平成19年(2007)本試験
問35
重要事項の説明過去問
この問題の全体像
宅建業法35条に基づく重要事項説明において、石綿、造成宅地防災区域、耐震診断、瑕疵担保責任の履行措置に関する説明義務の有無を問う問題。
宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明する場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1建物の貸借の媒介において、当該建物について石綿が使用されていない旨の調査結果が記録されているときは、その旨を借主に説明しなくてもよい。
- 2建物の貸借の媒介において、当該建物が宅地造成及び特定盛土等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を借主に説明しなければならない。
- 3平成19年10月に新築の工事に着手した建物の売買において、当該建物が指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を買主に説明しなければならない。
- 4宅地の売買の媒介において、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講じないときは、その旨を買主に説明しなくてもよい。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法35条に基づく重要事項説明において、石綿、造成宅地防災区域、耐震診断、瑕疵担保責任の履行措置に関する説明義務の有無を問う問題。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法35条に基づく重要事項説明において、石綿、造成宅地防災区域、耐震診断、瑕疵担保責任の履行措置に関する説明義務の有無を問う問題…
03
知識背景
重要事項説明は、契約成立前に取引物件や契約条件に関する重要な事項を書面を交付して口頭で説明する制度で、消費者保護の核となる。
04
覚え方
石綿は結果があれば全部言う、防災区域は危険だから言う、耐震は昭和56年以前、保険なしでも期間は言う。
05
試験のコツ
「調査結果が記録されている場合」の説明義務の有無
・新築と既存建物での取り扱いの違い
・措置を講じない場合の説明不要性の判断
06
実務での見え方
賃貸借契約の仲介において、物件が造成宅地防災区域内にあることを伝え、防災工事の状況や避難場所を説明する。
02深度分析
要約
宅建業法35条に基づく重要事項説明において、石綿、造成宅地防災区域、耐震診断、瑕疵担保責任の履行措置に関する説明義務の有無を問う問題。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条第1項宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3（石綿）宅地造成等規制法第20条（造成宅地防災区域）
論理の流れ
選択肢1は調査結果があれば「使用されていない」結果も説明が必要。選択肢2は造成宅地防災区域内にある事実は土地に関する制限として説明義務がある。選択肢3は耐震診断の説明義務は昭和56年以前の旧耐震基準の建物が対象であり、新築には適用されない。選択肢4は保険がなくても、瑕疵担保責任の期間を定めていればその期間は説明が必要。よって正解は2。
重要な区別
調査結果の「有無」ではなく「内容」の説明義務、および新築と既存建物で異なる耐震規制の適用区分。
各選択肢のポイント
- 石綿の調査結果が記録されている場合は、使用の有無にかかわらずその内容を説明しなければならない。
- 造成宅地防災区域内にある旨は、宅地建物取引業法35条1項2号の制限に関する事項として説明義務がある。
- 耐震診断の説明義務があるのは、新耐震基準（昭和56年）以前の建物であり、新築住宅には適用されない。
- 保険等の措置がなくても、瑕疵担保責任の期間等を定めている場合は、その期間等を説明する必要がある。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明は、契約成立前に取引物件や契約条件に関する重要な事項を書面を交付して口頭で説明する制度で、消費者保護の核となる。
歴史的背景
石綿（アスベスト）に関する説明義務は、健康被害の社会問題化を受け2005年の宅建業法改正で追加された。
関連法令
宅地建物取引業法宅地造成及び特定盛土等規制法建築基準法民法
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」分野における最重要項目の一つで、毎年出題される頻出論点。
前提知識
35条書面（契約前の説明）と37条書面（契約時の交付）の違い、および説明事項が「物件に関するもの」と「取引条件に関するもの」に大別されること。
04記憶テクニック
語呂合わせ
石綿は結果があれば全部言う、防災区域は危険だから言う、耐震は昭和56年以前、保険なしでも期間は言う。
ビジュアル描写
重要事項説明書のチェックリストをイメージし、石綿や防災区域の項目に赤字で「必須」と書き込む。
重要公式
35条＝契約前の説明、37条＝契約時の交付。
関連連想
防災区域＝災害リスク＝命に関わる＝必ず説明と連想させる。
比較表
新築（耐震診断不要）vs 既存（旧耐震なら説明必要）、調査あり（石綿説明必要）vs 調査なし（説明不要）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要. 実務でも必須であり、出題頻度が極めて高い。
出題パターン
- 「調査結果が記録されている場合」の説明義務の有無
- 新築と既存建物での取り扱いの違い
- 措置を講じない場合の説明不要性の判断
解法・消去法
「～説明しなくてもよい」という選択肢は、例外規定を知らないと誤答しやすいので注意深く読む。
時間戦略
知識問題なので即答を目指す。迷ったら「リスクがあるものは説明する」の原則で判断する。
06実務応用
実務シナリオ
賃貸借契約の仲介において、物件が造成宅地防災区域内にあることを伝え、防災工事の状況や避難場所を説明する。
実務への影響
事前の十分な説明により、入居後のトラブルや安全上の懸念を未然に防ぎ、業者の責任を明確にする。
ケーススタディ
説明義務違反により、後々に地すべりリスクを理由に契約解除や損害賠償請求された裁判例。
業界関連性
宅建士の業務の根幹をなす重要なプロセスであり、信頼性に直結する。
ニュース連動
近年の地震や豪雨災害により、防災区域や耐震性への関心が高まっており、説明の重要性が増している。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する