平成4年(1992)本試験
問50交換は「高い方で計算」、賃貸借は「月額のみ計算、居住用は0.5月分まで」、代理も媒介も「報酬上限同額」と覚える。「交換高額、賃貸月額、代理媒介同額」の語呂で記憶。
報酬過去問
この問題の全体像
本問は宅建業者の報酬上限規制に関する問題である。宅建業法46条および関連告示・施行規則により、売買・交換・賃貸借それぞれについて報酬上限が定められている。売買・交換では取引価格に応じた計算式があり、交換では高額物件基準で計算する。賃貸借では借賃の1月分以内が原則だが、居住用では依頼者承諾なしに0.5月分超は禁止。各選択肢で業者が受領した報酬額が法定上限を超過していないかを判断する必要がある。
宅地建物取引業者Ａが単独で又は宅地建物取引業者Ｂと共同して、甲乙間に契約を成立させて報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反しないものは、どれか。ただし、Ａ・Ｂともに、消費税の免税業者であるものとする。
- 1甲所有の宅地（3,000万円）の売買について、甲から代理の依頼を受けたＡと、買主乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、売買契約を成立させ、Ａが甲から192万円、Ｂが乙から96万円を受領した。
- 2甲所有の宅地（1,800万円）と乙所有の宅地（2,000万円）の交換について、甲から媒介の依頼を受けたＡと、乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、交換契約を成立させ、Ａが甲から66万円、Ｂが乙から66万円を受領した。
- 3甲所有の店舗用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたＡが、甲と借主乙との間に、賃貸借契約（借賃月額40万円。保証金1,500万円、ただし、この保証金は、乙の退去時に乙に返還するものとする。）を成立させ、甲から51万円を受領した。
- 4甲所有の居住用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたＡと、借主乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、甲と乙との間に、賃貸借契約（借賃月額40万円）を成立させ、Ａが甲から10万円、Ｂが乙から30万円を受領した。ただし、媒介の依頼を受けるに当たり、報酬額について別段の定めはないものとする。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
交換は「高い方で計算」、賃貸借は「月額のみ計算、居住用は0.5月分まで」、代理も媒介も「報酬上限同額」と覚える。「交換高額、賃貸月額、代理媒介同額」の語呂で記憶。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
本問は宅建業者の報酬上限規制に関する問題である。宅建業法46条および関連告示・施行規則により、売買・交換・賃貸借それぞれについて報酬…
03
知識背景
本問は宅建業者の報酬上限規制に関する問題である。宅建業法46条および関連告示・施行規則により、売買・交換・賃貸借それぞれについて報酬…
04
覚え方
交換は「高い方で計算」、賃貸借は「月額のみ計算、居住用は0.5月分まで」、代理も媒介も「報酬上限同額」と覚える。「交換高額、賃貸月額…
05
試験のコツ
代理の報酬上限は媒介と同額なのに、代理だから高額でも良いと誤解しやすい
・交換契約で低額物件基準で計算してしまい、報酬上限を誤って算…
06
実務での見え方
実務では売買仲介で3000万円の物件なら96万円が上限、賃貸仲介で居住用月額10万円なら依頼者承諾なしに5万円まで。交換仲介では必ず…
07
よくある間違い
{"mistake":"選択肢1が正解と考える誤答パターン","why_wrong":"代理の報酬上限も媒介と同額の96万円であり、…
02深度分析
要約
本問は宅建業者の報酬上限規制に関する問題である。宅建業法46条および関連告示・施行規則により、売買・交換・賃貸借それぞれについて報酬上限が定められている。売買・交換では取引価格に応じた計算式があり、交換では高額物件基準で計算する。賃貸借では借賃の1月分以内が原則だが、居住用では依頼者承諾なしに0.5月分超は禁止。各選択肢で業者が受領した報酬額が法定上限を超過していないかを判断する必要がある。
