平成9年(1997)本試験
問19開発審査会の議を経るタイミングが、許可処分の「前」であるか「後」であるかを正確に区別すること。
法令上の制限都市計画法（開発許可）過去問
この問題の全体像
市街化調整区域における開発許可の例外規定、開発登録簿の記載事項、設計における環境保全措置、用途変更の手続きに関する正誤判定問題です。
市街化調整区域における開発行為に関する次の記述のうち、都市計画法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
- 1都道府県知事は、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが著しく困難と認められる開発行為について開発許可をした場合は、すみやかに開発審査会の議を経なければならない。
- 2都道府県知事は、開発許可をする場合に当該開発区域内の土地について建築物の高さに関する制限を定めたときは、その制限の内容を開発登録簿に登録しなければならない。
- 3一定の規模以上の開発行為にあっては、環境を保全するため、開発区域における植物の生育の確保上必要な樹木の保存、表土の保全その他の必要な措置が講ぜられるように設計が定められていなければ、開発許可を受けることができない。
- 4開発許可を受けた者が、当該開発行為に関する工事完了の公告前に予定建築物等の用途を変更しようとする場合においては、一定の開発行為に該当するときを除き、都道府県知事の変更の許可を受けなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
開発審査会の議を経るタイミングが、許可処分の「前」であるか「後」であるかを正確に区別すること。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
市街化調整区域における開発許可の例外規定、開発登録簿の記載事項、設計における環境保全措置、用途変更の手続きに関する正誤判定問題です。
03
知識背景
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域であり、原則として開発行為が禁止されています。ただし、農林漁業用施設や、既存宅地における建築…
04
覚え方
調整区域の例外許可、審査会は『前』に議論。許可後の報告では手遅れ。
05
試験のコツ
審査会の議を経るタイミング（前か後か）
・開発登録簿への登録事項
・用途変更の許可要否
06
実務での見え方
市街化調整区域で分譲住宅を建設する際、周辺環境への影響が少ないとして許可申請を行う実務では、知事が許可を出す前に審査会の意見を聞くプ…
07
よくある間違い
{"mistake":"「許可をした場合は、すみやかに議を経る」という記述を正しいと判断してしまう。","why_wrong":"行…
02深度分析
要約
市街化調整区域における開発許可の例外規定、開発登録簿の記載事項、設計における環境保全措置、用途変更の手続きに関する正誤判定問題です。
法的根拠
都市計画法第34条第2号の十二都市計画法第34条の2都市計画法第45条第1項第3号都市計画法第33条第1項第5号都市計画法第43条第1項
論理の流れ
選択肢1は、市街化調整区域での例外許可（34条1項12号）に関し、開発審査会の議を経る時期が「許可をした場合」となっている点が誤りです。法34条の2では、許可をする前に議を経なければならないと規定されています。他の選択肢は条文通り正しい記述であるため、1が正解となります。
重要な区別
開発審査会の議を経るタイミングが、許可処分の「前」であるか「後」であるかを正確に区別すること。
各選択肢のポイント
- 開発審査会の議は、許可をする「前」に経なければなりません。許可後に経るのではありません。
- 建築物の高さの制限は、都市計画法45条1項3号により開発登録簿の登録事項とされています。
- 一定規模以上の開発では、法33条1項5号に基づき樹木保存や表土保全等の措置が必要です。
- 工事完了公告前の用途変更は、法43条1項の規定により原則として知事の許可が必要です。
03知識背景
テーマ概要
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域であり、原則として開発行為が禁止されています。ただし、農林漁業用施設や、既存宅地における建築物等、一定の要件を満たす場合は例外的に許可が与えられます。
歴史的背景
市街化調整区域制度は、無秩序な市街化を防止し計画的な市街化を図るため、1968年の都市計画法制定時に導入されました。開発審査会の議を経る手続きは、専門的かつ公正な判断を担保するために設けられました。
関連法令
都市計画法建築基準法都市計画法施行令都市計画法施行規則
体系的位置づけ
宅建試験の「法令制限」科目における都市計画法分野の核心であり、開発許可の要件と手続きは最重要論点の一つです。
前提知識
開発許可の定義、市街化区域と市街化調整区域の開発許可基準の違い、開発審査会の役割、開発登録簿の意義について理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
調整区域の例外許可、審査会は『前』に議論。許可後の報告では手遅れ。
ビジュアル描写
許可のゴム印を押す前に、横に座っている審査会のメンバーと話し合ってOKをもらっているイメージ。
重要公式
34条1項12号許可 ＋ 34条の2 ＝ 審査会の議（許可前）。
関連連想
「許可した後」に議を経くのは、事後承諾であり行政手続きの原則（事前審査）に反すると連想する。
比較表
【市街化区域】審査会不要（原則） vs 【市街化調整区域】34条1項12号等の場合は審査会の議が許可の「前」提条件。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回。開発許可の例外手続きや審査会の役割は頻出です。
重要度
A:最重要。手続きの順序や要件に関する引っかけ問題は頻出であり、確実に正解したい分野です。
出題パターン
- 審査会の議を経るタイミング（前か後か）
- 開発登録簿への登録事項
- 用途変更の許可要否
解法・消去法
「許可をした場合は」「すみやかに」といった事後的な表現があれば、行政手続きの原則（事前審査）と照らして疑う。
時間戦略
条文の正確な記憶があれば即答可能。手続きの順序を問う問題は「事前」か「事後」かの一点に絞って判断すると時間を節約できます。
06実務応用
実務シナリオ
市街化調整区域で分譲住宅を建設する際、周辺環境への影響が少ないとして許可申請を行う実務では、知事が許可を出す前に審査会の意見を聞くプロセスが必須となります。
実務への影響
手続きの不備があると許可が取り消されるリスクがあり、開発業者は正しい手順を遵守する必要があります。
ケーススタディ
あるデベロッパーが調整区域で開発を行う際、事前に審査会の承認を得ずに許可を受けたとして、後々訴訟になり許可が取り消された事例。
業界関連性
不動産開発業者にとって、許可取得の可否と手続きの正確性はプロジェクトの成否を直接左右する重要事項です。
ニュース連動
都市部の拡大に伴い、調整区域の見直しや開発規制の緩和が議論されることがあり、関連ニュースが注目されます。
07よくある間違い
「許可をした場合は、すみやかに議を経る」という記述を正しいと判断してしまう。
なぜ間違えるか:行政手続きでは、重要な処分前に専門家の意見を聞くのが通例だが、条文の細部まで覚えていないと引っかかる。
正しい理解:「許可後」ではなく「許可前」というキーワードを意識して学習する。
開発登録簿への登録事項を正確に覚えていない。
なぜ間違えるか:マイナーな項目だと思って流し読みしているため、選択肢で出されると判断に迷う。
正しい理解:登録簿＝「工事完了後の記録」として、何が記録されるかリスト化して覚える。
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