令和5年(2023)本試験
問36
業務に関する規制（個数問題）過去問
この問題の全体像
宅建業法の業務規制に関する総合問題。申込み撤回時の預り金返還、手付金分割払いの提案、帳簿保存方法、勧誘目的の偽装訪問の4つの論点から違反行為の数を問う。違反はア・イ・エの3つである。
次の記述のうち、宅地建物取引業者Ａが行う業務に関して宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア 建物の貸借の媒介に際して、賃借の申込みをした者がその撤回を申し出たので、Ａはかかった諸費用を差し引いて預り金を返還した。
イ Ａは、売主としてマンションの売買契約を締結するに際して、買主が手付として必要な額を今すぐには用意できないと申し出たので、手付金の分割払いを買主に提案した。
ウ Ａは取引のあったつど、その年月日やその取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他必要な記載事項を帳簿に漏らさず記載し、必要に応じて紙面にその内容を表示できる状態で、電子媒体により帳簿の保存を行っている。
エ Ａはアンケート調査を装ってその目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに個人宅を訪問し、マンションの売買の勧誘をした。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4四つ
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法の業務規制に関する総合問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法の業務規制に関する総合問題。申込み撤回時の預り金返還、手付金分割払いの提案、帳簿保存方法、勧誘目的の偽装訪問の4つの論点から…
03
知識背景
宅建業法における業務上の規制は、消費者保護と取引の適正化を目的とする。申込み撤回時の保護、手付金の扱い、帳簿保存義務、勧誘規制など多…
04
覚え方
「申込み撤回＝全額返還」「手付分割＝貸付と同じ＝禁止」「電子保存＝紙表示可能ならOK」「勧誘偽装＝絶対禁止」と覚える。
05
試験のコツ
個別規定の正誤判定を組み合わせた問題
・違反行為の数を問う問題
・具体的事例に当てはまるかを問う問題
06
実務での見え方
実務では、申込み撤回時に預り金を速やかに返還する手続きが必要。手付金の取扱いや勧誘方法についても、日々の業務で遵守すべき事項として直…
07
よくある間違い
{"mistake":"申込み撤回時でも、実際にかかった費用は控除して返還できると誤解する。","why_wrong":"宅建業法第…
02深度分析
要約
宅建業法の業務規制に関する総合問題。申込み撤回時の預り金返還、手付金分割払いの提案、帳簿保存方法、勧誘目的の偽装訪問の4つの論点から違反行為の数を問う。違反はア・イ・エの3つである。
法的根拠
宅建業法第35条の3（申込みの撤回等）宅建業法第47条の3（手付金等の貸付けの禁止）宅建業法第49条（帳簿の備付け等）宅建業法第47条の2（勧誘の方法）
論理の流れ
まず各記述を宅建業法の規定に照らして個別に判断する。アは申込み撤回時の預り金全額返還義務違反。イは手付金分割払い提案による実質的な貸付禁止違反。ウは電子媒体による帳簿保存として適法。エは勧誘目的を偽装した訪問禁止違反。以上から違反は3つと判定する。
重要な区別
最も重要な区別は、申込み撤回時には理由を問わず預り金を全額返還すべき点、手付金分割払い提案は貸付と同視される点、電子媒体保存は「紙面表示可能」なら適法である点である。
各選択肢のポイント
- ア・イ・エが宅建業法違反で三つが正解。
- ア・イ・エが宅建業法違反で三つが正解。
- ウは電子媒体での帳簿保存が適法なため。
- ア・イ・エが宅建業法違反で三つが正解。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における業務上の規制は、消費者保護と取引の適正化を目的とする。申込み撤回時の保護、手付金の扱い、帳簿保存義務、勧誘規制など多岐にわたり、宅建士が遵守すべき重要事項である。
