平成18年(2006)本試験
問38
８つの規制過去問
この問題の全体像
出典確認済みの正解番号は2（Ａは、新築分譲マンションについて、建築基準法第６条第１項の建築確認を受ける前にＢと売買契約を締結した。）。
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Ｂと建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
- 1ＡはＢと売買契約を締結し、代金の額の10分の３の金額を手付として受領した。
- 2Ａは、新築分譲マンションについて、建築基準法第６条第１項の建築確認を受ける前にＢと売買契約を締結した。
- 3Ａは自己の所有に属しない建物について、Ｂと売買契約を締結した。
- 4ＡはＢと売買契約を締結する際、建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約をした。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
出典確認済みの正解番号は2（Ａは、新築分譲マンションについて、建築基準法第６条第１項の建築確認を受ける前にＢと売買契約を締結した。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
出典確認済みの正解番号は2（Ａは、新築分譲マンションについて、建築基準法第６条第１項の建築確認を受ける前にＢと売買契約を締結した。）…
03
知識背景
8種制限は、宅建業者が自ら売主となる場合に、買主の利益を保護するために課せられる8つの規制群です。しかし、相手方も宅建業者である場合…
04
覚え方
業者間は「自由」に。手付も、確認前も、免責もOK。プロ同士はルール無用。
05
試験のコツ
まず設問形式と正解番号を確認し、詳細な肢別理由は教員レビュー済み教材で確認する。
06
実務での見え方
実務では、デベロッパー（売主）が販売業者（買主）に物件を卸す際、建築確認前に売買契約を締結し、その代金を建築資金に充てるといったスキ…
07
よくある間違い
{"mistake":"買主が業者でも手付金20%制限があると勘違いする。","why_wrong":"消費者保護のイメージが強く、…
02深度分析
要約
出典確認済みの正解番号は2（Ａは、新築分譲マンションについて、建築基準法第６条第１項の建築確認を受ける前にＢと売買契約を締結した。）。
法的根拠
宅地建物取引業法第33条の2宅地建物取引業法第37条の2宅地建物取引業法第38条宅地建物取引業法第39条宅地建物取引業法第40条宅地建物取引業法第41条宅地建物取引業法第41条の2宅地建物取引業法第42条宅地建物取引業法第43条
論理の流れ
旧解析の肢別断定を学生端表示から外し、正解番号と出典確認済み範囲に限定する。
重要な区別
正解番号確認済み。詳細な肢別法令解説は別途教員レビュー対象。
03知識背景
テーマ概要
8種制限は、宅建業者が自ら売主となる場合に、買主の利益を保護するために課せられる8つの規制群です。しかし、相手方も宅建業者である場合は、プロ同士の取引として契約自由の原則が重視され、これらの規制は適用除外されます。
歴史的背景
8種制限は、宅建業法制定以来、消費者保護の観点から設けられています。業者間取引の例外は、専門知識を持つ者同士の取引には過度な保護は不要であり、取引の迅速化を図るという趣旨です。
関連法令
宅地建物取引業法第33条（重要事項の説明等）宅地建物取引業法第34条の2（自己の所有に属しない物件の売買に関する制限）民法第559条（売買の準用）
体系的位置づけ
宅建業法「8種制限」の分野における基礎的な論点です。特に例外規定の理解を問う問題として、頻出かつ重要な位置づけにあります。
前提知識
8種制限の具体的な内容（手付金額、クーリングオフ、瑕疵担保責任等）を理解した上で、それらが「業者間取引では適用除外される」ことを知っている必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
業者間は「自由」に。手付も、確認前も、免責もOK。プロ同士はルール無用。
ビジュアル描写
買主が「宅建業者」のバッジをつけているイメージ。このバッジがあると、売主にかかっていた「8種制限」という鎖が外れる図を想像してください。
重要公式
買主＝業者 ⇒ 8種制限（36条・39条・40条等）＝適用除外
関連連想
プロ同士の喧嘩は本人同士で解決（国家は介入しない）＝業者間は自由
比較表
【業者間取引】8種制限：適用除外、手付上限：なし、確認前契約：可、免責特約：有効。vs【消費者取引】8種制限：適用、手付上限：20%、確認前契約：不可、免責特約：無効。
05試験テクニック
時間戦略
まず設問形式と正解番号を確認し、詳細な肢別理由は教員レビュー済み教材で確認する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では、デベロッパー（売主）が販売業者（買主）に物件を卸す際、建築確認前に売買契約を締結し、その代金を建築資金に充てるといったスキームが一般的に行われています。
実務への影響
業者間取引での規制緩和により、不動産流通のスピードアップと資金調達の柔軟性が確保されています。
ケーススタディ
建売住宅の分譲業者が、完成前に別の販売会社へ物件を転売する場合、建築確認前であっても契約可能なため、早期の販売戦略を立てることができます。
業界関連性
不動産業界では、業者間の物件流通（BtoB）を円滑にするための不可欠なルールです。
ニュース連動
最近のニュースや社会的な話題との関連（特にありませんが、宅建業法改正の際には常に議論される分野です）
07よくある間違い
買主が業者でも手付金20%制限があると勘違いする。
なぜ間違えるか:消費者保護のイメージが強く、例外規定（78条）の存在を忘れるため。
正しい理解:「業者間は自由」とキーワードで覚え、問題文に「業者」という言葉があれば即座に警戒を解くよう意識してください。
未確認物件の売買が常に違法だと思い込む。
なぜ間違えるか:36条のただし書き（業者間例外）を意識していないため。
正しい理解:「未確認＝ダメ」ではなく「未確認＝業者間はOK」と整理しましょう。
選択肢3の「自己所有に属しない建物」の売買を直ちに違法と断定する。
なぜ間違えるか:実務では転売（さや売り）も可能なため、必ずしも違法ではないが、本問では消去法で正解となる文脈を見落とすため。
正しい理解:まず「業者間例外」を適用して他を消去し、残った選択肢を冷静に検討する癖をつけてください。
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