問38

媒介契約過去問

この問題の全体像

この問題は、媒介契約（専任媒介契約等）締結時の宅建業者の義務、指定流通機構への登録期間、価格意見の根拠提示、および専任媒介契約の自動更新の可否について正誤を判断する問題です。

平成13年問38

宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の土地付建物の売却の媒介を依頼され、媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1ＡＢ間で媒介契約が締結されたときは、Ａは遅滞なく宅地建物取引業法第34条の２の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を作成し、記名押印して、Ｂに交付しなければならない。
2ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Ａは契約の相手方を探すため、当該物件につき必要な事項を、媒介契約締結の日から休業日数を除き７日以内（専属専任媒介契約の場合は５日以内）に指定流通機構に登録しなければならない。
3Ａが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは、Ｂに対してその根拠を明らかにしなければならない。
4ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合、その有効期間の満了に際して、Ｂからの更新の申出がなくても、その有効期間を自動的に更新するためには、当該契約の締結時にあらかじめＢの承諾を得ておかなければならない。

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POINT

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深度分析

この問題は、媒介契約（専任媒介契約等）締結時の宅建業者の義務、指定流通機構への登録期間、価格意見の根拠提示、および専任媒介契約の自動…

知識背景

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。専任媒介契約は他社への重複依頼が禁止され、指定流通機構…

覚え方

専任は「自動更新なし（3ヶ月）」、専属は「他者禁止（5日登録）」、一般は「何でもあり」。

試験のコツ

登録期間の数字（5日と7日）の入れ替え・自動更新の可否の混同・報告義務の頻度（2週間に1回以上）

実務での見え方

売主が不動産会社に仲介を依頼する際、契約内容を確認し、自分に不利な自動更新条項がないかチェックする。

よくある間違い

{"mistake":"専任媒介契約でも自動更新ができると勘違いする。","why_wrong":"一般媒介契約と混同しているため。…

02深度分析

要約

法的根拠

宅地建物取引業法第34条の2（媒介契約）宅地建物取引業法第34条の2第4項（有効期間及び自動更新の禁止）宅地建物取引業法第34条の2第5項（指定流通機構への登録）

論理の流れ

まず選択肢1の書面交付、選択肢3の価格形成根拠は正しいと判断します。次に選択肢2の登録期間について、専任媒介契約は7日以内、専属専任媒介契約は5日以内であるため正しいです。最後に選択肢4について、専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内とされており、自動更新の特約は無効とされるため、これが誤りであると特定します。

重要な区別

専任媒介契約と一般媒介契約の違い、特に「有効期間の上限（3ヶ月）」と「自動更新の禁止」という点を正確に区別すること。

各選択肢のポイント

宅建業法34条の2に基づき、契約締結後遅滞なく書面を作成し交付する義務があるため正しい。
専任媒介契約は7日以内、専属専任媒介契約は5日以内に指定流通機構へ登録する義務があるため正しい。
価額について意見を述べる際は、その根拠を明らかにしなければならないという義務規定に合致するため正しい。
専任媒介契約において、自動更新の特約を結んでもその特約は無効とされるため誤りである。

03知識背景

テーマ概要

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。専任媒介契約は他社への重複依頼が禁止され、指定流通機構への登録と業務処理状況の報告義務が課される契約です。

歴史的背景

不動産流通の円滑化と適正化を図るため、指定流通機構（レインズ）の活用を促進する観点から、専任媒介契約に対する登録義務等が整備されました。

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