平成30年(2018)本試験
問49
税・その他土地に関する知識過去問
この問題の全体像
土地の地形分類とそれに伴う災害危険度に関する記述の中から、事実と異なる不適切なものを選択する問題。特に低地における微高地と低湿地の危険度の評価が正逆になっている点が問われている。
土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
- 1山麓の地形の中で、地すべりによってできた地形は一見なだらかで、水はけもよく、住宅地として好適のように見えるが、末端の急斜面部等は斜面崩壊の危険度が高い。
- 2台地の上の浅い谷は、豪雨時には一時的に浸水することがあり、現地に入っても気付かないことが多いが、住宅地としては注意を要する。
- 3大都市の大部分は低地に立地しているが、この数千年の間に形成され、かつては湿地や旧河道であった地域が多く、地震災害に対して脆弱で、また洪水、高潮、津波等の災害の危険度も高い。
- 4低地の中で特に災害の危険度の高い所は、扇状地の中の微高地、自然堤防、廃川敷となった旧天井川等であり、比較的危険度の低い所が沿岸部の標高の低いデルタ地域、旧河道等である。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
土地の地形分類とそれに伴う災害危険度に関する記述の中から、事実と異なる不適切なものを選択する問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
土地の地形分類とそれに伴う災害危険度に関する記述の中から、事実と異なる不適切なものを選択する問題。特に低地における微高地と低湿地の危…
03
知識背景
日本の国土の地形分類（山地・丘陵・台地・低地）と、それぞれの地盤特性および発生しやすい自然災害（地すべり、液状化、洪水等）に関する知…
04
覚え方
「自然堤防（ていぼう）はていねい（安全）、デルタはでるた（災害が出る）」と覚える。微高地は安全、低湿地は危険とイメージする。
05
試験のコツ
地形名と災害リスクの組み合わせの正誤判定
・特定の地形（例：扇状地、デルタ）の特徴の説明
・不適切な説明文を選択させる問題
06
実務での見え方
軟弱地盤地域にある中古マンションの購入検討時、地盤改良の必要性や地震時の液状化リスクを顧客に説明する際に活用される。
07
よくある間違い
{"mistake":"「自然堤防」を「自然にできた堤防だから決壊する危険がある」と誤解し、危険地域と判断してしまう。","why_…
02深度分析
要約
土地の地形分類とそれに伴う災害危険度に関する記述の中から、事実と異なる不適切なものを選択する問題。特に低地における微高地と低湿地の危険度の評価が正逆になっている点が問われている。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明義務）建築基準法第20条（構造耐力）土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律
論理の流れ
選択肢1は地すべり地形の末端崩壊リスク、選択肢2は台地の谷底における一時的浸水リスク、選択肢3は低地の軟弱地盤と水害リスクを正しく記述している。選択肢4は、自然堤防や扇状地の微高地（比較的危険度が低い場所）を危険度が高いとし、逆にデルタや旧河道（液状化や洪水の危険が高い場所）を危険度が低いとしており、事実と完全に逆であるため不適当となる。
重要な区別
低地の中で比較的安全な「自然堤防・微高地」と、危険な「デルタ・旧河道・背湿地」のリスク評価を正しく区別すること。
各選択肢のポイント
- 地すべり地形は一見平坦だが、末端部は地下水の影響で不安定となりやすく、斜面崩壊の危険が高い記述は正しい。
- 台地の中の浅い谷（谷底平野）は豪雨時に水が溜まりやすく、現地見学では分かりにくい隠れたリスクであるため正しい。
- 大都市の低地はかつての海や川であり、軟弱な地盤で液状化や洪水、高潮に対して脆弱であるという記述は正しい。
- 自然堤防や微高地は比較的安全であり、デルタや旧河道は軟弱地盤で液状化等の危険度が高いため、記述内容が逆である。
03知識背景
テーマ概要
