平成19年(2007)本試験
問16
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
不動産登記法における登記申請手続きの原則と例外を問う問題。特に所有権保存登記と移転登記の違い、および単独申請が認められる具体的な場面（相続、法人解散等）の理解が試される。
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1表題部所有者であるＡから土地を買い受けたＢは、Ａと共同してＢを登記名義人とする所有権の保存の登記の申請をすることができる。
- 2共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければならない。
- 3権利が法人の解散によって消滅する旨の登記がされている場合において、当該権利がその法人の解散によって消滅したときは、登記権利者は、単独で当該権利に係る権利に関する登記の抹消を申請することができる。
- 4相続人に対する遺贈を登記原因とする所有権の移転の登記は、遺言執行者が指定されているか否かにかかわらず、登記権利者が単独で申請することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
不動産登記法における登記申請手続きの原則と例外を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産登記法における登記申請手続きの原則と例外を問う問題。特に所有権保存登記と移転登記の違い、および単独申請が認められる具体的な場面…
03
知識背景
不動産登記法における登記申請手続きの総論。登記は原則として登記権利者と登記義務者が共同で申請する必要があるが、相続、合併、法人解散等…
04
覚え方
保存は単独、移転は共同。例外は「相続」「合併」「解散」。相続人への遺贈は単独OK、それ以外は共同（または執行者）。
05
試験のコツ
単独申請が認められる具体的な場面の列挙
・表題部所有者による所有権保存登記の要件
・相続を原因とする登記の申請人
06
実務での見え方
土地を購入した際、司法書士に登記申請を依頼する場面。売主と買主が共同で申請書を作成するか、相続等で単独で申請可能かを判断する。
07
よくある間違い
{"mistake":"売買による所有権移転を「保存登記」と混同する。","why_wrong":"保存登記はあくまで未登記権利の初…
02深度分析
要約
不動産登記法における登記申請手続きの原則と例外を問う問題。特に所有権保存登記と移転登記の違い、および単独申請が認められる具体的な場面（相続、法人解散等）の理解が試される。
法的根拠
不動産登記法第59条（所有権の保存の登記）不動産登記法第60条（所有権の移転の登記）不動産登記法第63条（登記権利者が単独で申請することができる場合）不動産登記法第64条（登記上の利害関係人が共同して申請する場合）不動産登記法第69条（登記名義人の単独申請）
論理の流れ
選択肢1では、表題部所有者AからBが土地を買い受けた場合の登記手続きが記述されている。売買による所有権の移転であれば、原則として「所有権の移転登記」を申請する必要があり、これはAとBが共同で行う（法60条）。一方、「所有権の保存登記」は未登記の不動産について初めて行う登記である。表題部所有者Aが保存登記をする場合は単独で可能だが、Bが保存登記をするにはAの承諾が必要であり、AとBが共同して申請するものではない。また、Bが買い受けている以上、移転登記が本筋である。したがって、記述内容は誤りである。
重要な区別
所有権保存登記（未登記不動産の初回登記、原則単独申請）と所有権移転登記（権利変動、原則共同申請）の区別、および単独申請が認められる例外要件の正確な把握。
各選択肢のポイント
- 売買による権利移転は移転登記であり、保存登記ではない。また保存登記は原則単独申請であり、共同申請はしない。
- 共有物分割禁止の定めの変更登記は、当該権利の共有者全員が共同して申請しなければならない（法64条）。
- 法人の解散による権利消滅時の抹消登記は、登記権利者が単独で申請することができる（法69条1項2号）。
