平成14年(2002)本試験
問33
営業保証金・保証協会過去問
この問題の全体像
営業保証金と宅地建物取引業保証協会（保証協会）の還付手続き、および還付が行われた後の不足額供託の手続きに関する正誤判定問題です。特に不足額供託の通知元が問われています。
Ａは、宅地の売買契約の解除に伴い、売主である宅地建物取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）に対して手付金の返還請求権を有し、媒介業者Ｃ（甲県知事免許）に対しては媒介報酬の返還請求権を有する。しかし、Ｂ、Ｃいずれも請求に応じない。Ｂは営業保証金を供託所に供託しており、Ｃは宅地建物取引業保証協会に加入していた。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
- 1Ａは、その権利を実行するため、Ｂに関しては営業保証金の還付を、Ｃに関しては弁済業務保証金の還付を、同時に供託所に申し立てることができる。
- 2Ａは、営業保証金についてＢに関する権利を実行する場合は、債権額、債権発生の原因たる事実等を記載した一定の様式による書面の提出が必要である。
- 3Ａは、弁済業務保証金についてＣに関する権利を実行する場合は、宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。
- 4Ａの権利実行により、還付がなされた場合は、Ｂは国土交通大臣から通知を受けてから、Ｃは甲県知事から通知を受けてから、それぞれ２週間以内に不足額を供託しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
営業保証金と宅地建物取引業保証協会（保証協会）の還付手続き、および還付が行われた後の不足額供託の手続きに関する正誤判定問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
営業保証金と宅地建物取引業保証協会（保証協会）の還付手続き、および還付が行われた後の不足額供託の手続きに関する正誤判定問題です。特に…
03
知識背景
この問題は、宅建業者が倒産した場合等に顧客を保護するための「営業保証金制度」と「保証協会制度」の違い、特に還付手続きとその後の不足金…
04
覚え方
「不足の通知は、営業は行政、協会は協会」。知事は直接協会員に通知しない。
05
試験のコツ
還付手続きの要件（書面の要否、認証の要否）
・還付後の不足額供託の期間（2週間以内）
・不足額供託の通知元（行政か協会か）
06
実務での見え方
不動産業者が倒産し、手付金が返ってこない場合、購入者は法に基づき供託所へ還付請求を行うことで、業者の資産がなくても救済を受けることが…
07
よくある間違い
{"mistake":"保証協会の不足額供託の通知を知事から受けると勘違いする。","why_wrong":"営業保証金のパターン（…
02深度分析
要約
営業保証金と宅地建物取引業保証協会（保証協会）の還付手続き、および還付が行われた後の不足額供託の手続きに関する正誤判定問題です。特に不足額供託の通知元が問われています。
法的根拠
宅地建物取引業法第27条（営業保証金の供託）宅地建物取引業法第28条（営業保証金の供託期間等）宅地建物取引業法第64条の8（弁済業務保証金の還付等）宅地建物取引業法第64条の10（弁済業務保証金の不足額の供託）
論理の流れ
選択肢1は異なる業者への還付請求を同時に行うことが可能であり正しい。選択肢2は営業保証金還付に際し債権額等を記載した書面が必要であり正しい。選択肢3は保証協会の還付に際し協会の認証が必要であり正しい。選択肢4では、保証協会員（C）への不足額供託の通知は知事からではなく協会から行われるため誤りである。
重要な区別
営業保証金の不足額供託は主務大臣（知事）から通知されるのに対し、保証協会の不足額供託は保証協会から会員へ通知される点の違い。
各選択肢のポイント
- 営業保証金の還付と弁済業務保証金の還付は、それぞれ別の業者に対する権利行使として同時に申し立てることが可能である。
- 営業保証金の還付請求には、債権額や発生原因等を記載した一定様式の書面を供託所に提出することが義務付けられている。
- 弁済業務保証金の還付を受けるには、あらかじめ宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。
