平成28年(2016)本試験
問41
業務の規制過去問
この問題の全体像
宅建業法における契約書面交付義務、37条書面の説明義務の有無、自己物件の他業者への売買可否、専属専任媒介契約の登録期間に関する正誤判定問題。
宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａは、宅地建物取引業者Ｂから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
- 2Ａは、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、法第37条の規定による書面を交付するとともに、その内容について宅地建物取引士をして説明させなければならない。
- 3Ａは、宅地建物取引業者でないＣが所有する宅地について、自らを売主、宅地建物取引業者Ｄを買主とする売買契約を締結することができる。
- 4Ａは、宅地建物取引業者でないＥから宅地の売却についての依頼を受け、専属専任媒介契約を締結したときは、当該宅地について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め５日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における契約書面交付義務、37条書面の説明義務の有無、自己物件の他業者への売買可否、専属専任媒介契約の登録期間に関する正誤判定問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における契約書面交付義務、37条書面の説明義務の有無、自己物件の他業者への売買可否、専属専任媒介契約の登録期間に関する正誤判…
03
知識背景
宅建業者が業務を行う際の契約形態（媒介・代理）ごとの書面交付義務、重要事項説明（35条）と契約書面交付（37条）の違い、および自己売…
04
覚え方
37条は「交付」のみ、35条は「説明＋交付」。自己売主は「業者以外」にだけダメ。
05
試験のコツ
35条と37条の混同
・自己売主規制の相手方の見落とし
・専属専任媒介の登録期間の数字
06
実務での見え方
売買契約時に、宅建士が37条書面を交付する際、口頭での説明は義務ではないが、トラブル防止のため実務では説明を行うことが多い。
07
よくある間違い
{"mistake":"37条書面にも宅建士による説明義務があると勘違いする。","why_wrong":"35条書面（重要事項説明…
02深度分析
要約
宅建業法における契約書面交付義務、37条書面の説明義務の有無、自己物件の他業者への売買可否、専属専任媒介契約の登録期間に関する正誤判定問題。
法的根拠
宅建業法34条2項宅建業法37条宅建業法34条の2第1項宅建業法34条の2の2第1項
論理の流れ
選択肢1は媒介・代理ともに書面交付が必要なので誤り。選択肢2は37条書面は交付のみで説明義務はないので誤り。選択肢3は自己売主規制は相手方が宅建業者でない場合に適用されるため、業者Dへの売買は可能で正しい。選択肢4は専属専任媒介の登録期間は3日以内であり5日ではないので誤り。
重要な区別
自己売主規制（34条の2）が適用されるのは「宅建業者以外」を相手方とする場合に限られる点。
各選択肢のポイント
- 代理契約を締結した際も、媒介契約と同様に書面交付義務があるため誤り。
- 37条書面の交付は必要だが、説明義務は35条書面にあり37条にはないため誤り。
- 自己売主規制は相手方が宅建業者でない場合に限られるため、業者Dへの売買は可能で正しい。
- 専属専任媒介契約の登録期間は3日以内であり、5日以内とする記述は誤り。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が業務を行う際の契約形態（媒介・代理）ごとの書面交付義務、重要事項説明（35条）と契約書面交付（37条）の違い、および自己売主規制の適用範囲について問う分野。
歴史的背景
専属専任媒介契約の登録期間は、かつては「休業日を除き7日以内」であったが、法改正により「3日以内（休業日を含まない）」を経て、現在は「3日以内（休業日を含む）」となった。
関連法令
宅建業法34条（媒介契約等）宅建業法35条（重要事項の説明）宅建業法37条（契約書面の交付）宅建業法34条の2（8つの規制）
体系的位置づけ
業務規制分野における核心的な出題範囲であり、書類作成や契約締結の実務的基礎を問う重要な位置づけ。
前提知識
媒介契約と代理契約の違い、35条書面と37条書面の違い（説明義務の有無）、自己売主規制の8つの内容を理解していること。
04記憶テクニック
語呂合わせ
37条は「交付」のみ、35条は「説明＋交付」。自己売主は「業者以外」にだけダメ。
ビジュアル描写
契約の流れを川に例えると、35条は川の向こうへ渡る前の注意喚起、37条は渡った後の約束事の記録。
重要公式
専属専任媒介登録＝3日以内。一般媒介＝登録義務なし。
関連連想
「説明」は口頭で行うから35条（サンゴ）、「交付」は紙を渡すだけだから37条（サナナ）と連想。
比較表
35条：契約前、説明必須、宅建士必須。37条：契約後、交付のみ、宅建士署名。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出論点。
重要度
A:最重要。実務でも必須の基礎知識であり、組み合わせ問題で頻出。
出題パターン
- 35条と37条の混同
- 自己売主規制の相手方の見落とし
- 専属専任媒介の登録期間の数字
解法・消去法
「説明させなければならない」という記述があれば37条として即座に誤りと判断できる。また「5日」という数字は専属専任媒介の登録期間として誤り。
時間戦略
知識定着度が高ければ即答可能。迷った場合も「説明義務」の有無と「相手方の属性」に注目して素早く消去する。
06実務応用
実務シナリオ
売買契約時に、宅建士が37条書面を交付する際、口頭での説明は義務ではないが、トラブル防止のため実務では説明を行うことが多い。
実務への影響
書面交付義務違反は業務停止処分の対象となり、業者の信用に関わる重大な違反となる。
ケーススタディ
業者間取引において、相手方が業者であればクーリングオフや損害賠償額の制限などの規制が適用されないため、スムーズな取引が可能となる。
業界関連性
不動産取引の安全性と公正性を担保するためのルールとして、業界全体で厳守されている。
ニュース連動
消費者庁の不当な契約取消権の行使などに関連し、説明義務と交付義務の違いが話題になることがある。
07よくある間違い
37条書面にも宅建士による説明義務があると勘違いする。
なぜ間違えるか:35条書面（重要事項説明書）と混同しているため。37条は交付のみで足りる。
正しい理解:「説明」＝35条、「交付」＝37条とセットで覚え、37条に「説明」の文字があれば即誤りと判断する。
自己売主規制は相手方が誰であっても適用されると考える。
なぜ間違えるか:規制の目的が弱者保護にあるため、業者同士の取引には適用されないことを理解していない。
正しい理解:「業者以外」を相手方とする場合に限定されている点を強調して覚える。
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