歴史的背景
消費者保護の観点から、1994年に申込み撤回制度が導入された。勧誘規制は段階的に強化され、2001年の改正で勧誘目的の偽装が明確に禁止された。電子帳簿保存は情報化に対応して認められている。
関連法令
宅建業法第35条の3宅建業法第47条の2宅建業法第47条の3宅建業法第49条消費者契約法
体系的位置づけ
宅建試験の業法分野における中核的分野。業務上の規制は毎年複数問出題され、実務との関連性も高く重要度が高い。
前提知識
宅建業法の目的と体系、消費者保護の理念、手付金の性質、帳簿保存義務の内容、勧誘規制の具体的内容を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「申込み撤回＝全額返還」「手付分割＝貸付と同じ＝禁止」「電子保存＝紙表示可能ならOK」「勧誘偽装＝絶対禁止」と覚える。
ビジュアル描写
消費者保護の傘の下に、申込み撤回保護、手付金保護、勧誘規制が並ぶイメージ。各保護措置は「全額返還」「貸付禁止」「目的告知」で具体化される。
重要公式
違反3つ＝ア（諸費用控除）＋イ（手付分割）＋エ（勧誘偽装）
関連連想
消費者が不利になる行為は原則として禁止と連想する。諸費用控除も手付分割も勧誘偽装も消費者に不利益を与える行為である。
比較表
申込み撤回：全額返還必須 vs 諸費用控除禁止｜手付金：一括払い原則 vs 分割払い禁止｜帳簿保存：紙媒体OK vs 電子媒体も条件付きOK｜勧誘：目的告知必須 vs 偽装禁止
05試験テクニック
出題頻度
業務上の規制は毎年出題される最重要分野。本問のような組み合わせ問題も頻出である。
重要度
A:最重要。実務で直接関わる規定であり、違反時の罰則も関連するため確実に理解が必要。
出題パターン
- 個別規定の正誤判定を組み合わせた問題
- 違反行為の数を問う問題
- 具体的事例に当てはまるかを問う問題
解法・消去法
消費者保護の観点から、消費者に不利益な行為は違反の可能性が高い。適法な行為は「電子保存」など技術的な対応に関するものが多い。
時間戦略
各記述を独立して判断し、違反数を数える。迷った場合は消費者保護の観点から判断すると早い。1問2分以内で解答する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では、申込み撤回時に預り金を速やかに返還する手続きが必要。手付金の取扱いや勧誘方法についても、日々の業務で遵守すべき事項として直結する。
実務への影響
これら規定に違反すると、宅建業者として業務停止処分や免許取消しの対象となる。実務上、コンプライアンスの核心的部分である。
ケーススタディ
賃貸媒介で申込み撤回があった際、仲介手数料相当額を控除して返還しようとした事例がある。これは違反であり、全額返還が必要であった。また、手付金を分割で提案した事例も違反とされた。
業界関連性
不動産業界では消費者トラブル防止の観点から、これら規定の遵守が強く求められている。社内研修でも重点的に取り上げられる項目である。
ニュース連動
近年、不動産取引のトラブル防止や消費者保護の観点から、勧誘規制の強化や重要事項説明の徹底が社会的に注目されている。
07よくある間違い
申込み撤回時でも、実際にかかった費用は控除して返還できると誤解する。
なぜ間違えるか:宅建業法第35条の3は全額返還を義務付けており、諸費用の控除は認められていない。
正しい理解:「撤回＝全額返還」とシンプルに覚え、例外はないと理解する。
手付金の分割払い提案は買主の便宜を図るものであり、違反ではないと誤解する。
なぜ間違えるか:分割払い提案は実質的に手付金の貸付と同視され、宅建業法第47条の3に違反する。
正しい理解:手付金に関する便宜は一切図れないと覚え、分割提案は即違反と判断する。
電子媒体による帳簿保存は認められていない、または条件が厳しいと誤解する。
なぜ間違えるか:電子媒体による保存は、必要に応じて紙面に表示できる状態であれば認められている。
正しい理解:「紙面表示可能」が条件と覚え、電子保存自体は適法と判断する。
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