02深度分析
要約
本問は営業保証金と保証協会制度の両方に関する知識を問う問題。特に営業保証金の還付手続きにおける公告の必要性と、保証協会の弁済業務保証金分担金の返還手続きの違いを理解しているかが鍵となる。
法的根拠
宅建業法第25条（営業保証金の供託）宅建業法第28条（営業保証金の取戻し）宅建業法第64条の3（弁済業務保証金分担金）宅建業法第64条の4（弁済を受ける権利）宅建業法第64条の7（分担金の返還）
論理の流れ
選択肢4に着目。宅建業法第28条は営業保証金の取戻しについて規定し、同条第2項で「公告をしなければならない」と明記。一部事務所廃止の場合でも、還付請求権者への保護として公告が必須。選択肢4は「公告をすることなく」としているため誤りと判断できる。
重要な区別
営業保証金の取戻しには公告が必須（宅建業法28条2項）。これは取引者保護の核心的手続きであり、一部事務所廃止の場合も例外ではない。
各選択肢のポイント
- 宅建業法第64条の3第1項の通り。加入しようとする日までに分担金を納付する必要がある。
- 宅建業法第64条の4第1項の通り。社員でないとしたならば供託すべき営業保証金額の範囲内で弁済を受ける権利を有する。
- 宅建業法第64条の7第1項の通り。社員の地位を失った場合、公告後に分担金の返還を受けることができる。
- 宅建業法第28条第2項に違反。営業保証金の取戻しには公告が必須であり、一部事務所廃止の場合も例外ではない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法では、取引相手方を保護するため営業保証金制度と保証協会制度の二本立てを採用。営業保証金は法務局への供託、保証協会は分担金納付による弁済業務保証金で被害者を保護する仕組み。
歴史的背景
保証協会制度は昭和45年の宅建業法改正で導入。営業保証金制度だけでは業者の資金負担が重いため、保証協会による効率的な保護制度を創設。その後、弁済業務保証金の仕組みが整備された。
関連法令
宅建業法第25条（営業保証金の供託）宅建業法第28条（営業保証金の取戻し）宅建業法第64条の3～第64条の8（保証協会関係）
体系的位置づけ
宅建業法の業者規制・取引者保護の核心分野。営業保証金と保証協会は毎年のように出題される重要論点で、両制度の比較理解が必須。
前提知識
営業保証金の供託額（本店1000万円、支店50万円）、保証協会の分担金額（本店60万円、支店3万円）、公告の期間（6ヶ月）、弁済業務保証金の仕組み等の基礎知識が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
営業保証金の取戻し＝「公告必須」で覚える。「えいぎょう（営業）ほけんきん（保証金）は、こうこく（公告）がこくひつ（必須）」
ビジュアル描写
営業保証金＝「法務局の金庫」に預ける。保証協会＝「協会のプール」に分担金を出す。取戻し時はどちらも「公告で知らせる」が必要。
重要公式
営業保証金取戻し＝公告＋6ヶ月経過。保証協会分担金返還＝公告＋認証手続き。公告は共通の必須要件。
関連連想
「公告」は被害者への「知らせ」。取引者保護の観点から、必ず関係者に知らせる手続きが必要と連想。
比較表
営業保証金：法務局供託・公告必須・6ヶ月経過後取戻し可能。保証協会：分担金納付・公告必要・認証手続き後返還。両者とも取引者保護が目的。
05試験テクニック
出題頻度
営業保証金・保証協会は毎年何らかの形で出題。公告の要否は頻出論点。
重要度
A:最重要。取引者保護制度の核心であり、実務でも重要。両制度の違いと共通点を確実に理解する必要がある。
出題パターン
- 公告の要否を問う問題
- 還付・取戻しの手続き期間を問う問題
- 供託額・分担金額を問う問題
解法・消去法
「公告なし」で手続き完了とする選択肢は要注意。取引者保護の観点から、公告なしで権利を失わせることは通常ない。
時間戦略
公告の要否は即断可能。条文知識があれば1分以内で解答可能。迷ったら取引者保護の観点から判断。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が事務所を閉鎖する際、営業保証金を取り戻すには公告が必要。実務では、官報公告の手続きや6ヶ月の待機期間を考慮した資金計画が重要。
実務への影響
営業保証金制度は業者の資金繰りに影響。保証協会加入は資金負担軽減のメリットがある。実務では保証協会加入が一般的。
ケーススタディ
A社が支店を閉鎖し営業保証金50万円を取り戻したい場合、官報等で公告し、6ヶ月経過後に取戻し可能。この間、取引相手方からの請求に備える必要がある。
業界関連性
保証協会加入率は極めて高く、業界の信用確保に貢献。弁済業務保証金による被害者救済は実務上重要な機能。
ニュース連動
不動産トラブル増加に伴い、保証協会による被害者救済の重要性が高まっている。最近の契約不適合責任との関連も注目。
07よくある間違い
一部事務所廃止の場合は公告不要と誤解する
なぜ間違えるか:全部廃止と一部廃止を混同し、一部なら簡易手続きでよいと勘違いする。
正しい理解:「取戻し＝公告必須」と暗記。例外はないと覚える。取引者保護の観点から考えれば自然に導ける。
営業保証金と保証協会の手続きを混同する
なぜ間違えるか:両制度の類似点と相違点を正確に整理できていない。
正しい理解:比較表を作成し、両制度の共通点（公告必要）と相違点（期間・手続き）を明確にする。
公告の期間を誤って記憶する
なぜ間違えるか:6ヶ月という期間を他の期間と混同する。
正しい理解:営業保証金＝「半年（6ヶ月）」、保証協会＝「2週間」と期間の長さで区別して記憶。
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