平成29年(2017)本試験
問31
８つの規制（個数問題）過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限に関する出題です。クーリングオフの適用場所、撤回の効力発生時期、および損害賠償額の予定等の制限（20%ルール）の理解を問うものです。
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間でマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Ｂは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の２の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。
イ ＢがＡに対し、法第37条の２の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をＡが受け取った時に生じることとなる。
ウ Ａは、Ｂとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4なし
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限に関する出題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限に関する出題です。クーリングオフの適用場所、撤回の効力発生時期、および損害賠償額の…
03
知識背景
8種制限は、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合に適用される買主保護規定の総称です。クーリングオフ、手付金等の保全、損…
04
覚え方
クーリングオフは事務所以外、効力は発信時、20%は合計で計算。
05
試験のコツ
クーリングオフの適用場所のひっかけ（現場や自宅は適用あり）
・撤回の効力発生時期（発信時か到達時か）
・損害賠償額の20%超過の計算…
06
実務での見え方
顧客が自宅でマンションの購入申込みを行った後、翌日に家族から反対され、やはり契約を取りやめたいと業者に連絡する場面。
07
よくある間違い
{"mistake":"クーリングオフが買主の自宅や職場でもできることを知らない。","why_wrong":"適用除外が「業者の事…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限に関する出題です。クーリングオフの適用場所、撤回の効力発生時期、および損害賠償額の予定等の制限（20%ルール）の理解を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第37条の2第1項（クーリング・オフ）宅地建物取引業法第37条の2第3項（クーリング・オフの効力発生時期）宅地建物取引業法第38条第1項（損害賠償額の予定等の制限）
論理の流れ
アについて、買主の自宅での申込みはクーリングオフの適用対象となるため、書面による撤回は可能です（正しい）。イについて、撤回の効力は書面を「発した時」に生じるため、「受け取った時」とする記述は誤りです。ウについて、代金3,000万円の20%は600万円であり、違約金300万円と損害賠償600万円の合計900万円は上限を超えるため誤りです。したがって、正しい記述はアのみです。
重要な区別
クーリングオフの適用場所（業者の事務所等以外なら適用）と、撤回の効力発生時期（発信主義）という2つのポイントを正確に区別すること。
各選択肢のポイント
- ア・イ・ウすべて誤り。
- ア・イ・ウすべて誤り。
- ア・イ・ウすべて誤り。
03知識背景
テーマ概要
8種制限は、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合に適用される買主保護規定の総称です。クーリングオフ、手付金等の保全、損害賠償額の制限などが含まれ、消費者が不利な契約を結ばないよう規制しています。
歴史的背景
宅建業法制定時から存在する核心的な規定であり、消費者保護の観点から、事業者の優越的地位を利用した不当な取引を防ぐために設けられました。その後、社会情勢の変化に合わせて微修正がなされています。
関連法令
宅地建物取引業法第37条の2宅地建物取引業法第38条宅地建物取引業法第39条民法第541条消費者契約法
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における最重要単元の一つであり、毎年必ず出題される頻出分野です。
前提知識
「自ら売主」と「相手方が宅建業者でない」の両方が成立する場合にのみ適用されること、および各制限の具体的な内容（期間、割合、手続き）を理解していることが必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
クーリングオフは事務所以外、効力は発信時、20%は合計で計算。
ビジュアル描写
自宅で契約書にサインした後、ポストに撤回通知を投函した瞬間に「パチン」とロックがかかり、契約がなかったことになるイメージ。
重要公式
違約金＋損害賠償額の予定 ≦ 代金額 × 20％
関連連想
「クール」な頭で考える期間だから、家に帰って（事務所以外で）ゆっくり考えられる。
比較表
クーリングオフ（発信主義・8日間） vs 民法の取消（詐欺・強迫・到達主義） vs 契約解除（債務不履行）
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。8種制限は得点源であり、落とせない分野。
出題パターン
- クーリングオフの適用場所のひっかけ（現場や自宅は適用あり）
- 撤回の効力発生時期（発信時か到達時か）
- 損害賠償額の20%超過の計算問題
解法・消去法
「到達時」という記述があれば即削除。「20%」を超える数値があれば即削除。
時間戦略
20%の計算と「発信時」「到達時」の確認だけなので、知識があれば30秒以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
顧客が自宅でマンションの購入申込みを行った後、翌日に家族から反対され、やはり契約を取りやめたいと業者に連絡する場面。
実務への影響
業者はクーリングオフを拒否できず、速やかに手付金等を返還する義務が生じる。これを違反すると業務停止処分の対象となる。
ケーススタディ
訪問販売型の不動産投資商品において、業者が「自宅での契約だからクーリングオフはできない」と嘘を伝えた事例は、悪質な業者として監督官庁から指導を受ける。
業界関連性
不動産取引における消費者トラブルを防ぐための最も重要な規定であり、実務でも必須の知識。
ニュース連動
高齢者への訪問販売による不動産トラブルがニュースになる際、必ずクーリングオフの有効性が話題に上る。
07よくある間違い
クーリングオフが買主の自宅や職場でもできることを知らない。
なぜ間違えるか:適用除外が「業者の事務所等」のみであることを理解していない。
正しい理解:「適用除外は業者の事務所等のみ」と覚え、それ以外は全てOKとする。
撤回の効力が業者に到達した時点と考えてしまう。
なぜ間違えるか:一般的な契約の通知（到達主義）と混同している。
正しい理解:「ポストに入れたら終わり」とイメージする。
損害賠償額の予定と違約金を別々に計算して、それぞれ20%以内だと勘違いする。
なぜ間違えるか:20%の制限が「合計」にかかることを理解していない。
正しい理解:「違約金＋損害賠償 ≦ 20%」という公式をそのまま覚える。
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