平成17年(2005)本試験
問32
宅建士過去問
この問題の全体像
宅建士の名義貸しに対する監督権限、案内所における専任宅建士の設置基準、守秘義務の例外要件、および事務禁止処分後の宅建士証返還手続きに関する正誤を問う問題。
宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1都道府県知事は、その登録を受けている宅地建物取引士が、他人に自己の名義の使用を許し、その他人がその名義を使用して宅地建物取引士である旨の表示をしたとき、当該宅地建物取引士に対し、必要な指示をすることができる。
- 2宅地建物取引業者は、10戸以上の一団の建物の分譲について案内所を設置して行う場合、その案内所において業務に従事する者の数に対する宅地建物取引士の数の割合が1/5以上の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
- 3宅地建物取引業者の従業者である宅地建物取引士は、本人の同意がある場合を除き、正当な理由がある場合でも、宅地建物取業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
- 4宅地建物取引士Ａは、甲県知事から事務の禁止の処分を受け、宅地建物取引士証を甲県知事に提出したが、禁止処分の期間が満了した場合は、返還の請求がなくても、甲県知事は、直ちに宅地建物取引士証をＡに返還しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建士の名義貸しに対する監督権限、案内所における専任宅建士の設置基準、守秘義務の例外要件、および事務禁止処分後の宅建士証返還手続きに関する正誤を問う問題。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建士の名義貸しに対する監督権限、案内所における専任宅建士の設置基準、守秘義務の例外要件、および事務禁止処分後の宅建士証返還手続きに…
03
知識背景
宅建士は取引の専門家として、名義貸しの禁止、業務場所ごとの配置基準、厳格な守秘義務、資格証の適正管理等の法的義務を負う。
04
覚え方
名義貸しに指示、案内所は1名、秘密は正当理由、返還は請求が必要。
05
試験のコツ
専任宅建士の人数計算
・処分と宅建士証の返還タイミング
・守秘義務の例外要件
06
実務での見え方
従業員が宅建士資格を持ちながら不在の際、他人がそのバッジをつけて対応しようとした場合、これを止めなければならない。
02深度分析
要約
宅建士の名義貸しに対する監督権限、案内所における専任宅建士の設置基準、守秘義務の例外要件、および事務禁止処分後の宅建士証返還手続きに関する正誤を問う問題。
法的根拠
宅地建物取引業法76条（指示処分）宅地建物取引業法15条（専任の宅建士の設置）宅地建物取引業法75条（秘密を守る義務）宅地建物取引業法22条（宅建士証の返還）
論理の流れ
選択肢1は名義貸しをした者に対し知事が指示できるので正しい。選択肢2は案内所の要件は1名以上であり人数比ではないので誤り。選択肢3は守秘義務の例外は正当な理由であり本人同意ではないので誤り。選択肢4は宅建士証返還には請求が必要であり自動返還ではないので誤り。
重要な区別
守秘義務解除の要件が「正当な理由」であること、および宅建士証返還には「請求」が必要であることを正確に区別する。
各選択肢のポイント
- 名義貸しは禁止されており、知事は監督権限として必要な指示を行うことができるため正しい。
- 案内所では専任の成年者である宅建士を1名以上置けば足り、人数比の規定はないため誤り。
- 守秘義務の例外は正当な理由がある場合であり、本人の同意があっても漏らしてはならないため誤り。
- 期間満了後も、宅建士証の返還請求がなければ知事は返還する義務を負わないため誤り。
03知識背景
テーマ概要
宅建士は取引の専門家として、名義貸しの禁止、業務場所ごとの配置基準、厳格な守秘義務、資格証の適正管理等の法的義務を負う。
歴史的背景
宅建業法制定以来、宅建士の社会的信用を維持するため、名義貸しの罰則強化や専任宅建士制度の整備が続けられてきた。
関連法令
宅建業法15条宅建業法15条の2宅建業法22条宅建業法68条宅建業法75条
体系的位置づけ
宅建士法規制の中核をなす分野であり、資格の保有と喪失、および業務上の義務違反に対する責任を問う重要項目。
前提知識
宅建士の登録制度、事務の禁止処分の内容、専任宅建士と成年者要件、秘密保持義務の絶対性を理解していること。
04記憶テクニック
語呂合わせ
名義貸しに指示、案内所は1名、秘密は正当理由、返還は請求が必要。
ビジュアル描写
知事が名義貸し宅建士に指導している図。宅建士証が金庫に入っており、鍵（請求）がないと出てこないイメージ。
重要公式
案内所の専任宅建士＝1名以上。宅建士証返還＝期間満了＋請求。
関連連想
「秘密」は「同意」では破れない。「証」は「請」がないと戻らない。
比較表
事務所：人数の5分の1以上、案内所：1名以上。守秘義務：正当理由で解除可、同意では不可。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出分野。
重要度
A:最重要。宅建士の義務と罰則は必須。
出題パターン
- 専任宅建士の人数計算
- 処分と宅建士証の返還タイミング
- 守秘義務の例外要件
解法・消去法
「本人の同意」で守秘義務が解除される選択肢は誤り。「直ちに自動的に」という行政手続きの言葉は怪しい。
時間戦略
条文知識問題なので、知っていれば即答可能。迷ったら「絶対的な義務」や「行政の厳格な手続き」を意識して消去法。
06実務応用
実務シナリオ
従業員が宅建士資格を持ちながら不在の際、他人がそのバッジをつけて対応しようとした場合、これを止めなければならない。
実務への影響
名義貸しを防ぐことで、無資格者による不適切な説明やトラブルを未然に防ぐことができる。
ケーススタディ
宅建士が退職した後も宅建士証を返却せず、元同僚がそれを使って取引を行った事例で、業者と本人に厳しい罰則が適用された。
業界関連性
業界の信頼性を維持するための根幹をなすルールであり、コンプライアンス教育の核心。
ニュース連動
最近の不動産取引トラブルでは、無資格者による説明が問題視されており、宅建士管理の重要性が増している。
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