平成13年(2001)本試験
問36
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
賃貸借の媒介における重要事項説明（35条）の必須記載事項の範囲を問う問題。抵当権、敷金精算、規約の制限、管理者の所在地の4点から、宅建業法の規定に違反しない記述を選択する。
宅地建物取引業者が、マンションの１戸の賃貸借の媒介を行うに際し、宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明を行った。この場合、次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。
- 1マンションの所有者についての登記名義人は説明したが、当該マンションに係る登記されている抵当権については説明しなかった。
- 2敷金の額については説明したが、その敷金をどのように精算するかについては説明しなかった。
- 3建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め（その案を含む。）がなかったので、そのことについては説明しなかった。
- 4マンションの管理の委託を受けている法人については、その商号又は名称は説明したが、その主たる事務所の所在地については説明しなかった。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
賃貸借の媒介における重要事項説明（35条）の必須記載事項の範囲を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
賃貸借の媒介における重要事項説明（35条）の必須記載事項の範囲を問う問題。抵当権、敷金精算、規約の制限、管理者の所在地の4点から、宅…
03
知識背景
重要事項説明制度は、宅地建物取引業者が取引当事者に対し、契約を成立させる前に物件や取引条件に関する重要な事項を書面を交付して説明する…
04
覚え方
抵当権は貸す時も説明必須、敷金精算はルールを明示、管理者は名前と場所、規約なければ言わずともOK。
05
試験のコツ
賃貸借特有の事項（敷金等）の説明漏れ
・35条書面と37条書面の記載事項の混同
・登記上の権利（抵当権等）の説明有無
06
実務での見え方
入居予定者が物件を気に入ったが、後になって抵当権が実行され、競売により物件が明け渡されるリスクがある場合、事前に説明していなければ業…
07
よくある間違い
{"mistake":"賃貸借の場合は抵当権の説明は不要だと誤解する。","why_wrong":"借地借家法による対抗力があるとし…
02深度分析
要約
賃貸借の媒介における重要事項説明（35条）の必須記載事項の範囲を問う問題。抵当権、敷金精算、規約の制限、管理者の所在地の4点から、宅建業法の規定に違反しない記述を選択する。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条第1項宅地建物取引業法施行規則第16条の4の2民法第601条（賃貸借）
論理の流れ
まず、賃貸借媒介でも抵当権の説明義務があることを確認し選択肢1を違反とする。次に、敷金の精算方法は35条書面の必要的記載事項であるため選択肢2を違反とする。選択肢4は、管理者の主たる事務所所在地も説明が必要であるため違反。残る選択肢3は、規約の定めがない場合にその不存在を説明する義務までは問われないため、これが正解となる。
重要な区別
説明すべき「事実」があるか否かと、その事実を「説明したか」の区別。特に規約等の制限がない場合の対応。
各選択肢のポイント
- 抵当権の登記がある場合、賃貸借においても借主への説明義務があるため違反。
- 敷金の精算方法は、金銭の授受に関する重要事項として説明が必要であるため違反。
- 規約の定めがない場合、その不存在を説明する法的義務までは課されていないため違反しない。
- 管理者の商号だけでなく、主たる事務所の所在地も説明事項として含まれるため違反。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明制度は、宅地建物取引業者が取引当事者に対し、契約を成立させる前に物件や取引条件に関する重要な事項を書面を交付して説明する義務を定めたもの。賃貸借と売買では説明事項に細かな違いがある。
歴史的背景
消費者保護の観点から、不動産取引の情報の非対称性を解消するために設けられた制度。昭和の初期から存在し、その後の法改正で説明事項が逐次追加・拡充されている。
関連法令
宅地建物取引業法第37条（37条書面）建物の区分所有等に関する法律借地借家法
体系的位置づけ
宅建業法の業務上の規制における核心部分。宅建士試験では毎年出題される最重要分野であり、実務でも必須の知識。
前提知識
35条書面（契約前）と37条書面（契約時）の違い、登記記録に記録された権利の種類、区分所有法における規約の役割、敷金の性質。
04記憶テクニック
語呂合わせ
抵当権は貸す時も説明必須、敷金精算はルールを明示、管理者は名前と場所、規約なければ言わずともOK。
ビジュアル描写
契約書にサインする前に、不動産会社の担当者が分厚い書類を広げて「ここに抵当権があります」と指差している図をイメージする。
重要公式
35条＝契約前・宅建士・書面交付・口頭説明。賃貸の敷金＝額＋精算。
関連連想
引っ越しの際に最初に説明を受けるあの書類を思い出し、金銭に関することはすべて説明が必要と連想する。
比較表
売買：代金、支払時点、引渡時点。賃貸：敷金、礼金、賃料、精算方法。共通：権利関係（抵当権等）、法令制限、契約解除。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。35条は得点源であり、出題頻度が極めて高いため。
出題パターン
- 賃貸借特有の事項（敷金等）の説明漏れ
- 35条書面と37条書面の記載事項の混同
- 登記上の権利（抵当権等）の説明有無
解法・消去法
明らかに説明が必要な「金額」「精算方法」「所在地」が抜けている選択肢から先に消去法で候補を絞り込む。
時間戦略
基本事項なので即答できるようにしたい。迷ったら「金銭」と「権利」に関連する記述は優先的にチェックする。
06実務応用
実務シナリオ
入居予定者が物件を気に入ったが、後になって抵当権が実行され、競売により物件が明け渡されるリスクがある場合、事前に説明していなければ業者は責任を問われる。
実務への影響
説明義務違反は指示処分や業務停止処分の対象となり、業者の信用失墜や損害賠償請求に直結する。
ケーススタディ
退去時に敷金の精算方法が不明確でトラブルになったが、重要事項説明で「精算方法は別途協議」とあいまいにしていたため、業者が過失を認められた事例。
業界関連性
仲介業務のプロセスにおいて最も重要なステップの一つであり、トラブル予防の第一線。
ニュース連動
近年問題となっているペット飼育可否の規約や、大規模修繕積立金に関する説明不足のニュースと関連する。
07よくある間違い
賃貸借の場合は抵当権の説明は不要だと誤解する。
なぜ間違えるか:借地借家法による対抗力があるとしても、物件の権利関係として重要な情報であるため。
正しい理解:「権利関係」は取引形態に関わらず最重要事項とセットで覚える。
規約の定めがない場合、「規約なし」と説明しないと違反だと思い込む。
なぜ間違えるか:説明義務は「ある事項」について発生するため。不存在の事実まで説明する義務はない。
正しい理解:違反している選択肢を探す問題では、明らかに「ある事項」を説明していないものを優先的に排除する。
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