権利関係 図解
物権の移転と対抗問題の完全図解宅建試験の頻出テーマ「物権の移転と対抗問題」をイラストで解説
物権の移転と対抗問題本試験 6 回出題
ひとことで言うと
物権の移転と対抗問題は、登記の有無と第三者の関係が重要。無権利者からの取得、通謀虚偽表示、解除、詐欺取消しなど、様々なケースを整理し、第三者の善意・悪意、登記の有無で結論が変わる点を理解することが合格への鍵。
押さえるべき要点
- 無権利者からの譲受人は、登記があっても真の所有者に対抗できない
- 善意の第三者は、通謀虚偽表示、詐欺取消し、解除などから保護される場合がある
- 登記はあくまで対抗要件であり、公信力はない
- 賃借人は第三者に含まれない場合があるが、賃貸人たる地位を第三者に主張するには登記が必要
引っかかりやすいポイント
- 登記があれば常に保護されると誤解しやすい
- 通謀虚偽表示と偽造登記を混同しやすい
- 所有権対抗と賃貸人地位承継を混同し、両方とも登記不要と考える
- 解除の遡及効と第三者保護の関係を混同する
- 94条2項類推適用を無制限に認めてしまう誤解
覚え方
「無権利者からは取れない、通謀虚偽は善意で守る、解除は善意なら登記不要、強迫は善意無過失」。登記の公信力がない日本では、真の権利者が最強であることを基本とする。「登記なくても所有者は強い」。
関連条文
民法177条、民法94条、民法96条、民法545条、民法162条
過去出題年
2008年・2007年・2004年・2001年・1998年・1996年
よくある質問
物権の移転と対抗問題の完全図解について
無権利者からの譲受人は、どのような場合に保護されますか？
原則として保護されませんが、94条2項の類推適用が認められる場合に限り、善意の第三者として保護される可能性があります。ただし、真の所有者には対抗できません。
解除における第三者とは、具体的にどのような人を指しますか？
解除前に権利を取得した第三者と、解除後に権利を取得した第三者で取り扱いが異なります。解除前に権利を取得した第三者は、善意であれば保護されることが多いですが、解除後に権利を取得した第三者に対しては、登記を備えなければ対抗できません。
背信的悪意者は、登記を備えていれば保護されますか？
いいえ、背信的悪意者は、登記を備えていても信義則に反するため、保護されません。
さあ、はじめよう
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