平成27年(2015)本試験
問2
虚偽表示過去問
この問題の全体像
通謀虚偽表示（民法94条）の無効と、第三者保護規定の適用範囲に関する問題です。特に、保護される第三者が「土地」に関する権利を取得した場合に限られる点と、転得者（D）の保護が中間者（C）の悪意の有無にかかわらず認められる点が問われました。
Ａは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Ｂと通謀して、Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「善意」又は「悪意」とは、虚偽表示の事実についての善意又は悪意とする。
- 1善意のＣがＢから甲土地を買い受けた場合、Ｃがいまだ登記を備えていなくても、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。
- 2善意のＣが、Ｂとの間で、Ｂが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約（貸主Ｂ、借主Ｃ）を締結した場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。
- 3Ｂの債権者である善意のＣが、甲土地を差し押さえた場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。
- 4甲土地がＢから悪意のＣへ、Ｃから善意のＤへと譲渡された場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＤに主張することができない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
通謀虚偽表示（民法94条）の無効と、第三者保護規定の適用範囲に関する問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
通謀虚偽表示（民法94条）の無効と、第三者保護規定の適用範囲に関する問題です。特に、保護される第三者が「土地」に関する権利を取得した…
03
知識背景
通謀虚偽表示とは、相手方と通じて行った真意に反する意思表示のことです。原則として無効ですが、取引の安全を図るため、善意の第三者には無…
04
覚え方
「虚偽は土地だけ、建物賃借はアウト」。94条2項の保護は、虚偽表示の対象物に関する権利者に限定されることを覚える。
05
試験のコツ
「第三者」の範囲（登記名義人、差押債権者、仮装譲受人の債権者など）
・転得者（D）の保護（中間者Cが悪意の場合）
・対抗要件の要否（…
06
実務での見え方
資産隠しのために所有名義を親族に変えた場合、隠し相手が勝手に第三者に売却してしまうリスクがあります。この場合、真の所有者であっても善…
07
よくある間違い
{"mistake":"94条2項の第三者保護に登記が必要だと誤解している。","why_wrong":"177条（不動産登記）の知…
02深度分析
要約
通謀虚偽表示（民法94条）の無効と、第三者保護規定の適用範囲に関する問題です。特に、保護される第三者が「土地」に関する権利を取得した場合に限られる点と、転得者（D）の保護が中間者（C）の悪意の有無にかかわらず認められる点が問われました。
法的根拠
民法第94条（通謀虚偽表示）民法第177条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）民法第96条（詐欺）
論理の流れ
まず、AB間の売買は通謀虚偽表示により無効であることを確認します。次に、各選択肢の第三者が民法94条2項の「第三者」に該当するかを検討します。選択肢1の土地買受人、選択肢3の差押債権者は保護されます。選択肢4の転得者Dは、中間者Cが悪意でもDが善意であれば保護されます。選択肢2の建物賃借人は、土地に関する権利者ではないため保護されず、Aは無効を主張できます。よって誤りは2です。
重要な区別
虚偽表示の対象となった「土地」に関する権利を取得した第三者か否かが、保護の分かれ目となる。
各選択肢のポイント
- 土地の譲受人である善意のCは保護されるため、Aは無効を主張できません。登記がなくても保護されます。
- 建物の賃借人は土地に関する権利者ではないため、94条2項の第三者には該当せず、Aは無効を主張できます。
- 判例によれば、債権者が差押えをした場合も、第三者に該当するとされ、Aは無効を主張できません。
- 判例は、中間者Cが悪意でも、最終的な譲受人Dが善意であれば、Dは保護されると判断しています。
03知識背景
テーマ概要
通謀虚偽表示とは、相手方と通じて行った真意に反する意思表示のことです。原則として無効ですが、取引の安全を図るため、善意の第三者には無効を対抗できないとする94条2項があります。この「第三者」の範囲や対抗要件の要否が主な論点です。
歴史的背景
取引の安全と外観信頼保護の要請から、ドイツ民法の影響を受けつつ、日本の取引慣行に合わせて判例・学説が発展してきました。特に転得者の保護については、最高裁の判断で確立されました。
関連法令
民法第94条民法第96条民法第177条民法第90条（公序良俗）
体系的位置づけ
民法「意思表示」の分野における核心的な論点であり、宅建試験の権利関係科目で頻出の最重要単元です。
前提知識
意思表示の無効と取消しの違い、善意・悪意の意味、登記の対抗力（177条）の基本的な理解が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「虚偽は土地だけ、建物賃借はアウト」。94条2項の保護は、虚偽表示の対象物に関する権利者に限定されることを覚える。
ビジュアル描写
AとBが嘘の売買をしている。そこにCが割り込む。Cが土地を買えばセーフ、Cが建物を借りるだけではアウトという図をイメージする。
重要公式
通謀虚偽表示 ＝ 無効 ＋ 善意第三者には主張不可（94条2項）
関連連想
「第三者」＝「その土地について新たな権利を得た人」と連想させる。
比較表
【94条（虚偽表示）】無効、善意の第三者保護、登記不要（対当事者）。【96条（詐欺）】取消し、善意の第三者保護、登記必要。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。権利関係の得点源となるため、確実に正解したい。
出題パターン
- 「第三者」の範囲（登記名義人、差押債権者、仮装譲受人の債権者など）
- 転得者（D）の保護（中間者Cが悪意の場合）
- 対抗要件の要否（177条の適用有無）
解法・消去法
「建物」や「賃借権」といった、対象物と異なる権利が出てきたら、保護されない可能性が高いと疑う。
時間戦略
基本事項なので、迷わず正解したい問題。知識があれば30秒以内で判断可能。
06実務応用
実務シナリオ
資産隠しのために所有名義を親族に変えた場合、隠し相手が勝手に第三者に売却してしまうリスクがあります。この場合、真の所有者であっても善意の第三者には取り返せません。
実務への影響
登記簿上の名義を安易に信じて取引した者を保護し、不動産取引の安全性を高める役割を果たしています。
ケーススタディ
税金対策で土地を弟に売ったことにしたが、弟が借金のカタに土地を売ってしまった。兄は土地を取り戻せない。
業界関連性
不動産取引において、前主との関係性や登記の真実性を調査する際の重要なリスク管理知識となる。
ニュース連動
脱税や資産隠しに関連するニュースで、名義書き換えのリスクとして語られることがある。
07よくある間違い
94条2項の第三者保護に登記が必要だと誤解している。
なぜ間違えるか:177条（不動産登記）の知識と混同しているため。
正しい理解:「虚偽表示は無効」なので、登記なくても主張不可と覚える。詐欺（取消し）と区別する。
建物の賃借人も第三者に含まれると考えてしまう。
なぜ間違えるか:条文の「第三者」の範囲を、対象物に関する権利者に限定して理解していないため。
正しい理解:選択肢に「建物の賃借」や「抵当権の設定」などが出たら、対象物が一致しているか必ず確認する。
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