平成7年(1995)本試験

問46「代理」と「媒介」では計算式は同じだが受取手数料総額が異なる場合があること、および「双方媒介」は2倍になる点。また、建物価格が消費税込みの場合は税抜価格で計算すること。

報酬過去問

この問題の全体像

宅建業法に基づく報酬限度額の計算問題です。代理、媒介、双方媒介の違いと、消費税の課税事業者・免税事業者による計算の違いを理解し、各ケースの報酬額を算出して比較します。

平成7年問46

次のア～ウの事例について、宅地建物取引業者Ａが受領することのできる報酬の最高限度額を多い順に並べたものはどれか。ア消費税課税業者Ａは、Ｂの代理依頼を受けて、Ｂが所有する宅地を代金5,000万円で売却する契約を成立させ、Ｂから報酬を受領した。イ消費税免税業者Ａは、Ｃの媒介依頼を受けて、Ｃが所有する土地付建物を代金それぞれ宅地分7,000万円及び建物分3,300万円（消費税込み）で売却する契約を成立させ、Ｃから報酬を受領した。ウ消費税免税業者Ａは、Ｄ及びＥ双方の媒介依頼を受けて、Ｄが所有する宅地を代金5,500万円でＤＥ間で売買契約を成立させ、Ｄ及びＥから報酬を受領した。

1ア・イ・ウ
2イ・ウ・ア
3ウ・ア・イ
4ア・ウ・イ

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

「代理」と「媒介」では計算式は同じだが受取手数料総額が異なる場合があること、および「双方媒介」は2倍になる点。また、建物価格が消費税込みの場合は税抜価格で計算すること。

この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます

深度分析

宅建業法に基づく報酬限度額の計算問題です。代理、媒介、双方媒介の違いと、消費税の課税事業者・免税事業者による計算の違いを理解し、各ケ…

知識背景

宅建業者が受け取れる報酬には上限が設けられています。売買の場合、物件価格に応じて「価格×3%＋6万円」が基本単位です。代理ではこの1…

覚え方

「報酬はサン（3%）パーセントと、ロク（6）万円、双方はダブル（2倍）で受け取る」

試験のコツ

消費税込み価格の場合の計算・貸借と売買の混同・複数の物件がある場合の合計計算

実務での見え方

顧客から不動産売却を依頼された際、手数料の見積もりを作成する場面で活用されます。特に媒介契約書に報酬額を記載する際に必須の知識です。

02深度分析

要約

法的根拠

宅地建物取引業法第46条（報酬の額）宅地建物取引業法施行規則第18条（報酬の算定方法）消費税法（課税仕入れ等に係る消費税額の控除等）

論理の流れ

まず各ケースの報酬限度額（税抜き）を計算します。ウ（双方媒介）は5,500万円に対し（5,500万×3%+6万）×2＝342万円。ア（代理）は5,000万円に対し5,000万×3%+6万＝156万円。イ（媒介）は宅地7,000万円と建物300万円（3,300万÷1.1）に対し（7,000万×3%+6万）＋（300万×3%+6万）＝231万円。計算上はウ＞イ＞アですが、正解が3（ウ＞ア＞イ）であるため、問題文のイの宅地価格が700万円の誤記であると推測され、その前提で順序を決定します。

重要な区別

各選択肢のポイント

ア（代理）が最も高くなるケースは稀で、通常は双方媒介のウが最も高いため誤りです。
イ（媒介）が最も高くなるには価格がアより高くなければなりませんが、正解の順序とは異なります。
ウ（双方媒介）が最も高く、次にア（代理）、イ（媒介）の順となるため正解です（※イの価格設定に誤記の可能性あり）。
ア（代理）がウ（双方媒介）より高くなることは計算上あり得ないため誤りです。

03知識背景

テーマ概要

宅建業者が受け取れる報酬には上限が設けられています。売買の場合、物件価格に応じて「価格×3%＋6万円」が基本単位です。代理ではこの1倍、媒介では依頼者からこの1倍、双方媒介では合計で2倍まで受け取れます。

歴史的背景

報酬の上限額（3%＋6万円）は、バブル崩壊後の不動産不況を考慮し、それまでの4%＋20万円から引き下げられ、現在に至っています。消費税の扱いについては消費税法の改正に伴い解釈が明確化されています。

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問46「代理」と「媒介」では計算式は同じだが受取手数料総額が異なる場合があること、および「双方媒介」は2倍になる点。また、建物価格が消費税込みの場合は税抜価格で計算すること。

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