平成14年(2002)本試験
問34
媒介契約過去問
この問題の全体像
本問は、宅建業法第34条の2に規定する媒介契約に関するルール、特に専任媒介契約の有効期間の上限（3ヶ月）と業務処理状況の報告義務（2週間に1回以上）の強行法規性を問う問題です。
宅地建物取引業者Ａが行う宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この問において「媒介契約」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1法第34条の２に規定する依頼者（以下この問において「依頼者」という。）とは、宅地建物取引業者でない者をいい、同条の規定は、宅地建物取引業者相互間の媒介契約については適用されない。
- 2Ａが依頼者と専任媒介契約を締結したときは、Ａは法第34条の２に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが、一般媒介契約を締結したときは、当該書面の交付をしなくてもよい。
- 3専任媒介契約の有効期間は３月を超えることができず、３月より長い期間を定めたときは、その期間は３月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から３月を超えない範囲で更新してもよい。
- 4Ａが依頼者に対して業務の処理状況を20日に１回以上報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合であっても、依頼者の同意が得られているのであるから、当該特約は無効とはならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
本問は、宅建業法第34条の2に規定する媒介契約に関するルール、特に専任媒介契約の有効期間の上限（3ヶ月）と業務処理状況の報告義務（2週間に1回以上）の強行法規性を問う問題です。
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02
深度分析
本問は、宅建業法第34条の2に規定する媒介契約に関するルール、特に専任媒介契約の有効期間の上限（3ヶ月）と業務処理状況の報告義務（2…
03
知識背景
媒介契約は、不動産取引の仲介を依頼する契約です。依頼者の利益保護のため、宅建業法では契約の種類（一般・専任・専任専任）に応じて、書面…
04
覚え方
専任（3ヶ月）は、指定（レインズ）して、2週間（報告）ごと。一般はタダ（義務なし）で書面だけ。
05
試験のコツ
有効期間の上限（3ヶ月）と更新の可否
・業務処理状況の報告頻度（2週間 vs 1週間）
・指定流通機構（レインズ）への登録時期（契約…
06
実務での見え方
不動産仲介会社が売主と専任媒介契約を結ぶ際、契約書に有効期間を3ヶ月と記載し、2週間ごとに売却活動の状況をメールや電話で報告します。
07
よくある間違い
{"mistake":"一般媒介契約でも書面の交付が必要であることを忘れる。","why_wrong":"専任媒介契約の義務（指定流…
02深度分析
要約
本問は、宅建業法第34条の2に規定する媒介契約に関するルール、特に専任媒介契約の有効期間の上限（3ヶ月）と業務処理状況の報告義務（2週間に1回以上）の強行法規性を問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条の2宅地建物取引業法第34条の2第3項宅地建物取引業法第34条の2第5項
論理の流れ
まず選択肢1の「依頼者」の定義について検討します。法34条の2は宅建業者でない者を保護するための規定ですが、依頼者そのものが業者でないと定義しているわけではありません。次に選択肢2の書面交付義務について、これは一般媒介契約を含む全ての媒介契約に必要です。選択肢3は有効期間の3ヶ月制限と更新の可否について述べており、法34条の2第3項の通り正しい記述です。最後に選択肢4の報告頻度について、2週間に1回以上という義務は強行規定であり、20日ごとという特約は無効となります。
重要な区別
媒介契約に関する規定のうち、当事者間の合意によって変更できる「任意規定」と、合意があっても無効となる「強行規定（例：報告頻度2週間ごと）」の区別が重要です。
各選択肢のポイント
- 法34条の2は宅建業者でない者を保護する規定ですが、「依頼者」そのものを業者でない者と定義しているわけではありません。業者間の取引でも媒介契約自体は成立します。
- 媒介契約は一般媒介、専任媒介、専任専任のいずれであっても、必ず契約内容を記載した書面を交付しなければなりません。
- 専任媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えることができず、超える部分は無効となります。また、依頼者の申出があれば更新時から3ヶ月の範囲で更新可能です。
