平成19年(2007)本試験
問34
手付金等の保全措置過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業者が売主で買主が非業者という「8種制限」の場面において、手付金の保全措置の要否や、売主による契約解除の要件（手付の倍額償還）について理解しているかを問うものです。
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Ｂに建築工事完了前のマンションを１億円で販売する場合において、ＡがＢから受領する手付金等に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、同法第41条第１項の規定による手付金等の保全措置をいう。
- 1Ａが当該マンションの売買契約締結時に、手付金として500万円をＢから受領している場合において、Ｂが契約の履行に着手していないときは、Ａは、Ｂに500万円を現実に提供すれば、当該売買契約を解除することができる。
- 2ＡがＢから手付金として1,500万円を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、Ａは、当該マンションの売買契約を締結するまでの間に、Ｂに対して、当該保全措置の概要を説明しなければならない。
- 3ＡがＢから手付金として1,500万円を受領しようとする場合において、当該マンションについてＢへの所有権移転の登記がされたときは、Ａは、保全措置を講じなくてもよい。
- 4Ａが1,000万円の手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合において、Ａが資金調達に困り工事請負代金を支払うことができず、当該マンションの引渡しが不可能となったときは、Ｂは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業者が売主で買主が非業者という「8種制限」の場面において、手付金の保全措置の要否や、売主による契約解除の要件（手付の倍額償還）について理解しているかを問うものです。
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02
深度分析
この問題は、宅建業者が売主で買主が非業者という「8種制限」の場面において、手付金の保全措置の要否や、売主による契約解除の要件（手付の…
03
知識背景
8種制限は、宅建業者が自ら売主となる場合に、買主の利益を害することを防ぐための規定群です。主に、手付金の額の制限（20%まで）、手付…
04
覚え方
「はち（8）しゅのばあい、うりやはばい（倍）」と覚える。8種制限では売主が解除するには倍額が必要。
05
試験のコツ
売主による解除の際の倍額償還の有無
・手付金の額が20%を超える場合の処理
・保全措置が不要となる例外（所有権移転登記など）
06
実務での見え方
購入者がマンション購入の手付金を支払った後、業者の資金繰りが悪化し物件が引き渡されない事態が発生した場合。
02深度分析
要約
この問題は、宅建業者が売主で買主が非業者という「8種制限」の場面において、手付金の保全措置の要否や、売主による契約解除の要件（手付の倍額償還）について理解しているかを問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第41条第1項宅地建物取引業法第41条の1民法第557条
論理の流れ
まず、本問は8種制限が適用される場面であることを確認します。選択肢1について、宅建業法41条1項では、売主である業者が契約を解除する場合、手付金の倍額を償還しなければならないと規定しています。選択肢1では、手付金500万円と同額の提供で解除できるとしているため、この条文に反し誤りです。したがって正解は1となります。
重要な区別
8種制限下における「買主の解除（手付放棄）」と「売主の解除（手付倍額償還）」というアンバランスな解除要件の違い。
各選択肢のポイント
- 売主が解除するには手付金の倍額を償還しなければならず、手付金額と同額では解除できないから。
- 手付金等を受領するには、その前に保全措置の概要を説明しなければならないため、正しい。
- 所有権移転登記がされたときは、買主の地位が確保されているため保全措置は不要である。
- 保全措置を講じている場合、業者が債務不履行に陥ったときは銀行等に返還請求ができる。
03知識背景
テーマ概要
8種制限は、宅建業者が自ら売主となる場合に、買主の利益を害することを防ぐための規定群です。主に、手付金の額の制限（20%まで）、手付金等の保全措置、損害賠償額の予定の制限、および契約解除に関する特則（手付倍額償還）から成ります。
歴史的背景
宅建業者の知識や経験の優位性を利用して、一般消費者に不利益な契約を結ばせないように設けられた消費者保護規定であり、昭和の宅建業法制定時から存在する核心的な制度です。
関連法令
宅地建物取引業法第39条（手付金等の額の制限）宅地建物取引業法第40条（手付金等の保全措置）宅地建物取引業法第41条（手付による解除等）
体系的位置づけ
宅建業法の「業者の業務に対する規制」の中で最も重要な「自ら売主となる場合の制限」の一部であり、毎年のように出題される頻出分野です。
前提知識
「8種制限」の適用要件（業者が売主、相手方が非業者）、「手付解除（解約手付）」の基本的な考え方、未完成物件と完成物件での保全措置の違い（10%または1000万円）を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「はち（8）しゅのばあい、うりやはばい（倍）」と覚える。8種制限では売主が解除するには倍額が必要。
ビジュアル描写
売主が解除する時は、手付金に同じ額の「罰金」を上乗せして返すイメージを描く。
重要公式
売主解除額 ＝ 手付金 × 2。保全措置不要 ＝ 所有権移転登記済み。
関連連想
「8」の字を二つ重ねて「∞（無限）」ではなく「倍（バイ）」と連想する。
比較表
買主解除：手付を放棄して解除可能。売主解除：手付の倍額を償還して解除可能。一般民法：双方が履行に着手するまで可能。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。8種制限は宅建試験の核であり、確実に得点する必要がある。
出題パターン
- 売主による解除の際の倍額償還の有無
- 手付金の額が20%を超える場合の処理
- 保全措置が不要となる例外（所有権移転登記など）
解法・消去法
「売主が手付金を返せば解除できる」という選択肢は、8種制限ではまず誤りと判断してよい。
時間戦略
数字（20%、10%、1000万）と「倍額償還」のキーワードを即座に判断できるようにし、迷ったら選択肢を消去法で処理する。
06実務応用
実務シナリオ
購入者がマンション購入の手付金を支払った後、業者の資金繰りが悪化し物件が引き渡されない事態が発生した場合。
実務への影響
保全措置が講じられていれば、購入者は金融機関等から手付金の返還を受けられるため、経済的損失を防げる。
ケーススタディ
手付金1000万円を支払い、その後業者が倒産したが、事前に銀行と保証委託契約を締結していたため、購入者は銀行から全額返還を受けた。
業界関連性
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ニュース連動
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