平成27年(2015)本試験
問6
抵当権過去問
この問題の全体像
抵当権の効力が及ぶ範囲（借地権、抵当設定後の建物）と、抵当権消滅請求の主体に関する正誤判定問題です。
抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 1賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。
- 2抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯保証をした者は、抵当権消滅請求をすることができる。
- 3抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する。
- 4土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、一定の場合を除き、抵当権者は土地とともに建物を競売することができるが、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
抵当権の効力が及ぶ範囲（借地権、抵当設定後の建物）と、抵当権消滅請求の主体に関する正誤判定問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
抵当権の効力が及ぶ範囲（借地権、抵当設定後の建物）と、抵当権消滅請求の主体に関する正誤判定問題です。
03
知識背景
抵当権は、不動産を占有せずに担保を提供する典型的な約定担保物権です。本問では、抵当権の及ぶ範囲である従物（建物と敷地権の関係）や付加…
04
覚え方
「抵当消滅、主債務者も所有権取得でOK」。389条は「土地だけ優先、建物はおまけ」。
05
試験のコツ
抵当権の及ぶ範囲（従物、付加物、果実）
・抵当権消滅請求と代価弁済の違い
・法定地上権の成否
06
実務での見え方
抵当権がついた中古住宅を購入する際、買主がローン残債を支払って抵当権を抹消する手続き（代価弁済や消滅請求）を行う場面で活用されます。
07
よくある間違い
{"mistake":"主債務者は抵当権消滅請求ができないと勘違いする。","why_wrong":"旧法の知識や、主債務者は弁済義…
02深度分析
要約
抵当権の効力が及ぶ範囲（借地権、抵当設定後の建物）と、抵当権消滅請求の主体に関する正誤判定問題です。
法的根拠
民法第379条民法第388条民法第389条民法第377条
論理の流れ
選択肢1は民法388条により、建物の抵当権は敷地の賃借権に及ぶため正しい。選択肢3は民法377条の第三者による代価弁済の規定により正しい。選択肢4は民法389条により、抵当設定後の建物について競売は可能だが優先権は土地の代価のみに限られるため正しい。選択肢2は、民法379条が抵当不動産の所有権を取得した主債務者も消滅請求を認めているため、誤りである。
重要な区別
抵当権消滅請求ができる「主債務者」と「保証人」の違い、特に所有権取得の有無が判断の鍵となる。
各選択肢のポイント
- 民法388条により、賃借地上の建物に抵当権を設定した場合、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。
- 民法379条は、抵当不動産について所有権を取得した主債務者も、抵当権消滅請求をすることができるとしている。
- 民法377条により、抵当不動産を買い受けた第三者が代価を弁済したときは、抵当権はその者のために消滅する。
- 民法389条により、抵当設定後の建物は競売できるが、抵当権者の優先権は土地の代価についてのみ行使できる。
03知識背景
テーマ概要
抵当権は、不動産を占有せずに担保を提供する典型的な約定担保物権です。本問では、抵当権の及ぶ範囲である従物（建物と敷地権の関係）や付加物（抵当設定後の建物）、そして抵当権を実行する際の第三者の保護制度（消滅請求）が問われています。
歴史的背景
抵当権消滅請求制度は、かつて「滌除（てきじょ）」と呼ばれていましたが、民法改正（2003年）により、抵当不動産の取得者がより容易に抵当権を消滅させられるよう制度が整理され、現在の名称となりました。
関連法令
民法第370条（抵当権の効力の及ぶ範囲）民法第379条（抵当権消滅請求）民法第388条（土地及び地上の建物）民法第389条（抵当地の上の建物の競売）
体系的位置づけ
宅建試験の民法「権利関係」分野における「担保物権」の柱であり、抵当権の内容と効力に関する核心的な位置を占めます。
前提知識
抵当権が設定された不動産に後から建物が建った場合の処理（法定地上権との関係など）や、抵当権消滅請求が誰に認められるかという主体の要件を理解しておく必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「抵当消滅、主債務者も所有権取得でOK」。389条は「土地だけ優先、建物はおまけ」。
ビジュアル描写
抵当権設定済みの土地に後から家を建てたイメージ。競売のハンマーは土地と家両方に落ちるが、お金の受け皿は土地の分だけ。
重要公式
民法389条：土地抵当＋後建物＝競売○／優先権×（土地のみ）
関連連想
「消滅請求」は「所有権を取った人」の特権。主債務者でも土地を買い戻せば請求できると連想する。
比較表
【抵当権消滅請求の可否】主債務者：所有権取得時は可 / 保証人：所有権取得時は可 / 第三取得者：常に可
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。抵当権の基本事項であり、得点源となるため。
出題パターン
- 抵当権の及ぶ範囲（従物、付加物、果実）
- 抵当権消滅請求と代価弁済の違い
- 法定地上権の成否
解法・消去法
「抵当権消滅請求が主債務者にはできない」という記述は、改正民法の知識がないと誤りと判断しにくいが、他の選択肢が典型的な正論であるため、消去法で2を選ぶのが安全。
時間戦略
条文番号（377条、379条、388条、389条）を覚えていれば瞬時に判断できるため、30秒以内で解答を確定させる。
06実務応用
実務シナリオ
抵当権がついた中古住宅を購入する際、買主がローン残債を支払って抵当権を抹消する手続き（代価弁済や消滅請求）を行う場面で活用されます。
実務への影響
抵当権付き物件の売買において、買主が抵当権を消滅させる権利があることを知ることで、安全な取引と所有権の移転が可能になります。
ケーススタディ
AがBから抵当権付きの土地を購入。Aが抵当権者に代価を弁済した場合、Aは抵当権なしの完全な所有権を取得できます（民法377条）。
業界関連性
不動産取引において、抵当権の残存状況とその抹消手続きは、契約成立と引渡しの必須知識です。
ニュース連動
空き家バンクや再生事業などで、抵当権付き物件の活用が進む中、権利関係の整理手法として注目されています。
07よくある間違い
主債務者は抵当権消滅請求ができないと勘違いする。
なぜ間違えるか:旧法の知識や、主債務者は弁済義務があるという原則から、請求権まで否定してしまうため。
正しい理解:「所有権を取得した者」という要件に着目し、主債務者でも所有者であれば権利行使できると覚える。
抵当設定後の建物についても、抵当権の優先弁済権が及ぶと考える。
なぜ間違えるか:抵当権の設定時に存在しなかった物件についてまで、抵当権設定者が優先権を主張するのは不公平と感じるため。
正しい理解:「後から建てた建物は、競売はできるけど優先権なし」とセットで覚える。
抵当権消滅請求と代価弁済の違いを混同する。
なぜ間違えるか:どちらも第三者が抵当権を消滅させる手続きであり、要件が似ているため。
正しい理解:「消滅請求」は取得者からのアクション、「代価弁済」は抵当権者からのアクションとイメージする。
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