日本の国土の地形分類（山地・丘陵・台地・低地）と、それぞれの地盤特性および発生しやすい自然災害（地すべり、液状化、洪水等）に関する知識。不動産の安全性を評価する上で基礎となる地理学的知見。
歴史的背景
江戸時代以降の都市発展が低地の水運を重視したため、現在も大都市中心部が軟弱地盤上に位置し、地震防災上の課題となっている歴史的背景がある。
関連法令
宅地建物取引業法第35条建築基準法都市計画法土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律
体系的位置づけ
「宅建業法」の重要事項説明における「土地の形質」および「一般教養」の土地に関する基礎知識として、毎年出題される重要分野。
前提知識
扇状地、自然堤防、三角州（デルタ）、背湿地、旧河道、台地、谷底平野などの地形用語と、それぞれの地盤の固さや水はけの良し悪し、災害リスクの関連性。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「自然堤防（ていぼう）はていねい（安全）、デルタはでるた（災害が出る）」と覚える。微高地は安全、低湿地は危険とイメージする。
ビジュアル描写
川の断面図をイメージ。川沿いの盛り上がった部分が自然堤防（安全）、その奥の窪地が背湿地（危険）、河口の広がりがデルタ（危険）と捉える。
重要公式
微高地＝安全、低湿地＝危険。台地＝強い、低地＝弱い。
関連連想
東京の「山手（台地）は高級住宅街、下町（低地）は水害リスク」という地名由来のイメージと連動させて記憶する。
比較表
自然堤防：高く乾燥・安全、背湿地：低く湿っている・危険、デルタ：軟弱・液状化・危険、扇状地：水はけ良い・比較的安全。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。取引士として物件のリスクを説明する上で必須知識。
出題パターン
- 地形名と災害リスクの組み合わせの正誤判定
- 特定の地形（例：扇状地、デルタ）の特徴の説明
- 不適切な説明文を選択させる問題
解法・消去法
「低地は安全」「軟弱地盤は地震に強い」など、常識的に危険な場所を安全と記述している選択肢を消去法で除外する。
時間戦略
用語の定義とリスクのセットを即座に思い出せば30秒以内で解答可能。迷ったら「低くて柔らかい場所は危険」という大原則に戻る。
06実務応用
実務シナリオ
軟弱地盤地域にある中古マンションの購入検討時、地盤改良の必要性や地震時の液状化リスクを顧客に説明する際に活用される。
実務への影響
土地の価格形成や建築コスト（杭打ち工事等）に直結するため、不動産評価において極めて重要な要素となる。
ケーススタディ
東日本大震災における東京湾沿岸の埋立地やデルタ地帯での液状化被害は、この知識の重要性を裏付ける具体的事例である。
業界関連性
不動産鑑定評価や重要事項説明において、物件の物理的リスクを判断するための基礎となる。
ニュース連動
近年頻発する線状降水帯による豪雨水害は、低地や扇状地のリスクを再認識させるニュースとして関連が深い。
07よくある間違い
「自然堤防」を「自然にできた堤防だから決壊する危険がある」と誤解し、危険地域と判断してしまう。
なぜ間違えるか:「堤防」という言葉から洪水防御の機能や決壊のイメージを連想しすぎて、地形としての「高くて乾燥した場所」という特性を見落とすため。
正しい理解:「堤防＝人工の川の囲い」ではなく、「自然にできた高まり」という地形用語として捉え直す。
「扇状地」は水はけが良いが、扇端部では地下水が湧き出たり地盤が弱くなることを知らず、全体を安全と断定する。
なぜ間違えるか:扇状地の一般的な特徴（礫質で水はけが良い）の暗記に偏り、扇端（末端）部の特性（水はけが悪くなる）を理解していないため。
正しい理解:地形は場所によって変化することを意識し、「扇状地＝全部安全」という短絡的な記憶を避ける。
「台地」は全体的に地盤が良いと思い込み、台地内にある「谷底平野」のリスクを見落とす。
なぜ間違えるか:台地＝地盤強固というイメージが強すぎて、台地の中に存在する谷の地形（軟弱地盤）の存在を忘れるため。
正しい理解:「台地の中の谷」というセットでリスクを覚える。
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