平成25年(2013)本試験
問45
住宅瑕疵担保履行法過去問
この問題の全体像
この問題は、住宅瑕疵担保責任履行法に基づく新築住宅販売時の資力確保措置（供託・保険）の義務対象、届出期限、説明時期、戸数算定の特例について正誤を判定するものです。
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ｂが建設業者である場合、Ａは、Ｂに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
- 2Ａは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から３週間を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
- 3Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対する供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、Ｂに新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。
- 4Ａが住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、２戸をもって１戸と数えることになる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、住宅瑕疵担保責任履行法に基づく新築住宅販売時の資力確保措置（供託・保険）の義務対象、届出期限、説明時期、戸数算定の特例について正誤を判定するものです。
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02
深度分析
この問題は、住宅瑕疵担保責任履行法に基づく新築住宅販売時の資力確保措置（供託・保険）の義務対象、届出期限、説明時期、戸数算定の特例に…
03
知識背景
この法律は、新築住宅の10年間の瑕疵担保責任を確実に履行させるため、売主である宅建業者に対し、資力確保措置として保証金の供託または保…
04
覚え方
「55平米以下は2戸で1戸、契約前に説明を忘れずに」
05
試験のコツ
説明時期の誤り（引渡時→契約時）
・義務免除者の誤り（建設業者→宅建業者）
・戸数計算の特例（55㎡以下）
06
実務での見え方
デベロッパーが狭小戸建やワンルームマンションを販売する際、この規定を適用して保証金の準備額を削減する。
07
よくある間違い
{"mistake":"買主が建設業者である場合に義務免除されると誤解している。","why_wrong":"宅建業法の「業者間取引…
02深度分析
要約
この問題は、住宅瑕疵担保責任履行法に基づく新築住宅販売時の資力確保措置（供託・保険）の義務対象、届出期限、説明時期、戸数算定の特例について正誤を判定するものです。
法的根拠
特定住宅瑕疵担保責任履行法第3条特定住宅瑕疵担保責任履行法第4条特定住宅瑕疵担保責任履行法第5条特定住宅瑕疵担保責任履行法第11条
論理の流れ
まず選択肢1について、買主が建設業者であっても宅建業者でなければ義務は免除されないため誤り。次に選択肢2、届出は基準日の3週間前までが必要であり、不履行の場合は基準日の翌日から新規契約が禁止されるため誤り。選択肢3、説明は契約締結前に行う必要があり、引渡時では遅いため誤り。最後に選択肢4、床面積55㎡以下の住宅は戸数計算で2戸を1戸とみなす特例があり、正解となる。
重要な区別
買主の「宅建業者以外」の定義と、説明時期が「契約締結前」であること、そして55㎡以下の住宅における戸数算定の2戸1戸特例を正確に区別する点。
各選択肢のポイント
- 買主が建設業者であっても宅建業者でなければ義務は免除されないため誤りです。
- 届出は基準日の3週間前までに行う必要があり、不履行だと基準日の翌日から新規契約が禁止されるため誤りです。
- 供託所等の説明は、契約締結前に行う必要があり、引渡時では遅いため誤りです。
- 床面積55㎡以下の住宅は、供託額算定のための戸数計算で2戸をもって1戸と数えるため正しいです。
03知識背景
テーマ概要
この法律は、新築住宅の10年間の瑕疵担保責任を確実に履行させるため、売主である宅建業者に対し、資力確保措置として保証金の供託または保険契約の締結を義務付けています。
歴史的背景
欠陥住宅問題や構造計算書偽造問題を背景に、消費者が新築住宅を安心して購入できるよう、平成19年に制定されました。
関連法令
宅地建物取引業法民法建築基準法住宅の品質確保の促進等に関する法律
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」における、消費者保護および業者の義務規定の重要な位置を占めています。
前提知識
新築住宅の定義、基準日（4月1日と10月31日）、瑕疵担保責任の期間（10年間）、および宅建業法第35条の重要事項説明との関連を理解しておく必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「55平米以下は2戸で1戸、契約前に説明を忘れずに」
ビジュアル描写
小さな家（55㎡以下）が二つくっついて、大きな家1戸分の保証金としてカウントされるイメージ。
重要公式
55㎡以下 → 戸数×0.5
関連連想
「小さな家はリスクも半分」と連想する。
比較表
供託：金銭を法務局に預ける。保険：保険会社と契約する。どちらも履行確保が必要だが、手続きや免責事由が異なる。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度出題される。
重要度
B. 数字や時期の細かい知識が問われるため、正誤判定の精度が求められる。
出題パターン
- 説明時期の誤り（引渡時→契約時）
- 義務免除者の誤り（建設業者→宅建業者）
- 戸数計算の特例（55㎡以下）
解法・消去法
「引渡時」という言葉があれば即座に疑う。「建設業者」＝「宅建業者」ではない点に注意する。
時間戦略
数字（55㎡、3週間、10年）とキーワード（契約前）を即座に反応できるようにして素早く解答する。
06実務応用
実務シナリオ
デベロッパーが狭小戸建やワンルームマンションを販売する際、この規定を適用して保証金の準備額を削減する。
実務への影響
小規模住宅の供給コスト抑制に寄与し、開発業者の資金繰りに直接的な影響を与える。
ケーススタディ
55㎡のワンルーム100戸を販売する業者は、50戸分の保証金の供託で済むため、資金効率が向上する。
業界関連性
特に都市部の小規模開発を行う業者にとって、資金計画上非常に重要な規定である。
ニュース連動
単身世帯の増加に伴う小規模住宅需要の高まりと、この制度の経済的メリットが関連している。
07よくある間違い
買主が建設業者である場合に義務免除されると誤解している。
なぜ間違えるか:宅建業法の「業者間取引」の知識と混同し、建設業者も宅建業者と同じ扱いだと勘違いするため。
正しい理解:免除対象はあくまで「宅建業者」であると厳密に区別して覚える。
説明時期を「引渡時」だと勘違いしている。
なぜ間違えるか:重要事項説明（35条）は契約前だが、本制度の説明をそれとは別に引渡時と誤認するため。
正しい理解:「契約前に説明しないと契約できない」という流れをイメージする。
戸数計算の特例（55㎡以下）を覚えていない。
なぜ間違えるか:細かい数字の例外事項であるため、学習が不十分だと記憶に残りにくいため。
正しい理解:「55平米以下は2戸で1戸」と語呂合わせで暗記する。
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