平成27年(2015)本試験
問34
８つの規制過去問
この問題の全体像
本問は宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限、特にクーリング・オフ制度について問う問題である。宅建業法37条の2は、事務所等以外の場所での契約について、買主に8日間の無条件解除権を認めている。当事者はA（宅建業者・売主）とB（一般消費者・買主）で、Aの利益とBの保護が対立する。解答のポイントは、①事務所等以外の場所での契約か、②8日以内の書面による通知か、③引渡しの影響、④業者の拒否権の有無である。消費者保護の観点から厳格に解釈される。
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ｃが建物の所有権を有している場合、ＡはＢとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、ＡがＣとの間で、すでに当該建物を取得する契約（当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。）を締結している場合は、この限りではない。
- 2Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「その建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合に、当該不適合についてＢがＡに通知すべき期間を建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、Ａの担保責任を追及するために当該不適合についてＢがＡに通知すべき期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。
- 3Ａは、Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。
- 4ＡＢ間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、ＡからＢに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
本問は宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限、特にクーリング・オフ制度について問う問題である。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
本問は宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限、特にクーリング・オフ制度について問う問題である。宅建業法37条の2は、事務所等以外の場…
03
知識背景
本問は宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限、特にクーリング・オフ制度について問う問題である。宅建業法37条の2は、事務所等以外の場…
04
覚え方
クーリング・オフは「8日間、書面で、無条件、引渡し関係なし」と覚える。「ハチ（8）日間、ショメン（書面）で、ムジョウケン（無条件）、…
05
試験のコツ
引渡し後はクーリング・オフできないと誤解しやすい
・事務所等以外の場所の判定を間違えやすい
・8日間の起算点を契約日と勘違いしやすい…
06
実務での見え方
実務では、喫茶店や買主宅での契約時に必ずクーリング・オフについて説明し、37条書面に明記する。引渡し後でも8日以内なら解除される可能…
07
よくある間違い
{"mistake":"引渡し後はクーリング・オフできないと考える","why_wrong":"宅建業法37条の2は引渡しの有無を要…
02深度分析
要約
本問は宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限、特にクーリング・オフ制度について問う問題である。宅建業法37条の2は、事務所等以外の場所での契約について、買主に8日間の無条件解除権を認めている。当事者はA（宅建業者・売主）とB（一般消費者・買主）で、Aの利益とBの保護が対立する。解答のポイントは、①事務所等以外の場所での契約か、②8日以内の書面による通知か、③引渡しの影響、④業者の拒否権の有無である。消費者保護の観点から厳格に解釈される。
法的根拠
宅建業法37条の2宅建業法36条宅建業法40条
論理の流れ
正解は3番。クーリング・オフは引渡し後でも8日間行使可能で、Aは解除を拒めない。
重要な区別
クーリング・オフは「8日間、書面で、無条件、引渡し関係なし」と覚える。「ハチ（8）日間、ショメン（書面）で、ムジョウケン（無条件）、ヒキワタシ（引渡し）カンケイナシ」の語呂合わせが有効。
各選択肢のポイント
- 選択肢1について、宅建業法36条により、他人物売買は原則禁止だが、取得契約締結済みなら例外的に可能。ただし条件付契約では不十分である。
- 選択肢2について、宅建業法40条1項により、瑕疵担保責任期間を2年未満とする特約は無効。1年間の特約は無効で2年間となる。
- 正しい。正解は3番。クーリング・オフは引渡し後でも8日間行使可能で、Aは解除を拒めない。
- 選択肢4について、宅建業法37条の2第2項により、クーリング・オフ行使に対する損害賠償請求を認める特約は無効である。
03知識背景
テーマ概要
本問は宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限、特にクーリング・オフ制度について問う問題である。宅建業法37条の2は、事務所等以外の場所での契約について、買主に8日間の無条件解除権を認めている。当事者はA（宅建業者・売主）とB（一般消費者・買主）で、Aの利益とBの保護が対立する。解答のポイントは、①事務所等以外の場所での契約か、②8日以内の書面による通知か、③引渡しの影響、④業者の拒否権の有無である。消費者保護の観点から厳格に解釈される。
関連法令
宅建業法37条の2宅建業法36条宅建業法40条
体系的位置づけ
８つの規制。根拠：宅建業法37条の2、宅建業法36条、宅建業法40条
04記憶テクニック
語呂合わせ
クーリング・オフは「8日間、書面で、無条件、引渡し関係なし」と覚える。「ハチ（8）日間、ショメン（書面）で、ムジョウケン（無条件）、ヒキワタシ（引渡し）カンケイナシ」の語呂合わせが有効。
重要公式
クーリング・オフは「8日間、書面で、無条件、引渡し関係なし」と覚える。「ハチ（8）日間、ショメン（書面）で、ムジョウケン（無条件）、ヒキワタシ（引渡し）カンケイナシ」の語呂合わせが有効。
05試験テクニック
重要度
A
出題パターン
- 引渡し後はクーリング・オフできないと誤解しやすい
- 事務所等以外の場所の判定を間違えやすい
- 8日間の起算点を契約日と勘違いしやすい
- 他人物売買の例外要件を緩く解釈しがち
- 引渡し後はクーリング・オフできないと考える
- 損害賠償請求を認める特約が有効と考える
時間戦略
設問が正しいものを聞くのか、誤っているものを聞くのかを先に確認し、各肢の要件・例外を照合する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では、喫茶店や買主宅での契約時に必ずクーリング・オフについて説明し、37条書面に明記する。引渡し後でも8日以内なら解除される可能性があるため、早期の書面交付と丁寧な説明が重要。解除通知を受けた場合は速やかに応じ、受領済み代金の返還手続きを行う。
実務への影響
実務では、喫茶店や買主宅での契約時に必ずクーリング・オフについて説明し、37条書面に明記する。引渡し後でも8日以内なら解除される可能性があるため、早期の書面交付と丁寧な説明が重要。解除通知を受けた場合は速やかに応じ、受領済み代金の返還手続きを行う。
07よくある間違い
引渡し後はクーリング・オフできないと考える
なぜ間違えるか:宅建業法37条の2は引渡しの有無を要件としておらず、書面交付から8日以内であれば引渡し後でも解除可能
正しい理解:クーリング・オフは無条件解除権であり、引渡しや代金支払いは障害事由にならないことを理解する
損害賠償請求を認める特約が有効と考える
なぜ間違えるか:宅建業法37条の2第2項により、クーリング・オフに対する損害賠償請求特約は明文で禁止されている
正しい理解:8種制限は買主保護のための強行規定で、これを制限する特約は一切無効であることを覚える
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