平成7年(1995)本試験
問47クーリング・オフが適用されない「事務所等」に、業者が一時的に設置したテント張りの案内所が含まれるか否かが最大の判断ポイントです。
８つの規制過去問
この問題の全体像
土地区画整理事業における保留地の売買および媒介に関する宅建業法の規定、特に重要事項説明、クーリング・オフの適用場所、手付金等の保全措置の適用について正誤を判断する問題です。
宅地建物取引業者Ａは土地区画整理組合Ｂの施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地（造成工事完了済み）についてＣに売買又は売買の媒介をすることとした。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。なお、Ｂ及びＣは、宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1Ａが仮換地指定後の宅地の売買の媒介を行う場合でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、Ａは、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明において、Ｃに土地区画整理法第117条の２の規定に基づく住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。
- 2Ａは、自ら売主として、Ｂが換地処分後に取得する保留地予定地（以下この問において「保留地予定地」という。）をＣに販売するときには、あらかじめ、Ｂからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。
- 3Ａが、施行地区内の土地を一時借り受け設置したテント張りの案内所において、ＢＣ間の保留地予定地の売買契約の締結を媒介した場合、Ｃは、当該売買契約を宅地建物取引業法第37条の２の規定により解除することができる。
- 4Ａが保留地予定地を取得する契約を締結し、自ら売主として販売する場合、その時期が換地処分の公告前であっても、宅地建物取引業法第41条の２の規定により手付金等の保全措置を講じて、Ｃから代金の20パーセントの手付金を受領することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
クーリング・オフが適用されない「事務所等」に、業者が一時的に設置したテント張りの案内所が含まれるか否かが最大の判断ポイントです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
土地区画整理事業における保留地の売買および媒介に関する宅建業法の規定、特に重要事項説明、クーリング・オフの適用場所、手付金等の保全措…
03
知識背景
土地区画整理事業は、都市計画区域内の土地について、土地区画整理法に基づき換地処分を行う事業です。保留地は、事業費の捻出などのために施…
04
覚え方
クーリング・オフは「自宅・職場・事務所以外」で契約した場合のみ可能。テント案内所は「事務所」扱いでアウト。
05
試験のコツ
「テント張りの案内所」「イベント会場」での契約とクーリング・オフの関係
・「保留地」「造成中の宅地」の手付金保全措置の要否
・「住宅…
06
実務での見え方
デベロッパーが新興住宅地の分譲を行う際、現場に仮設のモデルルームやテントを設置して販売を行うことがあります。この場で購入者が契約を結…
07
よくある間違い
{"mistake":"テント張りの案内所は一時的なものなので、クーリング・オフができると判断する。","why_wrong":"「…
02深度分析
要約
土地区画整理事業における保留地の売買および媒介に関する宅建業法の規定、特に重要事項説明、クーリング・オフの適用場所、手付金等の保全措置の適用について正誤を判断する問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ）宅地建物取引業法第41条（手付金等の保全措置）宅地建物取引業法第41条の2（手付金等の保全措置）土地区画整理法第117条の2
論理の流れ
選択肢1は、仮換地が住宅先行建設区にある場合、建設時期の制限を説明すべきか検討します。これは正しい内容です。選択肢2は、保留地を売主として販売するためには、あらかじめ組合から取得する契約が必要かを検討します。これも正しいです。選択肢3は、テント張りの案内所で契約した場合のクーリング・オフ可否を検討します。業者が設置したテント案内所は「事務所等」に該当するため、クーリング・オフはできず、本肢は誤りです。選択肢4は、換地処分公告前であっても手付金保全措置を講じれば20%受領可能かを検討します。これは正しい内容です。したがって、誤っているものは3です。
重要な区別
クーリング・オフが適用されない「事務所等」に、業者が一時的に設置したテント張りの案内所が含まれるか否かが最大の判断ポイントです。
各選択肢のポイント
- 住宅先行建設区に指定されている場合、建設時期の制限概要は35条書面への記載事項であり、説明が必要であるため正しい。
- 自ら売主として保留地を販売するには、あらかじめ施行者である組合と保留地の取得契約を締結している必要があるため正しい。
