平成13年(2001)本試験
問14
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
区分建物の登記手続きにおける申請義務者、床面積の算出基準、規約共用部分の登記場所、そして敷地権に関する登記の記載箇所についての理解を問う問題。
１棟の建物を区分した建物（以下この問において「区分建物」という。）についての登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1表題登記がされていない区分建物を建築者から取得した者は、当該区分建物の表題登記を申請する義務はない。
- 2区分建物の床面積は、壁その他の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により算出される。
- 3区分建物が規約による共用部分である旨の登記は、当該区分建物の登記記録の表題部にされる。
- 4区分建物の敷地権について表題部に最初に登記するときは、敷地権の目的たる土地の登記記録の表題部に敷地権である旨の登記がされる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
区分建物の登記手続きにおける申請義務者、床面積の算出基準、規約共用部分の登記場所、そして敷地権に関する登記の記載箇所についての理解を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
区分建物の登記手続きにおける申請義務者、床面積の算出基準、規約共用部分の登記場所、そして敷地権に関する登記の記載箇所についての理解を…
03
知識背景
区分建物の登記は、一棟の建物を独立して所有・利用できる部分ごとに登記する制度。表題部には物理的状況、権利部には権利関係が記載される。…
04
覚え方
敷地権は土地の「甲区（所有権）」に書く。表題部は物理情報だけ。
05
試験のコツ
表題登記の申請義務者
・床面積の測定方法
・敷地権の表示方法
06
実務での見え方
マンション購入時の登記手続き。司法書士が登記簿謄本を確認し、敷地権が正しく登記されているかチェックする際にこの知識を使う。
07
よくある間違い
{"mistake":"土地の登記記録の表題部に敷地権の登記がされると誤解する。","why_wrong":"表題部は物理的状況を記…
02深度分析
要約
区分建物の登記手続きにおける申請義務者、床面積の算出基準、規約共用部分の登記場所、そして敷地権に関する登記の記載箇所についての理解を問う問題。
法的根拠
不動産登記法第47条不動産登記法第48条不動産登記法第48条の3不動産登記法第81条
論理の流れ
選択肢1は建築者に申請義務があるため正しい。選択肢2は内法線による計算が正しい。選択肢3は規約共用部分の登記は当該区分建物の表題部になされるため正しい。選択肢4は、敷地権の登記をする際、土地の登記記録の表題部ではなく所有権部に敷地権である旨の登記がされるため誤りである。
重要な区別
敷地権の登記が記載される土地側の登記記録の場所が「表題部」ではなく「所有権部（甲区）」である点を見抜くこと。
各選択肢のポイント
- 表題登記の申請義務は建築者にあり、取得者には義務がないため正しい。
- 区分建物の床面積は壁その他の内側線で囲まれた部分の水平投影面積によるため正しい。
- 規約共用部分である旨の登記は、当該区分建物の登記記録の表題部にされるため正しい。
- 敷地権の登記時、土地の登記記録の表題部ではなく、所有権部に敷地権である旨の登記がされる。
03知識背景
テーマ概要
区分建物の登記は、一棟の建物を独立して所有・利用できる部分ごとに登記する制度。表題部には物理的状況、権利部には権利関係が記載される。敷地権との一体化が特徴。
歴史的背景
1962年の不動産登記法改正で区分所有法の制定に伴い導入。その後、マンション標準管理規約の策定や法改正を経て、登記手続きも精緻化された。
関連法令
不動産登記法建物の区分所有等に関する法律民法
体系的位置づけ
民法（権利関係）と不動産登記法（公示方法）の接点。宅建試験では権利関係の基礎として重要。
前提知識
表題登記と権利登記の違い、敷地権の概念、区分建物の床面積測定方法（内法測定）。
04記憶テクニック
語呂合わせ
敷地権は土地の「甲区（所有権）」に書く。表題部は物理情報だけ。
ビジュアル描写
土地の登記簿をイメージ。表題部は土地の「顔」、甲区は「持ち主」。敷地権は持ち主に関わる権利なので甲区に書く。
重要公式
床面積＝内法（うちのり）×水平投影。
関連連想
敷地権＝「土地の持ち主が変わるわけじゃないが、建物とセット」→所有権部に注記。
比較表
表題部（物理的状況：所在、家屋番号、種類、構造、床面積） vs 所有権部（権利関係：所有者、抵当権等）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回出題。区分建物の登記は頻出テーマ。
重要度
A:最重要。実務でも必須の知識であり、出題頻度が高い。
出題パターン
- 表題登記の申請義務者
- 床面積の測定方法
- 敷地権の表示方法
解法・消去法
「表題部」に書かれるのは物理的事実のみと覚えておけば、権利関係である敷地権の表示が表題部に来る選択肢を消せる。
時間戦略
基本知識の確認問題なので、迷わず正解したい。1分以内で解答。
06実務応用
実務シナリオ
マンション購入時の登記手続き。司法書士が登記簿謄本を確認し、敷地権が正しく登記されているかチェックする際にこの知識を使う。
実務への影響
登記記録の不備は権利行使の障害となるため、正確な記載が求められる。
ケーススタディ
規約共用部分（例：専用使用権のあるバルコニー）の登記漏れがトラブルになった事例。
業界関連性
不動産取引において、登記簿謄本の読み解きは必須スキル。
ニュース連動
登記情報の電子化やオンライン申請の普及により、正確な知識の重要性が増している。
07よくある間違い
土地の登記記録の表題部に敷地権の登記がされると誤解する。
なぜ間違えるか:表題部は物理的状況を記す場所だと理解していないため。
正しい理解:表題部＝物理、権利部＝権利と徹底して覚える。
区分建物の床面積を壁芯で計算すると勘違いする。
なぜ間違えるか:一般的な建築面積（壁芯）と登記上の床面積（内法）を混同しているため。
正しい理解:登記は「居住スペース（内法）」を重視すると覚える。
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