平成13年(2001)本試験
問37
業務の規制過去問
この問題の全体像
本問は、重要事項説明（35条）における「土地の形質・建物の状況」「都市計画法等の制限」「調査不能事項の説明」、および媒介報酬の請求時期（37条）に関する知識を問う問題です。
宅地建物取引業者Ａは、Ｂから住宅用地の購入について依頼を受け媒介契約を締結していたところ、古い空き家が建った土地（甲地）を見つけ、甲地の所有者とＢとの売買契約を締結させ、又はさせようとしている。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
- 1Ａは、Ｂが住宅の建設を急いでおり更地の取得を希望していることを知っていた場合でも、空き家について登記がされていないときは、Ｂに対して空き家が存する事実を告げる必要はない。
- 2甲地が都市計画法による第二種低層住居専用地域に指定されている場合で、その制限について宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明をするとき、Ａは、Ｂに対して、低層の住宅が建築できることを告げれば足りる。
- 3ＡがＢに対して、甲地の現況を説明しようとする場合、Ａが甲地の地中の埋設管の有無について土地利用状況の経歴、関係者への照会等の調査を実施したが判明せず、埋設管の無いことを断定するためには掘削その他の特別の調査が必要であるときは、Ａは、その旨を告げれば足りる。
- 4Ｂが甲地を取得し、自ら古い空き家を除去するつもりである場合で、媒介契約に特別の定めがないとき、Ａは、Ｂが甲地を取得した後も、その空き家の除去が完成するまでは、媒介報酬の支払を請求することはできない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
本問は、重要事項説明（35条）における「土地の形質・建物の状況」「都市計画法等の制限」「調査不能事項の説明」、および媒介報酬の請求時期（37条）に関する知識を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
本問は、重要事項説明（35条）における「土地の形質・建物の状況」「都市計画法等の制限」「調査不能事項の説明」、および媒介報酬の請求時…
03
知識背景
重要事項説明制度は、不動産取引におけるトラブルを未然に防ぐため、物件や取引条件に関する重要な事項を契約前に買主等に説明するものです。…
04
覚え方
「不明なら不明と伝えよ」が調査不能事項の鉄則。報酬は「成約時」、説明は「契約前」とタイミングをセットで覚える。
05
試験のコツ
登記と事実が異なる場合の説明義務
・調査不能事項の「不明」説明の可否
・用途地域の説明レベル（建築可否か制限内容か）
06
実務での見え方
更地を希望する買主に対し、登記上は更地でも実際には古家がある場合、これを隠して契約すると後々「古家の解体費用」を巡ってトラブルとなる…
07
よくある間違い
{"mistake":"登記されていない事実は説明不要だと考える。","why_wrong":"登記は対抗要件であり、物理的な現実を…
02深度分析
要約
本問は、重要事項説明（35条）における「土地の形質・建物の状況」「都市計画法等の制限」「調査不能事項の説明」、および媒介報酬の請求時期（37条）に関する知識を問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法施行規則第16条宅地建物取引業法第37条
論理の流れ
選択肢1は、登記の有無に関わらず物理的な空き家の存在は重要事項であるため誤り。選択肢2は、用途地域では建築できるものだけでなく「制限」の内容を説明する必要があるため誤り。選択肢3は、調査しても判明しない場合はその旨を告げれば足りるという最高裁判例の理論に合致し正しい。選択肢4は、媒介報酬は契約成立時に請求できるため誤り。
重要な区別
「説明すべき事実」と「保証すべき事実」の区別、および媒介報酬の請求時期が「契約成立時」である点が判断の分かれ目です。
各選択肢のポイント
- 登記の有無にかかわらず、客観的に存在する空き家は取引物件の形質として説明義務がある。
- 用途地域では、建築できることだけでなく、建ぺい率や容積率などの具体的な制限内容を説明する必要がある。
- 調査しても判明せず、断定するには特別の調査が必要な場合は、調査した事実と判明しない旨を告げれば足りる。
- 媒介報酬は、売買契約が成立した時点で請求することができ、物件の引渡しや工事完了を待つ必要はない。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明制度は、不動産取引におけるトラブルを未然に防ぐため、物件や取引条件に関する重要な事項を契約前に買主等に説明するものです。物理的状況、法的制限、権利関係などが含まれます。
歴史的背景
宅建業法制定当初から存在する核心的な規定ですが、判例の蓄積により「土壌汚染」や「心理的瑕疵」など、説明すべき範囲が年々拡大・精緻化されています。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法施行規則第16条の4民法第643条（委任）
体系的位置づけ
宅建試験における最重要分野の一つであり、権利関係と並び毎年必須で出題される、実務的な基礎力を問う項目です。
前提知識
重要事項説明は契約「前」に行うこと、35条書面は「説明」用、37条書面は「交付」用という違い、および媒介契約の性質を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「不明なら不明と伝えよ」が調査不能事項の鉄則。報酬は「成約時」、説明は「契約前」とタイミングをセットで覚える。
ビジュアル描写
不動産屋が顧客と向かい合い、契約前に地図や図面を指差して説明しているイメージ。その横に「調査不能」のスタンプを押す図を想像。
重要公式
調査不能事項 ＝ 調査した事実 ＋ 判明しない旨の説明
関連連想
中古車の車検証と実際の走行距離が違う場合を想像。登記（車検証）と現実（車の状態）は別物と連想する。
比較表
35条（重要事項）：契約前に口頭＋書面で説明。37条（契約書面）：契約成立後、直ちに書面を交付。報酬請求：37条書面交付時。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも頻出の論点であり、配点も高い。
出題パターン
- 登記と事実が異なる場合の説明義務
- 調査不能事項の「不明」説明の可否
- 用途地域の説明レベル（建築可否か制限内容か）
解法・消去法
「～する必要はない」「～だけで足りる」という否定形や限定形の選択肢は、誤りである可能性が高いため注意深く確認する。
時間戦略
重要事項説明の問題は、基本的な「説明義務の有無」を判断するだけで正解できることが多いため、深く考えすぎず素早く解答する。
06実務応用
実務シナリオ
更地を希望する買主に対し、登記上は更地でも実際には古家がある場合、これを隠して契約すると後々「古家の解体費用」を巡ってトラブルとなる。
実務への影響
適切な説明を行わないと、契約解除や損害賠償請求のリスクが生じる。また、報酬請求時期の誤解は資金繰りに影響する。
ケーススタディ
埋設管の有無が不明であったため「不明」と説明した案件で、後に発見された際、売主・買主間の問題に留まり、宅建業者の責任は問われなかった事例。
業界関連性
不動産取引における業者の信頼性を決定づける最も重要な業務プロセスの一つ。
ニュース連動
アスベストや土壌汚染などの有害物質に関する説明義務が厳格化されており、ニュースでも注目されている。
07よくある間違い
登記されていない事実は説明不要だと考える。
なぜ間違えるか:登記は対抗要件であり、物理的な現実を覆すものではないという理解が不足している。
正しい理解:「登記＝権利の表れ」「現況＝物理の事実」と分けて考える癖をつける。
媒介報酬は物件の引渡し完了時に受け取れると考える。
なぜ間違えるか:建設業の請負代金などと混同している可能性がある。
正しい理解:「成約手当て」という言葉があるように、契約がまとまったことに対する報酬だと意識する。
調査で判明しなかったことは何も言わなくて良いと考える。
なぜ間違えるか:不確定なリスクについて買主の判断材料を提供するという業者の義務を理解していない。
正しい理解:「分からない」という事実もまた、重要な情報であると認識する。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「業務の規制」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する