平成9年(1997)本試験
問13滅失規模が価格の1/3未満か超えるかで単独処理か集会決議かが分かれ、建替え決議の4/5は強行規定である点。
権利関係区分所有法過去問
この問題の全体像
区分所有法における共用部分の保存・復旧・建替えに関する決議要件と、滅失割合による単独処理の可否を問う問題です。
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「区分所有法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1共用部分の保存行為については、各区分所有者は、いかなる場合でも自ら単独で行うことができる。
- 2建物の価格の1/3に相当する部分が滅失したときは、規約に別段の定め又は集会の決議がない限り、各区分所有者は、自ら単独で滅失した共用部分の復旧を行うことはできない。
- 3建物の価格の2/3に相当する部分が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
- 4区分所有法第62条第１項に規定する建替え決議は、規約で別段の定めをすれば、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数により行うことができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
滅失規模が価格の1/3未満か超えるかで単独処理か集会決議かが分かれ、建替え決議の4/5は強行規定である点。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
区分所有法における共用部分の保存・復旧・建替えに関する決議要件と、滅失割合による単独処理の可否を問う問題です。
03
知識背景
区分所有法では、建物の損傷規模に応じて修繕や復旧の手続きを定めています。軽微な場合は個人の判断で、大規模な場合は集会での多数決で、そ…
04
覚え方
「小修は単独、大修は3/4、建替えは4/5」と数字が大きくなるにつれて要件が厳しくなると覚える。
05
試験のコツ
「1/3」と「3/4」の数字の組み合わせを入れ替える出題
・建替え決議の要件を規約で変更できるかどうかを問う出題
06
実務での見え方
マンションで火事があり、一部の階が焼失した場合、修繕費用を誰が負担し、どのような手続きで復旧するかを判断する際にこの知識が用いられる…
07
よくある間違い
{"mistake":"建替え決議の要件（4/5）を、規約で緩和できると勘違いする。","why_wrong":"通常の集会決議は規…
02深度分析
要約
区分所有法における共用部分の保存・復旧・建替えに関する決議要件と、滅失割合による単独処理の可否を問う問題です。
法的根拠
区分所有法第18条第1項区分所有法第61条第1項及び第3項区分所有法第62条第1項
論理の流れ
まず選択肢1について、保存行為は原則単独可能だが規約で制限できるため誤り。次に選択肢2、価格1/3未満の滅失は単独復旧が原則であるため誤り。選択肢3は、価格1/3を超える滅失の復旧に3/4以上の決議が必要であり、記述通りで正しい。最後に選択肢4、建替え決議の4/5要件は強行規定であり、規約で緩和できないため誤り。以上より3が正解。
重要な区別
滅失規模が価格の1/3未満か超えるかで単独処理か集会決議かが分かれ、建替え決議の4/5は強行規定である点。
各選択肢のポイント
- 保存行為は原則として単独でできるが、規約で別段の定めをすることは可能であるため誤り。
- 価格の1/3未満の滅失であれば、規約等に定めがない限り、各区分所有者は単独で復旧できる。
- 価格の1/3を超える部分が滅失した場合、その復旧には区分所有者及び議決権の各3/4以上の決議が必要。
- 建替え決議の4/5以上の多数という要件は強行規定であり、規約で緩和して3/4にすることはできない。
03知識背景
テーマ概要
区分所有法では、建物の損傷規模に応じて修繕や復旧の手続きを定めています。軽微な場合は個人の判断で、大規模な場合は集会での多数決で、そして建替えという極めて重要な変更にはより厳格な要件を課しています。
歴史的背景
区分所有法は1962年に制定され、マンションなどの集合住宅の急増に伴い、専有部分と共用部分の権利関係を明確化し、建物の管理・修繕に関するルールを整備しました。
関連法令
民法第251条（共有物の変更）区分所有法第3条区分所有法第15条
体系的位置づけ
権利関係（民法）の中の「集合住宅」分野に位置し、区分所有法の集会決議要件に関する重要論点です。
前提知識
区分所有法における「共用部分」の意味、「集会」の機能、「議決権」の算出方法、および「強行規定」と「任意規定」の違いを理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「小修は単独、大修は3/4、建替えは4/5」と数字が大きくなるにつれて要件が厳しくなると覚える。
ビジュアル描写
建物をピラミッドに見立て、頂点の建替えは最も高い壁（4/5）があり、中腹の大規模修繕は中程度の壁（3/4）、足元の小修繕は誰でも入れるイメージ。
重要公式
滅失1/3未満＝単独、滅失1/3超＝3/4決議、建替え＝4/5決議（強行規定）。
関連連想
「建替え」は人生の大きな決断なので「4/5（シゴ）」という高いハードルを連想する。
比較表
1/3未満滅失：単独可能。1/3超滅失：3/4決議で復旧。建替え：4/5決議（規約不可変）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A:最重要。数字の組み合わせは頻出のため必ず暗記すること。
出題パターン
- 「1/3」と「3/4」の数字の組み合わせを入れ替える出題
- 建替え決議の要件を規約で変更できるかどうかを問う出題
解法・消去法
「いかなる場合でも」「すべて」といった絶対的な言葉が含まれる選択肢は誤りである可能性が高いため、まず疑ってかかる。
時間戦略
数字の正誤判定は即答可能なため、知識があれば5秒程度で解答し他の問題に時間を回す。
06実務応用
実務シナリオ
マンションで火事があり、一部の階が焼失した場合、修繕費用を誰が負担し、どのような手続きで復旧するかを判断する際にこの知識が用いられる。
実務への影響
滅失規模に応じた手続きを誤ると、修繕契約が無効になったり、個人が勝手に工事を行ってトラブルになったりするリスクがある。
ケーススタディ
あるマンションで外壁の大規模な剥離事故が発生。価格の1/3を超える損害と判断され、管理組合が総会を招集し、3/4以上の賛成を得て復旧工事を決議した事例。
業界関連性
管理組合の理事会や、マンション管理業者にとって、修繕積立金の使途や工事発注の正当性を担保するために不可欠。
ニュース連動
耐震基準の不備や老朽化によるマンションの建替え決議に関するニュースで、4/5の壁が高いという話題がよく取り上げられる。
07よくある間違い
建替え決議の要件（4/5）を、規約で緩和できると勘違いする。
なぜ間違えるか:通常の集会決議は規約で加重できるが、建替えは所有権の根幹に関わるため、法律で最低限のハードル（強行規定）が定められていることを理解していないため。
正しい理解:「建替え＝強行規定」とセットで覚え、規約で数字を下げられる選択肢は即座に誤りと判断する。
滅失の割合（1/3）と決議要件（3/4）の数字を混同する。
なぜ間違えるか:似たような分数が出てくるため、どちらが閾値でどちらが多数決の要件かを整理せずに暗記してしまうため。
正しい理解:「滅失は小さい数字（1/3）、決議は大きい数字（3/4）」とイメージで結びつける。
価格の1/3未満の滅失でも、集会の決議が必要だと考えてしまう。
なぜ間違えるか:共用部分に関する行為はすべて集会で決めるべきだという先入観があるため。
正しい理解:「小さな被害は自分で直す」という原則を理解し、1/3未満なら単独OKと覚える。
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