- 業務処理状況の報告は「2週間に1回以上」と義務付けられています。これは強行規定であるため、20日ごととする特約は無効となります。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は、不動産取引の仲介を依頼する契約です。依頼者の利益保護のため、宅建業法では契約の種類（一般・専任・専任専任）に応じて、書面交付、有効期間の制限、指定流通機構への登録、業務報告などの義務を業者に課しています。
歴史的背景
昭和年代の宅建業法改正により、依頼者が不利益を被らないよう、専任媒介契約の期間制限や業務報告義務などが整備されました。これにより、業者の放置行為や長期間の拘束が防止されています。
関連法令
宅地建物取引業法第34条の2（媒介契約）宅地建物取引業法施行規則第15条の7（書面の記載事項）民法第643条（委任）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「業務上の規制」の分野に位置づけられ、媒介契約から契約成立までのプロセスを規定する重要なセクションです。
前提知識
この問題を解くには、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専任専任媒介契約」の3つの違いと、それぞれに課される義務（書面交付、指定流通機構への登録、報告頻度、有効期間）を整理しておく必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専任（3ヶ月）は、指定（レインズ）して、2週間（報告）ごと。一般はタダ（義務なし）で書面だけ。
ビジュアル描写
専任媒介契約のカレンダーをイメージし、3ヶ月の枠と、2週間ごとの報告のマーク（×）を入れるイメージで記憶します。
重要公式
有効期間＝3ヶ月以内、報告頻度＝2週間に1回以上（専任）、1週間に1回以上（専任専任）。
関連連想
「3ヶ月」は季節の変わり目、「2週間」は給料日や週刊誌のサイクルと連想させて、期間と頻度をセットで覚えます。
比較表
一般：他社可・報告なし・登録なし。専任：他社不可・報告2週毎・登録義務。専任専任：他社不可・報告1週毎・登録義務・自己物件除外。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。媒介契約は宅建業法の頻出分野であり、特に数字（期間や頻度）を問う問題が頻繁に登場します。
重要度
A:最重要。実務でも基本となるため、確実に正解が必要な分野です。
出題パターン
- 有効期間の上限（3ヶ月）と更新の可否
- 業務処理状況の報告頻度（2週間 vs 1週間）
- 指定流通機構（レインズ）への登録時期（契約日から7日以内）
解法・消去法
「3ヶ月を超える期間」「2週間より長い報告間隔」「依頼者の不利な特約」が含まれている選択肢は、原則として誤りと判断して素早く消去します。
時間戦略
数字の間違い（例：6ヶ月、1ヶ月など）を見つけ次第消去法で回答し、迷った時間を他の問題に回します。
06実務応用
実務シナリオ
不動産仲介会社が売主と専任媒介契約を結ぶ際、契約書に有効期間を3ヶ月と記載し、2週間ごとに売却活動の状況をメールや電話で報告します。
実務への影響
このルールにより、売主は自分の物件がどの程度販売活動されているかを把握でき、仲介会社は放置業務を防ぐ義務を負います。
ケーススタディ
ある業者が「報告は1ヶ月に1回でいい」という特約を結んだ場合、この特約は無効となるため、業者は法に基づき2週間ごとに報告を行う法的義務を負い続けます。
業界関連性
不動産取引の信頼性を支える根幹的なルールであり、業者が適切に業務を行っているかを判断する基準となります。
ニュース連動
近年の不動産取引トラブルにおいて、媒介契約の不履行（報告漏れなど）が消費者からの苦情の原因となることが多いため、監督当局のチェックも厳しくなっています。
07よくある間違い
一般媒介契約でも書面の交付が必要であることを忘れる。
なぜ間違えるか:専任媒介契約の義務（指定流通機構への登録など）と混同し、一般媒介契約では書面交付も不要だと誤解しやすいからです。
正しい理解:「媒介契約＝書面交付必須」とセットで覚え、専任特有の義務（登録など）と区別してください。
依頼者が同意していれば、報告頻度を2週間より長くできると考える。
なぜ間違えるか:宅建業法の規定は依頼者保護のための強行規定であり、当事者間の合意によって依頼者を不利にする特約は無効になるためです。
正しい理解:「依頼者保護」の観点から、依頼者に不利な変更は認められないと理解してください。
専任媒介契約の有効期間を3ヶ月超で定めた場合、契約自体が無効になると考える。
なぜ間違えるか:期間の定め自体が全て無効になるのではなく、3ヶ月を超える部分のみが無効となり、3ヶ月間は契約が有効に存続するためです。
正しい理解:「超える部分の無効」という言葉の意味を正確に捉え、選択肢の「期間は3ヶ月とされる」という表現を見落とさないようにしましょう。
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