平成29年(2017)本試験
問34
業務の規制過去問
この問題の全体像
宅建業法47条に基づく禁止行為（不当な勧誘、信用の供与等）に関する正誤判定問題です。特に「契約誘引のための利益提供」と「信用の供与」の違い、および「手付金等の額の減額」の適法性が論点となります。
次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。
- 2宅地建物取引業者が、アンケート調査をすることを装って電話をし、その目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに勧誘をする行為は、法に違反する。
- 3宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。
- 4宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法47条に基づく禁止行為（不当な勧誘、信用の供与等）に関する正誤判定問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法47条に基づく禁止行為（不当な勧誘、信用の供与等）に関する正誤判定問題です。特に「契約誘引のための利益提供」と「信用の供与」…
03
知識背景
宅建業法47条は、宅建業者の業務の適正化と消費者保護のために設けられた「禁止行為」を規定しています。具体的には、不当な勧誘（迷惑勧誘…
04
覚え方
「減額はセーフ、貸付はアウト、嘘もアウト」。手付金を減らすのはOKだが、貸したり（信用供与）、嘘をついたり（不当勧誘）してはいけない…
05
試験のコツ
「この行為は信用の供与にあたるか？」という形式の問題
・「不当な勧誘に該当するか否か」の判定問題
06
実務での見え方
顧客が「手付金を用意するのが難しい」と言った際、業者が「では手付金を半額にしましょう」と提案するのは合法ですが、「では業者が立て替え…
07
よくある間違い
{"mistake":"報酬の分割受領を「信用の供与」と判断してしまう。","why_wrong":"単なる支払いの待機や支払方法の…
02深度分析
要約
宅建業法47条に基づく禁止行為（不当な勧誘、信用の供与等）に関する正誤判定問題です。特に「契約誘引のための利益提供」と「信用の供与」の違い、および「手付金等の額の減額」の適法性が論点となります。
法的根拠
宅建建物取引業法47条1項3号（不当な勧誘）宅地建物取引業法47条1項6号（手付金等に関する信用の供与）宅地建物取引業法47条1項16号（手付金等の貸付等）
論理の流れ
選択肢1は、手付金の減額が買主の負担軽減であり違反ではないため正しい記述です。選択肢2は、アンケートと偽って勧誘することが不当な勧誘に該当するため正しい記述です。選択肢3は、報酬の分割受領は単なる支払方法の合意であり「信用の供与」には当たらないため違反ではありません。したがって「違反する」とする本記述は誤りです。選択肢4は、手付金について信用の供与をすることが禁止されているため正しい記述です。以上より、誤っている記述は3です。
重要な区別
「信用の供与（金銭の貸付、債務の保証等）」は禁止されるが、「手付金等の減額」や「報酬の分割受領（支払方法の変更）」は禁止されないという点を区別すること。
各選択肢のポイント
- 手付金の減額は買主の負担を軽減するものであり、契約締結を誘引する目的であっても法に違反しない。
- 勧誘の目的を告げずにアンケートを装って電話をすることは、相手方を困惑させる不当な勧誘として違反する。
- 報酬の分割受領は支払方法の合意に過ぎず、信用の供与（金銭貸借等）には該当しないため、法に違反しない。
- 手付金について信用の供与をすることは宅建業法で禁止されており、監督処分の対象となるほか、罰則の適用もある。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法47条は、宅建業者の業務の適正化と消費者保護のために設けられた「禁止行為」を規定しています。具体的には、不当な勧誘（迷惑勧誘、断定的判断の提供等）、手付金等に関する信用の供与、不当な高額報酬の要求などが挙げられます。
歴史的背景
昭和年代の不動産バブル期やその後の消費者トラブルの増加を受け、過剰な勧誘や金銭的な利益提供による無理な契約締結を防ぐために、規制が強化されてきました。
関連法令
宅地建物取引業法47条（禁止行為）宅地建物取引業法64条（罰則）民法（詐欺・強迫）
体系的位置づけ
「業務上の規制」の分野における中心的な項目であり、宅建士試験では毎年のように出題される最重要論点の一つです。
前提知識
「信用の供与」の定義（金銭の貸付、手形の割引、債務の保証、金銭の貸借の仲介など）を正確に理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「減額はセーフ、貸付はアウト、嘘もアウト」。手付金を減らすのはOKだが、貸したり（信用供与）、嘘をついたり（不当勧誘）してはいけない。
ビジュアル描写
業者がお客様の財布からお金を取るのを待つ（分割払い）のはOKだが、業者がお客様にお金を渡す（貸付）のはNGとイメージする。
重要公式
47条3号（嘘・困惑）、47条6号（信用供与）、47条16号（手付貸与）。
関連連想
アンケート＝嘘＝違反。手付金＝現金化させたい＝貸付はダメ。
比較表
信用の供与（金銭貸借・保証＝違反） vs 分割払い（支払方法＝OK）。手付金減額（負担軽減＝OK） vs 手付金貸付（負担増加＝違反）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出論点です。
重要度
A:最重要。業務規制の根幹であり、罰則も伴うため確実に正解が必要。
出題パターン
- 「この行為は信用の供与にあたるか？」という形式の問題
- 「不当な勧誘に該当するか否か」の判定問題
解法・消去法
「減額」に関する記述は基本的に正解（違反ではない）、「貸付」「保証」に関する記述は基本的に誤り（違反）と判断して消去法を活用する。
時間戦略
キーワード（減額、分割、貸付、アンケート等）を見て即座に判断できるようにし、迷った場合でも時間をかけすぎない。
06実務応用
実務シナリオ
顧客が「手付金を用意するのが難しい」と言った際、業者が「では手付金を半額にしましょう」と提案するのは合法ですが、「では業者が立て替えましょう」と提案するのは違法です。
実務への影響
この法律があることで、消費者は資力以上の物件を無理に購入させられるリスクが減り、不動産取引の安全性が高まります。
ケーススタディ
実際に、販売業者が手付金の貸付を条件に契約を締結させたとして、監督処分や業務停止命令を受けた事例が多数存在します。
業界関連性
宅建業者が営業活動を行う上での「絶対に触れてはいけないライン」を示しており、コンプライアンス教育の核心です。
ニュース連動
悪質な訪問販売や投資マンション被害などのニュースで、これらの禁止行為（不当勧誘）が問題となることがあります。
07よくある間違い
報酬の分割受領を「信用の供与」と判断してしまう。
なぜ間違えるか:単なる支払いの待機や支払方法の変更を、金銭の貸借と混同してしまうため。
正しい理解:業者が「金を出す」か「ただ待つ」かを基準に判断する。「待つだけ」なら信用供与ではない。
手付金の減額を「不当な利益提供」と考えて違反と判断する。
なぜ間違えるか:値引きや減額は消費者にとって利益であり、業者が損をするだけなので、規制の趣旨（消費者保護）に反しないと誤解する。
正しい理解:「負担減」はOK、「負担増（貸付による資金援助）」はNGと覚える。
アンケートを装う行為の違法性を見落とす。
なぜ間違えるか:勧誘の手段が少し巧妙になると、それが「不当な勧誘」に該当するかどうか判断できなくなる。
正しい理解:「嘘をついて接触する」＝即違反と認識する。
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