令和2年(2020)本試験
問138
宅建士（個数問題）過去問
この問題の全体像
宅地建物取引士の資格要件、専任宅建士の設置義務、届出義務、重要事項説明時の宅建士証提示義務に関する正誤判定問題。宅建業法18条及び35条の規定を正確に理解し、各記述の要件を条文と照合する力を問う。
宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 宅地建物取引業者は、事務所に置く唯一の専任の宅地建物取引士が退任した場合、その日から30日以内に新たな専任の宅地建物取引士を設置し、その設置の日から２週間以内に、専任の宅地建物取引士の変更があった旨を免許権者に届け出なければならない。
イ 未成年者も、法定代理人の同意があれば、宅地建物取引業者の事務所に置かれる専任の宅地建物取引士となることができる。
ウ 宅地建物取引士は、重要事項説明書を交付するに当たり、相手方が宅地建物取引業者である場合、相手方から宅地建物取引士証の提示を求められない限り、宅地建物取引士証を提示する必要はない。
エ 成年被後見人又は被保佐人は、宅地建物取引士として都道府県知事の登録を受けることができない。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4なし
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅地建物取引士の資格要件、専任宅建士の設置義務、届出義務、重要事項説明時の宅建士証提示義務に関する正誤判定問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅地建物取引士の資格要件、専任宅建士の設置義務、届出義務、重要事項説明時の宅建士証提示義務に関する正誤判定問題。宅建業法18条及び3…
03
知識背景
宅地建物取引士制度は宅建業の適正な運営を確保する中核的制度。宅建士の資格要件（欠格事由）、専任宅建士の設置義務、変更時の届出義務、重…
04
覚え方
欠格事由は「未成後見保佐破産刑罰」で覚える。未成年者は同意があってもダメ。届出期限は「変更日から2週間」で「設置日から」に注意。双方…
05
試験のコツ
欠格事由の正誤判定
・届出期限と起算点の引っかけ
・35条適用除外の場面
・専任宅建士の設置義務違反の効果
06
実務での見え方
宅建業者が事務所開設時に専任宅建士を雇用し、その退職時には速やかに後任を確保して届出を行う実務。未成年者や成年被後見人の雇用可否判断…
07
よくある間違い
{"mistake":"届出期限の起算点を「設置の日」と誤解し、アを正しいと判断する。","why_wrong":"条文の「変更があ…
02深度分析
要約
宅地建物取引士の資格要件、専任宅建士の設置義務、届出義務、重要事項説明時の宅建士証提示義務に関する正誤判定問題。宅建業法18条及び35条の規定を正確に理解し、各記述の要件を条文と照合する力を問う。
法的根拠
宅建業法第18条第1項宅建業法第18条の2第2項宅建業法第18条の2第3項宅建業法第35条第1項宅建業法第35条第4項
論理の流れ
アは届出期限の起算点が「変更があった日」であり「設置の日」ではないため誤り。イは未成年者は同意があっても宅建士資格を有さないため誤り。ウは双方が宅建業者の場合、35条1項の義務自体が適用除外となり、そもそも重要事項説明書の交付場面が生じないため誤り。エは成年被後見人・被保佐人は登録不可とする規定通り正しい。正解は1つ。
重要な区別
届出期限の起算点は「変更があった日（退任日）」であって「設置日」ではない点。双方が宅建業者の場合は重要事項説明義務自体が免除され、提示義務の問題以前である点。
各選択肢のポイント
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2020-2/38.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2020-2/38.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2020-2/38.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
- エは成年被後見人・被保佐人は登録不可とする規定通り正しい。
03知識背景
テーマ概要
