平成18年(2006)本試験
問5
抵当権過去問
この問題の全体像
抵当権の順位変更（譲渡・放棄）による配当計算、被担保債権の弁済後の再設定、法定地上権の成立要件、抵当権設定後の賃借権の対抗可否を総合的に問う問題。
Ａは、Ｂから借り入れた2,400万円の担保として第一順位の抵当権が設定されている甲土地を所有している。Ａは、さらにＣから1,600万円の金銭を借り入れ、その借入金全額の担保として甲土地に第二順位の抵当権を設定した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 1抵当権の実行により甲土地が競売され3,000万円の配当がなされる場合、ＢがＣに抵当権の順位を譲渡していたときは、Ｂに1,400万円、Ｃに1,600万円が配当され、ＢがＣに抵当権の順位を放棄していたときは、Ｂに1,800万円、Ｃに1,200万円が配当される。
- 2Ａが抵当権によって担保されている2,400万円の借入金全額をＢに返済しても、第一順位の抵当権を抹消する前であれば、Ｃの同意の有無にかかわらず、ＡはＢから新たに2,400万円を借り入れて、第一順位の抵当権を設定することができる。
- 3Ｂの抵当権設定後、Ｃの抵当権設定前に甲土地上に乙建物が建築され、Ｃが抵当権を実行した場合には、乙建物について法定地上権が成立する。
- 4Ｂの抵当権設定後、Ｃの抵当権設定前にＡとの間で期間を２年とする甲土地の賃貸借契約を締結した借主Ｄは、Ｂの同意の有無にかかわらず、２年間の範囲で、Ｂに対しても賃借権を対抗することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
抵当権の順位変更（譲渡・放棄）による配当計算、被担保債権の弁済後の再設定、法定地上権の成立要件、抵当権設定後の賃借権の対抗可否を総合的に問う問題。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
抵当権の順位変更（譲渡・放棄）による配当計算、被担保債権の弁済後の再設定、法定地上権の成立要件、抵当権設定後の賃借権の対抗可否を総合…
03
知識背景
抵当権の本質である優先弁済的効力に関連し、複数の抵当権が競合する場合の順位の取り扱い、抵当権と賃借権の関係、そして抵当権実行時の土地…
04
覚え方
順位譲渡は「入れ替え」、順位放棄は「仲良く按分」。法定地上権は「設定時」に建物あり。
05
試験のコツ
配当計算問題
・法定地上権の成否
・抵当権と賃借権の競合
06
実務での見え方
融資を受ける際、2番抵当を入れる場合、1番抵当権者との関係で配当がどう変わるかシミュレーションする際に使用。
02深度分析
要約
抵当権の順位変更（譲渡・放棄）による配当計算、被担保債権の弁済後の再設定、法定地上権の成立要件、抵当権設定後の賃借権の対抗可否を総合的に問う問題。
法的根拠
民法376条（抵当権の処分）民法371条（抵当権の順位）民法388条（法定地上権）民法395条（抵当権者に対抗できない賃貸借）
論理の流れ
まず、順位の譲渡と放棄の違いを整理する。譲渡は順位の入れ替わり、放棄は同順位としての按分配当である。譲渡の場合、Cが優先して1600万円を受け取り、残り1400万円をBが受け取る。放棄の場合、BとCの債権額比（2400:1600＝3:2）で3000万円を按分し、Bは1800万円、Cは1200万円となる。よって選択肢1が正しい。
重要な区別
順位の「譲渡」と「放棄」の効果の違い。譲渡は順位の交換、放棄は同順位としての利益供与。
各選択肢のポイント
- 順位譲渡ではCが1600万、Bが1400万。順位放棄では債権額比で按分し、Bに1800万、Cに1200万となるため正しい。
- 抵当権が消滅した後、同一順位で再設定するには、中間の抵当権者Cの承諾が必要である。
- 法定地上権は抵当権設定時に建物が存在しないと成立しない。1番抵当権設定時に建物がないため成立しない。
- 抵当権設定後の賃借権は、抵当権者に対抗できない。期間が2年であっても対抗不可である。
03知識背景
テーマ概要
抵当権の本質である優先弁済的効力に関連し、複数の抵当権が競合する場合の順位の取り扱い、抵当権と賃借権の関係、そして抵当権実行時の土地と建物の関係を規定する重要論点。
歴史的背景
短期賃貸借保護制度は抵当権の実行を妨げるとして廃止され、現在は抵当権登記後の賃貸借は原則として対抗できない。
関連法令
民法369条（抵当権の内容）民法371条（抵当権の順位）民法376条（抵当権の処分）民法388条（法定地上権）
体系的位置づけ
民法担保物権の中核をなす抵当権の詳細な知識を問う、応用・計算レベルの問題。
前提知識
抵当権の物上代位性、優先弁済的効力、法定地上権の成立要件、抵当権と賃借権の優劣関係の基本原則。
04記憶テクニック
語呂合わせ
順位譲渡は「入れ替え」、順位放棄は「仲良く按分」。法定地上権は「設定時」に建物あり。
ビジュアル描写
順位譲渡は列の前後が入れ替わるイメージ。放棄は前の人が後ろの人を自分の列に招き入れて並ぶイメージ。
重要公式
配当額＝売却代金×（各債権額／総債権額）。順位譲渡は譲受人が優先。
関連連想
「放棄」は自分の権利を捨てて相手を引き上げるから、結果的に「並んで」もらう。
比較表
譲渡：Cが1600万先取り。放棄：BとCで24:16の割合で分け合う。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回出題される重要論点。
重要度
A: 抵当権の実務上の計算と対抗関係は必須。
出題パターン
- 配当計算問題
- 法定地上権の成否
- 抵当権と賃借権の競合
解法・消去法
抵当権設定後の賃貸借は対抗できない（選択肢4×）と知っていれば消去しやすい。
時間戦略
計算問題は丁寧に。選択肢3と4は条文知識で即断可能。
06実務応用
実務シナリオ
融資を受ける際、2番抵当を入れる場合、1番抵当権者との関係で配当がどう変わるかシミュレーションする際に使用。
実務への影響
不動産投資ローンの返済計画や、競売による債権回収額の予測に直結する。
ケーススタディ
債務者が一部返済した後、追加融資を受け抵当権を再設定する際、後順位者の同意が必要な実務トラブル。
業界関連性
金融機関の融資審査や司法書士の登記実務において基礎知識。
ニュース連動
不動産価格変動下での競売件数増加に伴い、配当順位の重要性が増している。
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