平成26年(2014)本試験
問43
業務の規制過去問
この問題の全体像
宅建業法における業務規制、特に禁止行為（手付貸与等、断定的判断の提供、迷惑勧誘）と、訪問販売における表示義務の適否を問う問題。
宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- 1Ａは、買主Ｂとの間で建物の売買契約を締結する当日、Ｂが手付金を一部しか用意できなかったため、やむを得ず、残りの手付金を複数回に分けてＢから受領することとし、契約の締結を誘引した。
- 2Ａの従業者は、投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問し、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った。
- 3Ａの従業者は、マンション建設に必要な甲土地の買受けに当たり、甲土地の所有者に対し、電話により売買の勧誘を行った。その際、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。
- 4Ａの従業者は、宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明したが、実際には当該建設計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明した。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における業務規制、特に禁止行為（手付貸与等、断定的判断の提供、迷惑勧誘）と、訪問販売における表示義務の適否を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における業務規制、特に禁止行為（手付貸与等、断定的判断の提供、迷惑勧誘）と、訪問販売における表示義務の適否を問う問題。
03
知識背景
宅建業者が業務を行う際に遵守すべき倫理規定であり、消費者保護の観点から過度な勧誘や虚偽表示、不当な利益供与等を制限するもの。
04
覚え方
「手付貸与はダブダブ（分割）禁止」「断定はダメ」「迷惑は再訪禁止」。
05
試験のコツ
手付金の分割払い
・再勧誘のタイミング
・確実に儲かるという言葉の有無
06
実務での見え方
購入意欲が低い顧客に対し、手付金の後払いを提案して契約を急かす行為は行政処分の対象となる。
07
よくある間違い
{"mistake":"訪問販売における事前連絡の有無に焦点を当てすぎて、宅建業法上の規制ではないと判断できない。","why_wr…
02深度分析
要約
宅建業法における業務規制、特に禁止行為（手付貸与等、断定的判断の提供、迷惑勧誘）と、訪問販売における表示義務の適否を問う問題。
法的根拠
宅地建物取引業法第47条（業務に関する禁止行為）宅地建物取引業法第47条の2（禁止行為の適用除外等）宅地建物取引業法第47条の3（手付貸与等の禁止）
論理の流れ
選択肢1は手付金の分割受領による契約誘引なので47条の3違反。選択肢3は売却意思がない旨を告げられた後の再勧誘なので47条2項違反。選択肢4は断定的判断の提供かつ事実に反するので47条1項5号違反。選択肢2は事前連絡がない訪問だが、宅建業法上は勧誘前に業者名等を告げていれば違反ではない。
重要な区別
宅建業法違反となる「手付貸与等」に該当するか、また「断定的判断の提供」に該当するかを見極めること。
各選択肢のポイント
- 手付金の分割受領による契約締結の誘引は、手付貸与等に該当し禁止されているため。
- 宅建業法上、事前の連絡なしの訪問自体は禁止されておらず、勧誘前に必要事項を告げれば適法。
- 売買の意思がない旨を告げられた者に対し、再び勧誘を行うことは迷惑勧誘の禁止に違反するため。
- 将来的に確実に値上がりするという断定的判断を提供し、かつ事実に反するため違反。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が業務を行う際に遵守すべき倫理規定であり、消費者保護の観点から過度な勧誘や虚偽表示、不当な利益供与等を制限するもの。
歴史的背景
消費者被害の多発を受け、悪質な商法（手付貸与、断定的判断、迷惑勧誘）を具体的に禁止するために整備された規定。
関連法令
民法（詐欺・錯誤）特定商取引法（訪問販売）景品表示法
体系的位置づけ
業務上の規制の中核をなす分野で、宅建士として最も基本的な倫理観が問われる重要分野。
前提知識
37条書面や35条書面の説明義務との違い、および「手付貸与等」の定義と「クーリングオフ」の要件の理解。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「手付貸与はダブダブ（分割）禁止」「断定はダメ」「迷惑は再訪禁止」。
ビジュアル描写
訪問販売のイメージ図。ドアを開けた瞬間に名刺を見せて「宅建業者の〇〇です」と言うイメージ。
重要公式
手付貸与等＝契約誘引＋金銭利便提供。
関連連想
「迷惑」＝「再び（Again）」と連想させる。
比較表
手付貸与等（金銭貸与、信用供与）vs 断定的判断（確実に儲かる）vs 迷惑勧誘（再勧誘、深夜勧誘）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも頻繁に抵触しうるため基礎知識として必須。
出題パターン
- 手付金の分割払い
- 再勧誘のタイミング
- 確実に儲かるという言葉の有無
解法・消去法
「確実に」「分割」「再勧誘」といったキーワードがあれば即座に違反候補とみなす。
時間戦略
禁止行為の典型パターンを即座に判断できるよう、15秒以内で消去法を適用する。
06実務応用
実務シナリオ
購入意欲が低い顧客に対し、手付金の後払いを提案して契約を急かす行為は行政処分の対象となる。
実務への影響
違反すると指示処分や業務停止命令を受け、営業活動に致命的なダメージを受ける。
ケーススタディ
投資用マンション販売において、確実に利益が出ると説明して販売した業者が監督処分を受けた事例。
業界関連性
不動産取引の信頼性を維持するための最低限のルールとして業界全体で共有されている。
ニュース連動
高齢者への悪質な訪問販売被害が社会問題化しており、規制の厳格化が議論されている。
07よくある間違い
訪問販売における事前連絡の有無に焦点を当てすぎて、宅建業法上の規制ではないと判断できない。
なぜ間違えるか:特定商取引法のクーリングオフ要件（書面交付等）と混同しているため。
正しい理解:「宅建業法」と「特定商取引法」の範囲を明確に分けて覚える。
「思い込み」であれば断定的判断の禁止（47条1項5号）に違反しないと考える。
なぜ間違えるか:主観的な意図ではなく、客観的な事実の有無が問われるため。
正しい理解:「事実に反する＝違反」という機械的な判断基準を持つ。
手付金の分割受領が常に違反だと誤解する。
なぜ間違えるか:契約締結の「誘引」目的でなければ、単なる支払方法の合意は有効な場合があるため。
正しい理解:「誘引目的」があるかどうかをチェックポイントにする。
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