平成16年(2004)本試験
問41
報酬過去問
この問題の全体像
消費税込みの物件価格から消費税額を控除した額を基礎として、媒介報酬の計算式（代金×3％＋6万円）を適用し、最後に消費税を加算して上限額を求める問題です。
宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が売主Ｂ（消費税課税事業者）からＢ所有の土地付建物の媒介依頼を受け、買主Ｃとの間で売買契約を成立させた場合、ＡがＢから受領できる報酬の限度額（消費税額及び地方消費税額を含む。）は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は5,200万円（消費税額及び地方消費税額を合算した額200万円を含む。）とする。
- 11,560,000円
- 21,608,000円
- 31,716,000円
- 41,782,000円
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
消費税込みの物件価格から消費税額を控除した額を基礎として、媒介報酬の計算式（代金×3％＋6万円）を適用し、最後に消費税を加算して上限額を求める問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
消費税込みの物件価格から消費税額を控除した額を基礎として、媒介報酬の計算式（代金×3％＋6万円）を適用し、最後に消費税を加算して上限…
03
知識背景
宅建業法における報酬規制は、消費者保護の観点から宅建業者が受け取れる報酬の上限額を定めたものです。売買、賃貸、交換など取引の種類や物…
04
覚え方
「よんおおまん、さんてんろくまん」＝400万円超なら3％＋6万円。税抜きで計算して、最後に税を乗せる。
05
試験のコツ
売買の媒介報酬計算
・専任媒介契約と一般媒介契約の報酬額比較
・依頼者双方からの受領可否
06
実務での見え方
宅建業者が顧客に対して重要事項説明を行う際、媒介報酬明細書を交付しますが、その際この計算式に基づき内訳を明示する必要があります。
07
よくある間違い
{"mistake":"物件価格を税込みのまま計算してしまう。","why_wrong":"計算基礎額は税抜価格であるというルールを…
02深度分析
要約
消費税込みの物件価格から消費税額を控除した額を基礎として、媒介報酬の計算式（代金×3％＋6万円）を適用し、最後に消費税を加算して上限額を求める問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第46条宅地建物取引業法施行規則第18条の2消費税法第28条
論理の流れ
まず、物件価格5,200万円から消費税200万円を差し引き、計算基礎額である5,000万円を算出します。次に、媒介報酬の上限額である「5,000万円×3％＋6万円＝156万円」を計算します。最後に、この報酬額に対して消費税10％を加算し、「156万円×1.1＝171.6万円」と導き出します。
重要な区別
報酬計算の基礎となる物件価格は、必ず消費税額を含まない「税抜価格」である点が最も重要です。
各選択肢のポイント
- 消費税を加算していない金額、あるいは計算ミスによる誤りです。
- 計算式や税率の適用誤り、あるいは基礎額の取り違えによる不正解です。
- 税抜価格5,000万円に基づき計算した報酬156万円に消費税を加えた正解です。
- 税込価格5,200万円を基準に計算してしまった誤りです。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における報酬規制は、消費者保護の観点から宅建業者が受け取れる報酬の上限額を定めたものです。売買、賃貸、交換など取引の種類や物件価格に応じて計算式が異なり、特に消費税の扱いが重要です。
歴史的背景
報酬の上限額（200万円超は3％＋6万円等）は長らく変更されていませんが、消費税率の引き上げに伴い、計算における税抜・税込の取り扱いが明確化されました。
関連法令
宅地建物取引業法消費税法宅地建物取引業法施行規則
体系的位置づけ
宅建士試験の「宅建業法」科目における「報酬」分野の中心的な出題範囲であり、計算問題として毎年必ず出題されます。
前提知識
物件価格別の報酬計算式（200万以下、200万超400万以下、400万超）を暗記していること。計算基礎額が税抜価格であることを理解していること。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「よんおおまん、さんてんろくまん」＝400万円超なら3％＋6万円。税抜きで計算して、最後に税を乗せる。
ビジュアル描写
物件価格というケーキから、まず消費税というイチゴを取り除く。残りのスポンジで報酬の大きさを決め、最後にその報酬にイチゴを乗せるイメージ。
重要公式
(税抜代金×3％＋60,000円)×(1＋消費税率)。
関連連想
報酬＝「税抜き」で計算と連想する。
比較表
200万以下:単純比率、200万超400万以下:5％＋2万円、400万超:3％＋6万円。段階的に比率が下がる。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。配点が高く、確実に正解すべき計算問題だから。
出題パターン
- 売買の媒介報酬計算
- 専任媒介契約と一般媒介契約の報酬額比較
- 依頼者双方からの受領可否
解法・消去法
税込価格を基準にした選択肢や、消費税を加算していない選択肢が必ずあるため、それらを先に消去する。
時間戦略
計算手順が定型化されているため、即座に公式を当てはめて2分以内で解答する。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が顧客に対して重要事項説明を行う際、媒介報酬明細書を交付しますが、その際この計算式に基づき内訳を明示する必要があります。
実務への影響
過剰な報酬請求を防ぎ、不動産取引の信頼性と透明性を担保するための実務上の基準となります。
ケーススタディ
5,000万円のマンション売買において、業者が180万円の報酬を請求した場合、上限を超えているため差額の返還請求が可能となります。
業界関連性
業者の収益の根幹をなすため、全ての実務家が正確に理解し適用している必須知識です。
ニュース連動
デジタル化による手数料の見直しや、不動産取引の仲介手数料自由化の議論がニュースになることがあります。
07よくある間違い
物件価格を税込みのまま計算してしまう。
なぜ間違えるか:計算基礎額は税抜価格であるというルールを忘れているため。
正しい理解:計算を始める前に、まず問題文の価格から消費税額を引く癖をつける。
報酬額そのものに消費税を加算し忘れる。
なぜ間違えるか:問題文が「税込」で問われているか「税抜」で問われているかを見落とすため。
正しい理解:答えの選択肢が税込み相当額か確認し、計算の最後に必ず税率を乗算する。
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