平成30年(2018)本試験
問14
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
この問題は、不動産登記における「申請主義の原則」「職権登記の範囲」「変更登記の申請期限」について、特に「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の違いを問う問題です。
不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。
- 2表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができる。
- 3所有権の登記名義人は、建物の床面積に変更があったときは、当該変更のあった日から１月以内に、変更の登記を申請しなければならない。
- 4所有権の登記名義人は、その住所について変更があったときは、当該変更のあった日から１月以内に、変更の登記を申請しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、不動産登記における「申請主義の原則」「職権登記の範囲」「変更登記の申請期限」について、特に「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の違いを問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、不動産登記における「申請主義の原則」「職権登記の範囲」「変更登記の申請期限」について、特に「表示に関する登記」と「権利に…
03
知識背景
不動産登記法は、不動産の物理的状況（表示）と権利関係（権利）を公示するための法律です。登記の手続きには、原則として申請主義が採用され…
04
覚え方
「表（ひょう）は罰（１ヶ月）、権（けん）は遅滞なく」＝表示登記は1ヶ月以内（罰則あり）、権利登記の住所変更は遅滞なく（期限なし）。
05
試験のコツ
表示登記と権利登記の違いに焦点を当てた問題
・職権登記が認められる場面の正誤判定
・変更登記の申請期限に関する具体的な数字の問い
06
実務での見え方
建物の増築を行った場合、工事完了後1ヶ月以内に床面積変更の登記を行わないと過料を科される可能性があります。一方、引越しで住所が変わっ…
07
よくある間違い
{"mistake":"住所変更にも1ヶ月の申請期限があると勘違いする。","why_wrong":"床面積変更などの「表示登記」の…
02深度分析
要約
この問題は、不動産登記における「申請主義の原則」「職権登記の範囲」「変更登記の申請期限」について、特に「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の違いを問う問題です。
法的根拠
不動産登記法16条（申請主義）不動産登記法117条（職権による表示登記）不動産登記法37条（変更の登記の申請義務）不動産登記法81条（変更登記の申請義務違反に関する過料）
論理の流れ
選択肢3の「床面変更」は物理的な状況の変化であり「表示に関する登記」に該当するため、登記法81条に基づき1ヶ月以内の申請義務と罰則があります。一方、選択肢4の「住所変更」は登記名義人自身の属性の変化であり「権利に関する登記」に該当します。こちらには申請義務（37条）こそありますが、1ヶ月という具体的期限や罰則規定は存在しません。したがって、4が誤りです。
重要な区別
「表示に関する登記（物理的状況）」には1ヶ月の罰則付き期限があるが、「権利に関する登記（名義人の属性）」には1ヶ月の期限がないという区別が最重要。
各選択肢のポイント
- 不動産登記法16条に規定される通り、登記は原則として当事者の申請または官庁の嘱託によります。
- 登記法117条により、登記官は職権で表示に関する登記（表題部の登記等）を行うことができます。
- 床面積の変更は表示に関する登記であり、登記法81条により変更日から1月以内の申請義務があります。
- 住所変更は権利に関する登記であり、申請義務はありますが1ヶ月という具体的期限の定めはありません。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法は、不動産の物理的状況（表示）と権利関係（権利）を公示するための法律です。登記の手続きには、原則として申請主義が採用されていますが、登記官が職権で行う場合や、申請期限が定められている場合など、例外や詳細な手続き規定が存在します。
歴史的背景
不動産登記法は、不動産取引の安全と迅速化を図るために制定されました。デジタル化やオンライン申請の普及など、時代に合わせて改正が重ねられており、申請手続きの利便性向上が図られています。
関連法令
民法177条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）不動産登記法（全般）司法書士法民法（物権法総則）
体系的位置づけ
宅建試験の「権利関係」分野における基礎的な位置づけにあり、不動産の取引安全性を担保するための重要な制度として出題されます。
前提知識
「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の違い、登記の効力（対抗要件）、および登記手続きの基本原則（申請主義）を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「表（ひょう）は罰（１ヶ月）、権（けん）は遅滞なく」＝表示登記は1ヶ月以内（罰則あり）、権利登記の住所変更は遅滞なく（期限なし）。
ビジュアル描写
建物の形が変わったら（表示）すぐに役所へ、住所が変わったら（権利）忘れずに、というイメージで期限の厳しさを区別する。
重要公式
変更の種類 ＋ 期限 ＝ 罰則の有無。表示変更 ＋ 1ヶ月 ＋ 過料あり。
関連連想
「表」の字には「1ヶ月」という数字が含まれていると連想する（実際にはありませんが、語呂合わせとして）。
比較表
【表示登記】床面積・所在地番等：1ヶ月以内（罰則あり）。【権利登記】住所・氏名変更：遅滞なく（罰則なしの期限）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A:最重要。実務でも頻出の登記手続きの期限は必須知識。
出題パターン
- 表示登記と権利登記の違いに焦点を当てた問題
- 職権登記が認められる場面の正誤判定
- 変更登記の申請期限に関する具体的な数字の問い
解法・消去法
明らかに正しい原則（申請主義や職権登記）を含む選択肢を先に消去し、残った期限に関する選択肢の内容を精査する。
時間戦略
「1ヶ月」という数字が出てきた選択肢は即座にチェックし、それが表示に関するものか権利に関するものかを確認すれば短時間で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
建物の増築を行った場合、工事完了後1ヶ月以内に床面積変更の登記を行わないと過料を科される可能性があります。一方、引越しで住所が変わった場合、登記名義人としての住所変更登記は早めに行うべきですが、1ヶ月という罰則付きの期限はありません。
実務への影響
登記を怠ると、固定資産税の課税ミスや、売却時の書類不備、相続時の手続きトラブルなど、実務上大きな支障をきたす可能性があります。
ケーススタディ
あるオーナーが建物をリフォームして床面積を増やしたが、登記を忘れていた。数年後に売却する際、登記簿上の面積と実際の面積が不一致でトラブルになり、遡って登記を行う手間とコストが発生した。
業界関連性
不動産取引において、登記簿情報が最新であるか確認することは、仲介業者や司法書士にとって必須の業務です。
ニュース連動
登記情報の電子化が進み、オンラインでの申請が主流となっているが、申請期限などの実体的なルールは変更されていないため注意が必要。
07よくある間違い
住所変更にも1ヶ月の申請期限があると勘違いする。
なぜ間違えるか:床面積変更などの「表示登記」のルールを「権利登記」にも当てはめてしまうため。
正しい理解:問題文で「住所」と「床面積」が出てきたら、それぞれ「権利」と「表示」に分類してから期限を考える癖をつける。
登記官が職権でできる登記の範囲を誤解している。
なぜ間違えるか:「職権登記」という言葉に反応して、所有権の移転などまで含めてしまう。
正しい理解:「職権」＝「表題部（物理的な状況）」と覚え、権利部（甲区・乙区）は当事者の申請が必要と区別する。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する