- C（協会員）への不足額供託の通知は、知事からではなく宅地建物取引業保証協会から行われる。
03知識背景
テーマ概要
この問題は、宅建業者が倒産した場合等に顧客を保護するための「営業保証金制度」と「保証協会制度」の違い、特に還付手続きとその後の不足金補充手続きに関する知識を問うています。
歴史的背景
宅建業法は、消費者保護の観点から、業者が営業を行う前に一定額の保証金を供託することを義務付けており、後に自主規制団体である保証協会への加入を認める二本立ての制度が確立されました。
関連法令
宅地建物取引業法第27条の2（営業保証金の還付請求等）宅地建物取引業法第28条の2（営業保証金の不足額の供託）宅地建物取引業法第64条の9（弁済業務保証金の認証等）宅地建物取引業法第64条の10（弁済業務保証金の不足額の供託）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「8種制限」や「取引主任者」と並ぶ、監督規制および消費者保護の核心をなす重要分野です。
前提知識
営業保証金と弁済業務保証金の還付手続きの違い（書面提出 vs 協会認証）、および還付が発生した際の不足額供託の流れ（誰が誰に通知するか）を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「不足の通知は、営業は行政、協会は協会」。知事は直接協会員に通知しない。
ビジュアル描写
営業保証金は行政（警察）が管理、保証協会は自主規制団体（組合）が管理するイメージで、不足金の請求も管理者から来ると図解する。
重要公式
不足額供託期間＝通知受領後2週間以内
関連連想
協会は「自主」規制団体なので、会員への指導（通知）も自分たちで行うと連想する。
比較表
営業保証金：供託所へ直接還付、不足は大臣/知事から業者へ通知。保証協会：協会認証後供託所へ還付、不足は協会から会員へ通知。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回出題される頻出論点です。
重要度
A:最重要。還付手続きと不足金供託はセットで押さえる必要がある。
出題パターン
- 還付手続きの要件（書面の要否、認証の要否）
- 還付後の不足額供託の期間（2週間以内）
- 不足額供託の通知元（行政か協会か）
解法・消去法
「2週間以内」という期間は正しいことが多いため、選択肢の誤りは通知の主体（誰から誰へ）にあると推測して消去する。
時間戦略
知識問題なので、条文の正確な記憶があれば即答可能。迷ったら「誰が通知するか」に注目して判断する。
06実務応用
実務シナリオ
不動産業者が倒産し、手付金が返ってこない場合、購入者は法に基づき供託所へ還付請求を行うことで、業者の資産がなくても救済を受けることができます。
実務への影響
この制度は、消費者が安心して不動産取引を行うためのセーフティネットとして機能しており、業者がこれを怠ると免許取消しのリスクがあります。
ケーススタディ
大手宅建業者が経営破綻した際、保証協会が顧客への弁済業務を行い、その後、破綻した業者（元会員）に対して不足金を請求する実務的なケースが存在する。
業界関連性
宅建業者の信頼性を担保するための必須制度であり、免許更新時にも加入状況や供託状況が厳格に確認される。
ニュース連動
悪質業者による供託金未供託や、還付請求の急増による保証協会の財政健全性に関する話題と関連している。
07よくある間違い
保証協会の不足額供託の通知を知事から受けると勘違いする。
なぜ間違えるか:営業保証金のパターン（行政から業者へ）と混同しているため。
正しい理解:「協会は自主規制」と覚え、会員への通知は協会が行うと整理する。
還付請求に際して書面提出や認証が不要だと考える。
なぜ間違えるか:手続きの厳格性を軽視しており、権利の濫用を防ぐ仕組みを理解していない。
正しい理解:還付は「権利の実行」なので、証明書類（書面・認証）が必要とイメージする。
還付があった場合の供託期間を1ヶ月以内と誤記する。
なぜ間違えるか:他の行政手続きの期間（1ヶ月など）と混同している。
正しい理解:「2週間（ふしゅうかん）」をセットで覚える。
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