平成21年(2009)本試験
問13
権利関係区分所有法過去問
この問題の全体像
この問題は、区分所有法における集会の招集手続き、書面決議の要件、建替え決議の通知期間、そして単独所有者による規約設定方法という4つの論点から、誤った記述を選択させるものです。
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1管理者は、少なくとも毎年１回集会を招集しなければならない。また、招集通知は、会日より少なくとも１週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
- 2法又は規約により集会において決議をすべき場合において、これに代わり書面による決議を行うことについて区分所有者が１人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。
- 3建替え決議を目的とする集会を招集するときは、会日より少なくとも２月前に、招集通知を発しなければならない。ただし、この期間は規約で伸長することができる。
- 4他の区分所有者から区分所有権を譲り受け、建物の専有部分の全部を所有することとなった者は、公正証書による規約の設定を行うことができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、区分所有法における集会の招集手続き、書面決議の要件、建替え決議の通知期間、そして単独所有者による規約設定方法という4つの論点から、誤った記述を選択させるものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、区分所有法における集会の招集手続き、書面決議の要件、建替え決議の通知期間、そして単独所有者による規約設定方法という4つの…
03
知識背景
区分所有法における「規約」は、区分所有者間の関係を定める建物の憲法とも言える重要なものです。その設定方法は、通常は集会の決議によりま…
04
覚え方
単独（たんどく）は署名（しょめい）、全員（ぜんいん）は公正（こうせい）、普通（ふつう）は集会（しゅうかい）と覚える。
05
試験のコツ
集会の招集通知期間と規約による伸縮
・規約の設定・変更・廃止の手続き
・書面決議と集会決議の違い
06
実務での見え方
投資家が区分所有マンションの全部の部屋を買い占めて、賃貸マンションとして一括運用する場合、管理規約を自分だけのルールに変更する必要が…
07
よくある間違い
{"mistake":"単独所有者も公正証書で規約を設定しなければならないと勘違いする。","why_wrong":"全員同意の場合…
02深度分析
要約
この問題は、区分所有法における集会の招集手続き、書面決議の要件、建替え決議の通知期間、そして単独所有者による規約設定方法という4つの論点から、誤った記述を選択させるものです。
法的根拠
建物の区分所有等に関する法律第31条（規約の設定）建物の区分所有等に関する法律第34条（集会の招集）建物の区分所有等に関する法律第39条（書面による決議）建物の区分所有等に関する法律第62条（建替え決議）
論理の流れ
まず選択肢1について、管理者の招集義務と通知期間（1週間前）および規約による伸縮は条文通り正しいと判断します。次に選択肢2、書面決議における反対者の拒否権は法39条3項に規定されており正しいです。選択肢3、建替え決議の通知期間（2ヶ月前）と規約による伸長も条文通り正しいです。最後に選択肢4、単独所有者の規約設定は法31条2項により「公正証書」ではなく「署名押印した書面」で足りるため、この記述が誤りであると特定します。
重要な区別
単独所有者が規約を設定する際は、公正証書ではなく「署名押印した書面」で足りるという点が最も重要な区別です。
各選択肢のポイント
- 法34条2項の規定通り、管理者は年1回集会を招集し、通知は1週間前に行う必要があり、期間は規約で伸縮可能です。
- 法39条3項の規定通り、書面決議を行うについて区分所有者が1人でも反対するときは、書面による決議をすることはできません。
- 法62条5項の規定通り、建替え決議を目的とする集会の招集通知は2ヶ月前に行う必要があり、期間は規約で伸長可能です。
- 法31条2項では、単独所有者は「公正証書」ではなく「署名押印した書面」で規約を設定できるとしています。
03知識背景
テーマ概要
区分所有法における「規約」は、区分所有者間の関係を定める建物の憲法とも言える重要なものです。その設定方法は、通常は集会の決議によりますが、建物が単独の所有者に属する場合や、全員の合意がある場合など、状況によって手続きが異なります。
歴史的背景
区分所有法は、昭和37年にマンション等の区分所有建物の所有関係を明確にするために制定されました。その後、マンションの老朽化に伴う建替えを円滑に進めるため、建替え決議の要件や手続きに関する改正が重ねられてきました。
関連法令
民法（共有関係）建物の区分所有等に関する法律マンションの建替えの円滑化等に関する法律
体系的位置づけ
宅建試験の権利関係科目における「区分所有法」の分野に位置づけられ、集会・規約・管理組合に関する知識は毎年のように出題される重要分野です。
前提知識
この問題を解くためには、「区分所有者」「集会」「規約」「管理者」「建替え決議」といった区分所有法の基本用語の定義と、それぞれの手続き要件（決議要件や通知期間など）を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
単独（たんどく）は署名（しょめい）、全員（ぜんいん）は公正（こうせい）、普通（ふつう）は集会（しゅうかい）と覚える。
ビジュアル描写
一人で所有している時は、役所へ行かずに、自分でサインするだけでルールが作れるイメージ。全員でやる時はみんなで集まるか、役所の公証人を呼ぶ。
重要公式
単独所有者＝署名押印した書面
関連連想
「単独」＝「独り言」＝「自分で書く（署名）」と連想させる。
比較表
単独所有者：署名押印した書面。複数所有者：集会の特別決議（普通決議の場合も）。全員同意：公正証書でも可。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度、規約の設定方法や集会の招集手続きが出題される。
重要度
A: 区分所有法の根幹をなす手続きであり、実務でも重要なため頻出。
出題パターン
- 集会の招集通知期間と規約による伸縮
- 規約の設定・変更・廃止の手続き
- 書面決議と集会決議の違い
解法・消去法
招集期間のルール（1と3）が正しいことを確認できれば、残りの2と4の「書面決議」と「規約設定」の知識で正誤を判定する。
時間戦略
数字（1週間、2ヶ月）と手続きの主体（管理者・区分所有者）を確認し、引っかけやすい「公正証書」の文言を注意して読む。
06実務応用
実務シナリオ
投資家が区分所有マンションの全部の部屋を買い占めて、賃貸マンションとして一括運用する場合、管理規約を自分だけのルールに変更する必要があります。
実務への影響
単独所有者であれば公正証書作成の手間と費用をかけずに、簡易な書面作成で規約を設定できるため、スムーズに事業を開始できます。
ケーススタディ
老朽化したマンションの建替えにおいて、ある特定のオーナーが全戸を取得し、建替えを進める際の初期手続きとして、この知識が活用されます。
業界関連性
不動産投資やマンション管理において、所有形態の変化に伴う法的手続きの知識は必須です。
ニュース連動
老朽マンションの建替えや用途変更（ホテル等）に伴う区分所有権の集約事例に関連します。
07よくある間違い
単独所有者も公正証書で規約を設定しなければならないと勘違いする。
なぜ間違えるか:全員同意の場合は公正証書が可能ですが、単独所有者には「署名押印した書面」という特例があるため。
正しい理解:「単独＝署名」のセットで覚え、全員同意の場合と区別する。
建替え決議の招集通知期間を短縮できると誤解する。
なぜ間違えるか:通常の集会は短縮できるが、建替え決議は重要事項のため規約で伸長することはできても短縮はできないと誤解しがち。
正しい理解:「建替えは時間がかかる（期間は長くできるが短くできない）」とイメージする。
書面決議において反対者がいても決議できると誤解する。
なぜ間違えるか:書面決議は手続きの簡易化を図るものだが、手続きの保障として反対者の拒否権が認められているため。
正しい理解:「書面決議＝全員の反対なし」の条件を確認する。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する