平成21年(2009)本試験
問14
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
この問題は、不動産登記法における表示に関する登記の申請義務とその期間（1ヶ月）について問うものです。特に、表題部所有者の住所変更には申請義務がない点が正誤判断の鍵となります。
不動産の表示に関する登記についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1土地の地目について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から１月以内に、当該地目に関する変更の登記を申請しなければならない。
- 2表題部所有者について住所の変更があったときは、当該表題部所有者は、その変更があった日から１月以内に、当該住所についての変更の登記を申請しなければならない。
- 3表題登記がない建物（区分建物を除く。）の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。
- 4建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から１月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、不動産登記法における表示に関する登記の申請義務とその期間（1ヶ月）について問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、不動産登記法における表示に関する登記の申請義務とその期間（1ヶ月）について問うものです。特に、表題部所有者の住所変更には…
03
知識背景
不動産登記法における「表示に関する登記」は、不動産の物理的現状（所在、地番、地目、家屋番号、構造、床面積等）を公簿に反映させる手続き…
04
覚え方
地目変え、建物増改、滅失なら、１ヶ月以内に申請せよ。住所変えは義務なし、忘れても罰則なし。
05
試験のコツ
申請義務者（誰がやるか）の正誤判定
・申請期間（いつまでにか）の正誤判定
・申請の有無（義務か任意か）の組み合わせ
06
実務での見え方
建物を取り壊した際、滅失登記を申請しないと、存在しない建物に対して固定資産税が課され続けるリスクがあります。
07
よくある間違い
{"mistake":"表題部所有者の住所変更にも申請義務があると誤解する。","why_wrong":"権利部名義人には住所変更の…
02深度分析
要約
この問題は、不動産登記法における表示に関する登記の申請義務とその期間（1ヶ月）について問うものです。特に、表題部所有者の住所変更には申請義務がない点が正誤判断の鍵となります。
法的根拠
不動産登記法第37条（土地の表示に関する変更の登記）不動産登記法第47条（建物の表題登記）不動産登記法第57条（建物の滅失の登記）
論理の流れ
各選択肢について、不動産登記法に基づく申請義務の有無を確認します。選択肢1の地目変更（37条）、選択肢3の表題登記（47条）、選択肢4の滅失登記（57条）は、いずれも1ヶ月以内の申請義務が規定されています。一方、表題部所有者の住所変更については申請義務を定めた条文が存在しません。したがって、誤っている記述は選択肢2です。
重要な区別
不動産の物理的状況の変化（地目変更・滅失等）は申請義務があるが、表題部所有者の人的変更（住所変更）には申請義務がないという区別が重要です。
各選択肢のポイント
- 土地の地目変更は物理的変更であるため、不動産登記法37条に基づき1ヶ月以内の申請義務がある。
- 表題部所有者の住所変更には申請義務がない。権利部名義人の住所変更とは扱いが異なる。
- 未登記建物の所有権取得時は、不動産登記法47条に基づき1ヶ月以内に表題登記を申請する義務がある。
- 建物の滅失は物理的消滅であるため、不動産登記法57条に基づき1ヶ月以内に滅失登記を申請する義務がある。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法における「表示に関する登記」は、不動産の物理的現状（所在、地番、地目、家屋番号、構造、床面積等）を公簿に反映させる手続きです。登記簿の表題部に記載され、所有権などの権利関係（権利部）とは区別されます。
歴史的背景
2004年の不動産登記法改正により、登記手続きの電子化や申請義務の明確化が図られましたが、表題部所有者の住所変更については申請義務が設けられないまま現在に至っています。
関連法令
不動産登記法不動産登記令民法
体系的位置づけ
権利関係登記の前提となる基礎知識であり、宅建試験の民法・不動産登記法分野において頻出の重要論点です。
前提知識
この問題を理解するためには、登記簿の構成（表題部と権利部の違い）、表題部所有者と登記名義人の違い、および各種変更登記における申請義務者の範囲を区別しておく必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
地目変え、建物増改、滅失なら、１ヶ月以内に申請せよ。住所変えは義務なし、忘れても罰則なし。
ビジュアル描写
不動産という「モノ」の情報が変わったら必ず登記。所有者という「ヒト」の住所が変わっても、表題部では必須ではないとイメージする。
重要公式
変更登記義務 ＝ 物理的変化（地目・滅失等） ＋ １ヶ月以内
関連連想
固定資産税の課税情報に関わる物理的変化は義務だが、単なる引っ越しは税務署への届出とは別に登記までは義務付けられていないと連想。
比較表
表題部所有者：物的変更義務あり、人的変更義務なし。権利部名義人：住所変更の届出義務あり（127条）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度
重要度
A:最重要。実務でも基礎となるため必須。
出題パターン
- 申請義務者（誰がやるか）の正誤判定
- 申請期間（いつまでにか）の正誤判定
- 申請の有無（義務か任意か）の組み合わせ
解法・消去法
「住所変更」は義務がないケースが多い（権利部名義人の届出義務と混同しない）という知識があれば、消去法で選択肢2を特定できる。
時間戦略
1ヶ月というキーワードと義務の有無を即座に判断できるよう、条文リストを暗記しておくと即答可能。
06実務応用
実務シナリオ
建物を取り壊した際、滅失登記を申請しないと、存在しない建物に対して固定資産税が課され続けるリスクがあります。
実務への影響
登記簿上の情報と現実が乖離すると、売買時のトラブルや税務上の不利益を招くため、正確な表示登記が求められます。
ケーススタディ
所有者が建物を解体したが滅失登記を怠り、その土地を売却する際、買い手から「建物が残っている」と誤解されトラブルになった事例。
業界関連性
宅地建物取引士は、取引物件の登記記録を調査する際、表示の不備に気づく必要があるため重要です。
ニュース連動
空き家対策特別措置法に基づく除却助成と、その後の滅失登記手続きの徹底が関連している。
07よくある間違い
表題部所有者の住所変更にも申請義務があると誤解する。
なぜ間違えるか:権利部名義人には住所変更の届出義務があるため、これと混同してしまう。
正しい理解:「表題部＝モノの情報」「権利部＝ヒトの情報」と整理し、義務は「モノの変更」に限定されると覚える。
滅失登記の申請権者を「表題部所有者」のみと考える。
なぜ間違えるか:所有権の登記名義人も申請できることを知らない、または混同する。
正しい理解:滅失登記は「建物がなくなったこと」を公示するため、関係者双方に申請権があると理解する。
区分建物と非区分建物で表題登記の申請義務者が異なる点を混同する。
なぜ間違えるか:区分建物の場合は所有者全員で申請する必要がある等、特則があることを忘れる。
正しい理解:問題文に「区分建物を除く」とあるかどうかを必ず確認する習慣をつける。
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