- 業者が借り受けた土地に設置したテント張りの案内所は「事務所等」に該当し、クーリング・オフは適用されないため誤り。
- 工事完了前の物件等について、手付金等の保全措置を講じれば、代金の20%以内の手付金を受領できるため正しい。
03知識背景
テーマ概要
土地区画整理事業は、都市計画区域内の土地について、土地区画整理法に基づき換地処分を行う事業です。保留地は、事業費の捻出などのために施行者が定めるもので、換地処分前に売買されることが多く、宅建業法の特則や適用関係が重要となります。
歴史的背景
土地区画整理法は昭和29年に全面改正され、その後も都市再生や防災対策の観点から改正が重ねられてきました。宅建業法における工事完了前物件の手付金保全措置やクーリング・オフ制度は、消費者保護の強化を目的に整備されました。
関連法令
土地区画整理法都市計画法民法建築基準法
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」分野における「8種制限」や「クーリング・オフ」、および「手付金等の保全措置」の応用問題として位置づけられます。
前提知識
土地区画整理事業における「仮換地」「換地処分」「保留地」の意味、および宅建業法の35条重要事項説明、37条の2クーリング・オフ、41条および41条の2の手付金保全措置の内容を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
クーリング・オフは「自宅・職場・事務所以外」で契約した場合のみ可能。テント案内所は「事務所」扱いでアウト。
ビジュアル描写
業者が設置したテントの中で契約書にサインするイメージ。そのテントは業者の「城（事務所）」なので、そこで契約したら後から逃げられない（クーリング・オフ不可）とイメージする。
重要公式
手付金受領額上限 = (未完成物件) 保全措置なしで20%まで、保全措置ありで制限なし。
関連連想
「テント」＝「仮設」＝「一時的」でも、業者が支配する空間＝「事務所」と連想する。
比較表
【クーリング・オフ適用場所】
適用あり：喫茶店、レストラン、顧客の自宅
適用なし：業者の事務所、モデルルーム、テント案内所
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A:最重要。クーリング・オフの適用除外場所は頻出。
出題パターン
- 「テント張りの案内所」「イベント会場」での契約とクーリング・オフの関係
- 「保留地」「造成中の宅地」の手付金保全措置の要否
- 「住宅先行建設区」における重要事項説明の追加事項
解法・消去法
「クーリング・オフできる」という選択肢があれば、契約場所が「事務所等」でないか確認。「事務所」「モデルルーム」「案内所」という言葉があれば、適用除外（不可）と判断して消去する。
時間戦略
クーリング・オフの適用場所に関する選択肢は、事務所等に該当するか否かの判断基準が明確なので、即答して時間を節約すべき。
06実務応用
実務シナリオ
デベロッパーが新興住宅地の分譲を行う際、現場に仮設のモデルルームやテントを設置して販売を行うことがあります。この場で購入者が契約を結んだ場合、後になってやはりやめたいと思っても、原則としてクーリング・オフはできません。
実務への影響
事務所等で契約した場合にはクーリング・オフができないことを、購入者に対して契約前にきちんと説明する義務があり、説明不足はトラブルの原因となります。
ケーススタディ
現場のテント案内所でマンションの購入契約をした後、自宅に帰って家族と相談したら反対されたため、クーリング・オフを申し出たが、業者から「事務所で契約したのでできない」と断られた事例。
業界関連性
不動産流通業界において、販売促進のための現場案内所の設置は一般的ですが、そこでの法的な契約の効果（クーリング・オフ不可）を正しく認識することが不可欠。
ニュース連動
近年、訪問販売や悪質なキャッチセールス規制の強化とともに、不動産購入におけるクーリング・オフ制度の重要性が再認識されている。
07よくある間違い
テント張りの案内所は一時的なものなので、クーリング・オフができると判断する。
なぜ間違えるか:「事務所等」の定義には、業者が継続的に業務を行う場所だけでなく、契約の申込みを受けるために設置した場所も含まれるため。
正しい理解:業者が用意した場所で契約したら、クーリング・オフはできないと覚える。「業者のテント＝業者の城」とイメージする。
保留地を売るには、換地処分後でなければならないと考える。
なぜ間違えるか:保留地は事業費の財源として換地処分前に売却されることが想定されており、宅建業法上も一定の要件下で販売が認められているため。
正しい理解:「保留地＝事業費の足し」という性質を理解し、早めに売られるものと認識する。
手付金の保全措置は、物件完成後であれば不要だと考える。
なぜ間違えるか:物件完成後であっても、未完成物件としての売買契約であれば、受領時点での対応が問われるため（ただし本問は公告前の論点）。
正しい理解:「工事完了前」か「工事完了後」かで手付金のルールが変わることを意識する。
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