宅地建物取引士制度は宅建業の適正な運営を確保する中核的制度。宅建士の資格要件（欠格事由）、専任宅建士の設置義務、変更時の届出義務、重要事項説明時の証票提示義務等を定める。宅建士は取引の公正と消費者保護の観点から重要な役割を担う。
歴史的背景
宅建業法は1952年制定以来、消費者保護の強化等の観点から改正。宅建士制度は当初の「取引主任者」から2005年改正で「宅地建物取引士」に改称。資格要件や登録制度も整備されてきた。
関連法令
宅建業法第18条（宅建士の資格）宅建業法第18条の2（専任宅建士の設置・届出）宅建業法第35条（重要事項の説明等）民法第4条（成年年齢）民法第7条（成年被後見人）
体系的位置づけ
宅建業法の「宅地建物取引士」分野は試験全体の基礎的分野。宅建士の資格・登録・義務は毎年何らかの形で出題される重要論点。権利関係と並ぶ得点源。
前提知識
未成年者の行為能力、成年被後見人・被保佐人の意義（民法）、宅建士の欠格事由、専任宅建士の設置基準、重要事項説明義務の内容と例外規定、届出義務の期限と起算点。
04記憶テクニック
語呂合わせ
欠格事由は「未成後見保佐破産刑罰」で覚える。未成年者は同意があってもダメ。届出期限は「変更日から2週間」で「設置日から」に注意。双方宅建業者は35条免除。
ビジュアル描写
専任宅建士が退任→欠けた日から30日間はみなし設置→新設置→変更があった日（退任日）から2週間以内に届出。この流れを時系列でイメージ。
重要公式
欠格事由＝未成年＋成年被後見人＋被保佐人＋未復権破産者＋禁錮以上刑。届出＝変更日から2週間。双方宅建＝35条免除。
関連連想
「設置の日」に惑わされず「変更があった日」を想起。双方宅建業者は「業者間取引」で消費者保護不要と連想。
比較表
未成年者：同意あっても資格なし vs 成年被後見人・被保佐人：当然資格なし。双方宅建業者：35条免除 vs 片方宅建業者：35条適用。届出期限：変更日から2週間 vs 設置日から2週間（誤り）。
05試験テクニック
出題頻度
宅建士の資格要件・欠格事由は毎年出題。専任宅建士の設置・届出も頻出。35条の例外規定も高頻度。
重要度
A:最重要。宅建士制度は宅建業法の中核であり、実務でも直接関連する基本知識。確実に得点すべき。
出題パターン
- 欠格事由の正誤判定
- 届出期限と起算点の引っかけ
- 35条適用除外の場面
- 専任宅建士の設置義務違反の効果
解法・消去法
明らかな欠格事由（未成年者の同意等）を先に処理。届出期限の起算点は条文通りか確認。双方宅建業者は義務自体免除。
時間戦略
欠格事由は暗記で即答。届出期限は起算点に注意。35条の例外は場面を想定して判断。全体で2分以内。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が事務所開設時に専任宅建士を雇用し、その退職時には速やかに後任を確保して届出を行う実務。未成年者や成年被後見人の雇用可否判断にも直結。
実務への影響
専任宅建士の設置・届出違反は業務停止処分の対象。実務では人事管理と法務管理の両面で重要。消費者取引での証票提示は信頼確保の基本。
ケーススタディ
A社の唯一の専任宅建士が退職。30日以内に後任を採用し、退職日から2週間以内に届出を行った。この対応は適切。仮に設置日から2週間としていたら期限超過のリスク。
業界関連性
宅建業者の事務所運営の基本。専任宅建士の確保は経営課題。資格取得奨励制度や報酬体系にも影響。
ニュース連動
成年年齢引き下げ（18歳）に伴い、未成年者の欠格事由の範囲が変更。成年被後見人等の制度改正にも注目。
07よくある間違い
届出期限の起算点を「設置の日」と誤解し、アを正しいと判断する。
なぜ間違えるか:条文の「変更があった日」を「設置の日」と読み替えてしまう。退任と設置を混同。
正しい理解:条文の「変更があった日」を正確に理解。退任＝変更の発生、設置＝変更の解消と区別。
未成年者が法定代理人の同意を得れば宅建士になれると誤解する。
なぜ間違えるか:民法の行為能力の規定と宅建業法の資格要件を混同。同意は契約等の行為に有効だが資格要件には影響しない。
正しい理解:欠格事由は絶対的。同意や許可では解除されない。資格要件と行為能力を区別。
双方が宅建業者の場合でも宅建士証の提示義務があると誤解する。
なぜ間違えるか:35条4項の適用除外規定を見落とし、提示義務だけ独立して考える。
正しい理解:双方宅建業者＝35条免除と暗記。提示義務だけの問題ではなく、義務自体が免除される。
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