- 相続人に対する遺贈を原因とする所有権移転登記は、登記権利者が単独で申請することができる（法63条2項3号）。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法における登記申請手続きの総論。登記は原則として登記権利者と登記義務者が共同で申請する必要があるが、相続、合併、法人解散等の一定の場合には、登記権利者単独での申請が認められている。また、所有権保存登記は表題部所有者等が行う特別な手続きである。
歴史的背景
不動産登記法は2004年（平成16年）に全面改正され、2005年（平成17年）に施行された。これにより登記手続きのオンライン化が可能となり、手続きの簡素化や書類の不備による補正の機会が拡充されるなど、登記実務が大きく変化した。
関連法令
不動産登記法不動産登記令民法（物権法、相続法）司法書士法
体系的位置づけ
宅建試験の「権利関係」分野における不動産登記法の柱。登記手続きの実務的側面を問う重要な出題範囲であり、民法の知識とリンクして解答する必要がある。
前提知識
登記簿の構造（表題部と権利部の区別）、登記名義人と表題部所有者の違い、登記原因（売買、相続、贈与等）の意味、および「登記権利者」と「登記義務者」の定義。
04記憶テクニック
語呂合わせ
保存は単独、移転は共同。例外は「相続」「合併」「解散」。相続人への遺贈は単独OK、それ以外は共同（または執行者）。
ビジュアル描写
登記簿をイメージ。表題部に名前があるだけの状態から、権利部に自分の名前を書く（保存）か、他人の名前を書き換える（移転）かを想像する。書き換えには二人の署名（共同）が必要。
重要公式
単独申請＝59条（保存）、63条（相続等）、69条（抹消）。共同申請＝60条（移転）、25条（原則）。
関連連想
「保存」は「独り言（ひとりごと）」と連想させて単独申請を想起させる。「移転」は「引越し」で大家と借主が手続きするイメージ。
比較表
保存登記：表題部所有者単独、第三者は承諾必要。移転登記：権利者・義務者共同。相続登記：相続人単独。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度。登記申請手続き（単独申請と共同申請の区別）は不動産登記法の頻出論点。
重要度
A:最重要。実務でも基礎となるため、確実に正解したい分野。
出題パターン
- 単独申請が認められる具体的な場面の列挙
- 表題部所有者による所有権保存登記の要件
- 相続を原因とする登記の申請人
解法・消去法
選択肢に「共同して」と「単独で」がある場合、原則（共同）と例外（単独）のどちらに該当するかを条文に基づき判定する。相続や法人解散は単独OKのキーワード。
時間戦略
過去問知識で即答できる問題。迷ったら「共同申請が原則」を思い出し、例外（相続等）に該当するかを素早く確認する。
06実務応用
実務シナリオ
土地を購入した際、司法書士に登記申請を依頼する場面。売主と買主が共同で申請書を作成するか、相続等で単独で申請可能かを判断する。
実務への影響
誤った申請方式（例：共同申請が必要なのに単独で申請）を行うと、登記が受理されず、権利取得の対抗要件を備えるのが遅れるリスクがある。
ケーススタディ
父から相続した土地の名義変更。相続人全員で遺産分割協議をした場合は共同申請が必要だが、遺言で特定の相続人に遺贈されている場合はその相続人が単独で申請可能。
業界関連性
不動産取引において、登記手続きは権利関係確定の最終プロセスであり、司法書士業務の根幹をなす。
ニュース連動
相続登記の申請義務化（2024年施行）に伴い、所有権保存登記や相続登記の手続きに関する関心が高まっている。
07よくある間違い
売買による所有権移転を「保存登記」と混同する。
なぜ間違えるか:保存登記はあくまで未登記権利の初回登記であり、移転とは性質が異なるため。
正しい理解:「保存＝初回」「移転＝変更」という言葉の意味を正確に捉え、登記原因に応じた登記種類を選択する。
表題部所有者と登記名義人の区別がついていない。
なぜ間違えるか:表題部は物理的な状況、権利部は権利関係を記載する場所であり、手続きが異なるため。
正しい理解:登記簿の構造（表題部と権利部）を図で理解し、どちらに名前があるかを意識して学習する。
「相続人への遺贈」と「相続人以外への遺贈」を区別せず、単独申請の可否を間違える。
なぜ間違えるか:相続人への遺贈は相続と同視できるが、第三者への遺贈は贈与と同様に扱われるため。
正しい理解:「相続人への遺贈」は「相続」の延長線上にあると覚え、単独申請OKとして整理する。
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