令和3年(2021)本試験
問243
業務に関する規制（個数問題）過去問
この問題の全体像
宅建業法第47条の2に規定する禁止行為に関する問題。手付の分割受領による誘引、事実を歪めた告知、電話勧誘時の名乗り欠如、申込証拠金の不返還の4つの行為がいずれも同条に違反するかを問う。
宅地建物取引業者の業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア マンションの販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていなかったため、手付を分割受領することにより、契約の締結を誘引した。
イ 宅地の売買に際して、相手方が「契約の締結をするかどうか明日まで考えさせてほしい」と申し出たのに対し、事実を歪めて「明日では契約締結できなくなるので、今日しか待てない」と告げた。
ウ マンション販売の勧誘を電話で行った際に、勧誘に先立って電話口で宅地建物取引業者の商号又は名称を名乗らずに勧誘を行った。
エ 建物の貸借の媒介に際して、賃貸借契約の申込みをした者がその撤回を申し出たが、物件案内等に経費がかかったため、預り金を返還しなかった。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4四つ
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法第47条の2に規定する禁止行為に関する問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法第47条の2に規定する禁止行為に関する問題。手付の分割受領による誘引、事実を歪めた告知、電話勧誘時の名乗り欠如、申込証拠金の…
03
知識背景
宅建業法第47条の2は、宅建業者が業務上守るべき禁止行為を列挙した規定。消費者保護と取引の公正を目的とし、不当な勧誘、誇大広告、名乗…
04
覚え方
「手付分割は信用供与」「電話は名乗ってから」「事実曲げればアウト」「預かり金は必ず返す」で4つの禁止行為を整理。
05
試験のコツ
禁止行為に該当するかどうかの判定問題
・違反する行為の個数を問う問題
・行政処分の種類を問う問題
06
実務での見え方
実務では、広告・勧誘・契約締結・契約後の対応の各段階で第47条の2に触れる機会が多い。特に手付金の取扱いや、電話勧誘時の対応には細心…
07
よくある間違い
{"mistake":"手付の分割受領自体は可能と誤解し、アを違反ではないと判断してしまう。","why_wrong":"分割受領自…
02深度分析
要約
宅建業法第47条の2に規定する禁止行為に関する問題。手付の分割受領による誘引、事実を歪めた告知、電話勧誘時の名乗り欠如、申込証拠金の不返還の4つの行為がいずれも同条に違反するかを問う。
法的根拠
宅建業法第47条の2第1号宅建業法第47条の2第6号宅建業法第47条の2第8号宅建業法第47条の2第11号
論理の流れ
各記述を宅建業法第47条の2の禁止行為に照らし合わせる。アは手付の分割受領＝信用供与による誘引（第1号違反）。イは事実を歪めた告知（第6号違反）。ウは電話勧誘時の名乗り欠如（第8号違反）。エは預り金の不返還（第11号違反）。4つ全てが違反となる。
重要な区別
第47条の2の各号に規定される具体的禁止行為の内容を正確に理解しているかが鍵。特に「信用供与」「事実の歪曲」「名乗り義務」「預り金の返還義務」の要件を確認する。
各選択肢のポイント
- アは手付の分割受領＝信用供与による誘引（第1号違反）。
- イは事実を歪めた告知（第6号違反）。
- ウは電話勧誘時の名乗り欠如（第8号違反）。
- エは預り金の不返還（第11号違反）。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法第47条の2は、宅建業者が業務上守るべき禁止行為を列挙した規定。消費者保護と取引の公正を目的とし、不当な勧誘、誇大広告、名乗り義務違反、預り金の不返還など15種類の行為を禁止している。
歴史的背景
第47条の2は2004年の法改正で新設。それまで個別に規定されていた禁止行為を一箇条に集約。その後、電話勧誘に関する規定等が追加され、消費者保護の強化が図られてきた。
関連法令
宅建業法第47条の2宅建業法第65条（免許取消し）消費者契約法第4条特定商取引法
体系的位置づけ
宅建業法の業務規制の中核をなす規定。試験では毎年のように出題される最重要論点の一つで、行政処分の根拠としても重要。
前提知識
第47条の2の各号の内容を具体的に理解する必要がある。特に信用供与、事実の歪曲、名乗り義務、預り金返還義務の要件と、各違反行為の典型例を押さえておくことが重要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「手付分割は信用供与」「電話は名乗ってから」「事実曲げればアウト」「預かり金は必ず返す」で4つの禁止行為を整理。
ビジュアル描写
第47条の2を「消費者を守る15の盾」としてイメージ。各号が盾の1つ1つで、不当な業者行為から消費者を守る構図で記憶。
重要公式
第47条の2＝禁止行為のリスト。違反＝免許取消・業務停止の対象。4つのア～エは全て同条各号に該当。
関連連想
「ア」は信用供与、「イ」は嘘・威迫、「ウ」は名乗り忘れ、「エ」は金を返さない。いずれも消費者を困らせる行為として禁止。
比較表
第1号：信用供与による誘引｜第6号：事実歪曲・威迫｜第8号：電話名乗り欠如｜第11号：預り金不返還。各号とも消費者保護が目的。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点。第47条の2に関する問題は必ず1問以上出題される。
重要度
A:最重要。業務規制の中核条文であり、行政処分の根拠となるため実務上も極めて重要。
出題パターン
- 禁止行為に該当するかどうかの判定問題
- 違反する行為の個数を問う問題
- 行政処分の種類を問う問題
解法・消去法
「消費者保護の観点から不適切か」で判断。業者に有利・消費者に不利益な行為は概ね違反と推測可能。
時間戦略
各記述を第47条の2の該当号に素早く照合。典型パターンを暗記していれば1問2分以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
実務では、広告・勧誘・契約締結・契約後の対応の各段階で第47条の2に触れる機会が多い。特に手付金の取扱いや、電話勧誘時の対応には細心の注意が必要。
実務への影響
違反時は業務停止処分や免許取消の対象となり、業者の存続に関わる。消費者からのクレームや訴訟リスクも高まる。
ケーススタディ
実際に手付金を分割で受け取った業者が業務停止処分を受けた事例がある。また、電話勧誘で名乗らずに勧誘し、苦情につながった事例も多い。
業界関連性
不動産業界ではコンプライアンスの核心。社内研修やマニュアル整備で第47条の2の遵守を徹底することが必須。
ニュース連動
近年は不動産投資の勧誘トラブルが社会問題化。不当な勧誘行為への規制強化が議論されており、第47条の2の重要性が増している。
07よくある間違い
手付の分割受領自体は可能と誤解し、アを違反ではないと判断してしまう。
なぜ間違えるか:分割受領自体ではなく、それを「契約締結の誘引」として用いることが第1号の信用供与に該当すると理解していない。
正しい理解:「信用供与による誘引」の典型例として手付分割を暗記し、勧誘目的かどうかで判断する。
事実を歪めた告知を「営業マンの誇張」と捉え、違反ではないと判断してしまう。
なぜ間違えるか:第6号の「事実を歪めて告げる行為」の重大さを軽視している。威迫・困惑させる行為にも該当する可能性がある。
正しい理解:事実と異なることを告げて契約を急がせる行為は、すべて第6号違反の可能性があると覚える。
預り金の不返還について、経費がかかったなら返還しなくてもよいと判断してしまう。
なぜ間違えるか:第11号は預り金の返還を無条件に義務付けている。経費の有無は関係ないと理解していない。
正しい理解:預り金は「必ず返す」が原則。経費回収は別途契約で定める必要があると覚える。
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