宅建業法 図解
８つの規制（個数問題）の完全図解宅建試験の頻出テーマ「８つの規制（個数問題）」をイラストで解説
８つの規制（個数問題）本試験 4 回出題
ひとことで言うと
宅建試験で頻出の「8つの規制（個数問題）」は、消費者保護を目的とした業者への規制です。クーリングオフ、損害賠償、手付金、瑕疵担保責任、他人物売買、手付解除の制限などを正確に理解し、個数問題に対応できるように対策しましょう。
押さえるべき要点
- クーリングオフの適用要件、期間、効果を理解する
- 損害賠償予定額と違約金の合計が代金の20%を超えてはならない
- 手付金は代金の20%を超えてはならない
- 瑕疵担保責任の免責期間は2年以上でなければならない
- 他人物売買は原則として禁止されている
- 手付解除は相手方が履行に着手するまで可能
- 保全措置が必要な場合と不要な場合を区別する
- 8つの規制は強行規定であり、当事者の合意によっても排除できない
引っかかりやすいポイント
- クーリングオフの適用除外となるケース（事務所での契約など）を忘れる
- 損害賠償予定額と違約金を合算せずに個別に判断してしまう
- 手付金制限を超える場合、買主の承諾があればOKと誤解する
- 瑕疵担保責任の期間を「2年以内」と「2年以上」で混同する
- 他人物売買で重要事項説明をすれば契約可能と誤解する
- クーリングオフの効力発生時期を、到達時と誤解する
覚え方
8種制限は「消費者保護が最優先」。瑕疵担保は「2年未満ダメ、以上OK」、他人物売買は「説明してもダメ、例外のみOK」、手付解除は「期間制限ダメ、履行着手まで」。違約金は「合わせて2割まで」。
関連条文
宅地建物取引業法37条の2（クーリングオフ）、宅地建物取引業法38条（損害賠償額の予定等の制限）、宅地建物取引業法39条（手付の額の制限等）、宅地建物取引業法40条（保全措置）、民法563条（瑕疵担保責任）
過去出題年
2017年・2015年・2014年・2013年
よくある質問
８つの規制（個数問題）の完全図解について
クーリングオフはどのような場合に適用されますか？
宅建業者が事務所等以外の場所で売買契約の申し込みを受け、または契約を締結した場合に適用されます。ただし、買主が自ら申し出た場合や、買主が宅建業者の事務所で契約した場合は適用されません。
損害賠償予定額と違約金の合計が代金の20%を超えた場合はどうなりますか？
超過する部分は無効となり、宅建業者は買主に超過額を返還しなければなりません。
瑕疵担保責任の期間は自由に設定できますか？
宅建業者は、瑕疵担保責任の期間を2年未満に短縮する特約をすることはできません。2年以上の特約は有効です。
さあ、はじめよう
図解で覚えた論点を、過去問で確かめる