平成29年(2017)本試験
問33
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明において、取引態様（売買・賃貸）や説明相手（売主・買主）によって説明義務の内容が異なる点を理解しているかを問うものです。
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。
- 2宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。
- 3建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。
- 4建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明において、取引態様（売買・賃貸）や説明相手（売主・買主）によって説明義務の内容が異なる点を理解しているかを問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明において、取引態様（売買・賃貸）や説明相手（売主・買主）によって説明義務の内容が異なる点を理…
03
知識背景
重要事項説明制度は、宅地建物取引業者が取引相手に対し、物件や契約内容に関する重要な事項を取引成立前に書面を交付して説明する義務を定め…
04
覚え方
「売買なら私道負担、融資なら不成立措置」と覚える。
05
試験のコツ
売買と賃貸の説明事項の違い
・35条書面と37条書面の混同
06
実務での見え方
購入希望者に対し、ローンが組めなかった場合の手付金の返還について説明し、後日のトラブルを防ぐ場面。
07
よくある間違い
{"mistake":"賃貸借でも私道負担を説明すると判断する。","why_wrong":"売買と賃貸の区別が曖昧なため。","p…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明において、取引態様（売買・賃貸）や説明相手（売主・買主）によって説明義務の内容が異なる点を理解しているかを問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条第1項宅地建物取引業法第35条第2項宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3
論理の流れ
選択肢1は、重要事項説明は原則として権利を取得する側（買主等）に対して行うものであり、売主に対して行うものではないため誤りです。選択肢2は、融資あっせんの内容及び不成立時の措置は35条2項で定められた必須説明事項であるため正しいです。選択肢3は、私道に関する負担は売買の場合のみ説明義務があり、賃貸借では不要です。選択肢4は、不可抗力による損害の負担は契約条項ですが、35条で定められた説明事項には含まれません。
重要な区別
売買と賃貸で説明義務のある事項が異なる点、特に「私道に関する負担」は売買のみであることを見分けることが重要です。
各選択肢のポイント
- 重要事項説明は原則として権利を取得する買主や借主に対して行うものであり、売主に対して行うものではないから。
- 宅建業法35条2項に基づき、融資あっせんの内容と不成立時の措置は必ず説明しなければならないから。
- 私道に関する負担についての説明義務は、売買の場合のみ適用され、建物の貸借では説明不要であるから。
- 不可抗力による損害の負担に関する定めは、35条に定める説明事項（契約の解除等）には含まれないから。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明制度は、宅地建物取引業者が取引相手に対し、物件や契約内容に関する重要な事項を取引成立前に書面を交付して説明する義務を定めたものです。消費者保護を目的としています。
歴史的背景
不動産取引の専門性と情報の非対称性を解消するため設けられました。融資あっせんに関する説明は、ローン特約の重要性に鑑み強化された経緯があります。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条民法第545条
体系的位置づけ
宅建業法の「業務」における核心的な規定であり、試験では毎年のように出題される最重要分野の一つです。
前提知識
35条書面（重要事項説明）と37条書面（契約書面）の違い、媒介と代理の違い、売買と賃貸の説明事項の違いを理解していること。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「売買なら私道負担、融資なら不成立措置」と覚える。
ビジュアル描写
売買のチラシには「私道」のマーク、賃貸のチラシには「ルール」のマークをイメージし、共通して「お金（ローン）」の袋をイメージする。
重要公式
売買＝所有権移転＝私道負担。契約＝金銭＝融資あっせん。
関連連想
「私道」は土地の所有に関わるので「売買」のみと連想する。
比較表
売買：私道負担・登記記録・測量図。賃貸：用法違反・修繕。共通：融資あっせん・契約解除。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。35条は宅建試験の核となるため。
出題パターン
- 売買と賃貸の説明事項の違い
- 35条書面と37条書面の混同
解法・消去法
「売主にも説明する」「不可抗力も説明する」など、常識的に広すぎる選択肢を消去する。
時間戦略
基本知識の確認問題なので、迷わず1分以内で解答し他の問題に時間を残す。
06実務応用
実務シナリオ
購入希望者に対し、ローンが組めなかった場合の手付金の返還について説明し、後日のトラブルを防ぐ場面。
実務への影響
説明義務違反は業務停止処分の対象となり、業者の信用に関わる重大な事項である。
ケーススタディ
融資あっせんの不成立時の措置を説明せず、手付金を没収しようとしてトラブルになった事例。
業界関連性
取引の適正化と消費者保護のために、業者が最も注意を払うべき業務プロセス。
ニュース連動
住宅ローン金利の変動や審査厳格化に伴い、融資あっせんの説明の重要性が増している。
07よくある間違い
賃貸借でも私道負担を説明すると判断する。
なぜ間違えるか:売買と賃貸の区別が曖昧なため。
正しい理解:売買＝所有権と結びつけて覚える。
不可抗力条項も説明すると判断する。
なぜ間違えるか:契約内容は全て説明すべきと勘違いしているため。
正しい理解:35条の列挙事項を正確に暗記する。
売主にも重要事項説明を行うと判断する。
なぜ間違えるか:公平性の観点から誤解しているため。
正しい理解:権利取得者保護の目的を理解する。
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