平成25年(2013)本試験
問25
税・その他地価公示法過去問
この問題の全体像
地価公示法における目的、標準地の選定基準、公示価格を規準とする意味、および鑑定評価手法に関する正誤判定問題です。特に「公示価格を規準とする」の定義と、鑑定評価の3方式を総合的に勘案する点が問われています。
地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その周辺の土地の取引価格に関する情報を公示することにより、適正な地価の形成に寄与することである。
- 2標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められ、かつ、当該土地の使用又は収益を制限する権利が存しない一団の土地について選定する。
- 3公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる１又は２以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。
- 4不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格又は同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額のいずれかを勘案してこれを行わなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
地価公示法における目的、標準地の選定基準、公示価格を規準とする意味、および鑑定評価手法に関する正誤判定問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
地価公示法における目的、標準地の選定基準、公示価格を規準とする意味、および鑑定評価手法に関する正誤判定問題です。特に「公示価格を規準…
03
知識背景
地価公示法は、都市及びその周辺の地域等における標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業…
04
覚え方
「地価公示は３方式全部入り、権利は微細でもOK、均衡を保つのが規準」
05
試験のコツ
「正常な価格」と「市場価格」の区別
・標準地の選定基準に関するひっかけ
・鑑定評価方式の適用方法（いずれか vs 総合的）
06
実務での見え方
不動産売買において、売主が提示した価格が高すぎると感じた際、近隣の標準地の公示価格を提示し、価格交渉の客観的な根拠として利用する。
07
よくある間違い
{"mistake":"「公示価格を規準とする」を、単に公示価格と同じ価格にすることだと誤解する。","why_wrong":"「規…
02深度分析
要約
地価公示法における目的、標準地の選定基準、公示価格を規準とする意味、および鑑定評価手法に関する正誤判定問題です。特に「公示価格を規準とする」の定義と、鑑定評価の3方式を総合的に勘案する点が問われています。
法的根拠
地価公示法第1条（目的）地価公示法第2条（定義）地価公示法第3条（標準地の選定）地価公示法施行令第2条（標準地の選定基準）地価公示法施行令第21条（公示価格を規準とする意味）
論理の流れ
まず選択肢1の目的について、公示するのは「標準地の正常な価格」であり「取引価格情報」ではないため誤りと判断します。次に選択肢2の標準地選定基準について、権利制限が「存しない」だけでなく「影響が微細である場合」も含まれるため誤りとします。選択肢4の鑑定評価について、3方式の「いずれか」ではなく「総合的に」勘案する必要があるため誤りとします。最後に選択肢3が、施行令第21条の定義通り、諸要因の比較と均衡を保つことを指しており正しいと結論づけます。
重要な区別
「取引価格」と「正常な価格」の違い、および鑑定評価方式において「いずれか」ではなく「総合的に」勘案することが必須である点。
各選択肢のポイント
- 公示するのは標準地の正常な価格であり、周辺の土地の取引価格そのものを公示するものではないから。
- 権利制限が全く存しない場合だけでなく、制限があってもその影響が微細である土地も選定対象となるから。
- 諸要因の比較を行い、標準地の公示価格と対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう定義として正しい。
- 3方式のいずれかを選択するのではなく、原則としてこれら3方式すべてを総合的に勘案して行わなければならないから。
03知識背景
テーマ概要
地価公示法は、都市及びその周辺の地域等における標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等に資することを目的とする法律です。毎年1月1日時点の価格が公示されます。
歴史的背景
1969年（昭和44年）に制定されました。高度経済成長期による地価の高騰と乱開発を抑止し、適正な地価の形成と公共事業の用地取得の適正化を図るために設立されました。
関連法令
不動産の鑑定評価に関する法律国土利用計画法地価税法土地区画整理法
体系的位置づけ
宅建士試験の「権利関係」や「法令上の制限」の中でも、特に税法や不動産評価の基礎となる重要な位置を占めています。
前提知識
「正常な価格」の定義、標準地の選定要件、鑑定評価の3方式（取引事例比較法、収益還元法、原価法）の意味と使い分けについて理解しておく必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「地価公示は３方式全部入り、権利は微細でもOK、均衡を保つのが規準」
ビジュアル描写
地図上に点在する標準地（基準点）から、周辺の土地（対象点）へ線を引き、その距離や条件に応じて価格を補正していくイメージ。
重要公式
鑑定評価＝取引事例比較法＋収益還元法＋原価法（総合勘案）
関連連想
「公示」＝「公」の機関が「示」す基準＝「均衡」を保つという言葉を連想させる。
比較表
地価公示法：全国の標準地、正常な価格、1月1日時点。不動産鑑定評価：個別の不動産、時価、随時。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
B:重要。条文の正確な読み取りが問われるため、語句の綾に注意が必要。
出題パターン
- 「正常な価格」と「市場価格」の区別
- 標準地の選定基準に関するひっかけ
- 鑑定評価方式の適用方法（いずれか vs 総合的）
解法・消去法
「すべて」「いずれか」「常に」といった絶対的な表現や、条文と微妙に異なる言葉選び（例：取引価格→正常な価格）に注目して消去する。
時間戦略
条文の正誤問題はキーワード（「総合的に」「均衡」「微細」など）を探して即断即決し、時間をかけない。
06実務応用
実務シナリオ
不動産売買において、売主が提示した価格が高すぎると感じた際、近隣の標準地の公示価格を提示し、価格交渉の客観的な根拠として利用する。
実務への影響
固定資産税評価額の基準や、相続税路線価の設定基礎となるため、国民の税負担に直接影響を与える重要な指標です。
ケーススタディ
公共事業の用地買収において、土地所有者が補償額に不満を持った場合、地価公示価格を基準として補償額が算出され、紛争解決の目安となる。
業界関連性
不動産鑑定士、宅地建物取引士、税理士など、不動産の価格評価に関わる専門職にとって必須の知識。
ニュース連動
毎年3月に発表される地価公示の結果は、その年の不動産市場の動向を占う重要な経済ニュースとして扱われる。
07よくある間違い
「公示価格を規準とする」を、単に公示価格と同じ価格にすることだと誤解する。
なぜ間違えるか:「規準」という言葉の意味を、数値的な「基準（数値そのもの）」と捉えてしまうため。
正しい理解:「均衡を保つ」という条文のキーワードとセットで覚えること。
鑑定評価において、3つの方式のうち最も適切な1つだけを選べばよいと考える。
なぜ間違えるか:選択肢4のひっかけに引っかかりやすい。直感的に「一番近い事例を使えばいい」と思いがち。
正しい理解:「総合的に」という言葉を見たら「全部使う」と即答する癖をつける。
標準地には一切の権利制限がないと断定する。
なぜ間違えるか:条文の「権利が存しない」の部分だけを見て、「影響が微細である場合」を読み飛ばすため。
正しい理解:「～ない場合」の後ろに「または～影響が微細である場合」が続くパターンに注意する。
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