法的根拠
宅建業法46条施行規則7条施行規則7条の2
論理の流れ
正解は選択肢2。交換契約の報酬は高額物件基準で計算し、各業者が受領した66万円は上限額以内で適法。
重要な区別
交換は「高い方で計算」、賃貸借は「月額のみ計算、居住用は0.5月分まで」、代理も媒介も「報酬上限同額」と覚える。「交換高額、賃貸月額、代理媒介同額」の語呂で記憶。
各選択肢のポイント
- 選択肢1では、代理のAが192万円受領しているが、代理の報酬上限も媒介と同額の96万円であり、96万円を超過しているため宅建業法違反となる。
- 選択肢2の交換では、甲の1800万円と乙の2000万円のうち高額な2000万円を基準とし、報酬上限は2000万円×3%+6万円=66万円となる。各業者が66万円受領は上限内で適法。
- 選択肢3の店舗用建物賃貸借では、保証金は報酬計算の対象外である。月額賃料40万円に対し51万円の報酬は1月分を超過し、宅建業法違反となる。
- 選択肢4の居住用建物賃貸借では、依頼者の承諾なしに受領できる報酬は借賃の0.5月分まで。月額40万円なら20万円が上限だが、A・B合計で40万円受領しており違反。
03知識背景
テーマ概要
本問は宅建業者の報酬上限規制に関する問題である。宅建業法46条および関連告示・施行規則により、売買・交換・賃貸借それぞれについて報酬上限が定められている。売買・交換では取引価格に応じた計算式があり、交換では高額物件基準で計算する。賃貸借では借賃の1月分以内が原則だが、居住用では依頼者承諾なしに0.5月分超は禁止。各選択肢で業者が受領した報酬額が法定上限を超過していないかを判断する必要がある。
関連法令
宅建業法46条施行規則7条施行規則7条の2
体系的位置づけ
報酬。根拠：宅建業法46条、施行規則7条、施行規則7条の2
04記憶テクニック
語呂合わせ
交換は「高い方で計算」、賃貸借は「月額のみ計算、居住用は0.5月分まで」、代理も媒介も「報酬上限同額」と覚える。「交換高額、賃貸月額、代理媒介同額」の語呂で記憶。
重要公式
交換は「高い方で計算」、賃貸借は「月額のみ計算、居住用は0.5月分まで」、代理も媒介も「報酬上限同額」と覚える。「交換高額、賃貸月額、代理媒介同額」の語呂で記憶。
05試験テクニック
重要度
A
出題パターン
- 代理の報酬上限は媒介と同額なのに、代理だから高額でも良いと誤解しやすい
- 交換契約で低額物件基準で計算してしまい、報酬上限を誤って算出する
- 賃貸借で保証金も報酬計算に含めてしまう間違い
- 居住用賃貸借の0.5月分制限を見落とし、1月分まで受領可能と考える誤り
- 選択肢1が正解と考える誤答パターン
- 選択肢3が正解と考える誤答パターン
時間戦略
設問が正しいものを聞くのか、誤っているものを聞くのかを先に確認し、各肢の要件・例外を照合する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では売買仲介で3000万円の物件なら96万円が上限、賃貸仲介で居住用月額10万円なら依頼者承諾なしに5万円まで。交換仲介では必ず高額物件で計算し、保証金がある賃貸借では月額賃料のみで報酬計算することが重要。
実務への影響
実務では売買仲介で3000万円の物件なら96万円が上限、賃貸仲介で居住用月額10万円なら依頼者承諾なしに5万円まで。交換仲介では必ず高額物件で計算し、保証金がある賃貸借では月額賃料のみで報酬計算することが重要。
07よくある間違い
選択肢1が正解と考える誤答パターン
なぜ間違えるか:代理の報酬上限も媒介と同額の96万円であり、Aが受領した192万円は明らかに上限超過で宅建業法46条違反となる
正しい理解:代理と媒介の報酬上限は同額であることを確実に記憶し、計算式を正確に適用する
選択肢3が正解と考える誤答パターン
なぜ間違えるか:保証金は報酬計算対象外で、月額賃料40万円に対し51万円の報酬は1月分を超過し施行規則7条違反
正しい理解:賃貸借では月額賃料のみが計算基準で、保証金・敷金は除外されることを理解する
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する