権利関係 図解
賃貸借契約の完全図解宅建試験の頻出テーマ「賃貸借契約」をイラストで解説
賃貸借契約本試験 6 回出題
ひとことで言うと
賃貸借契約は、原状回復義務、転貸借、敷金、留置権、譲渡といった論点が頻出。各論点における要件や例外を整理し、誤解しやすいポイントを理解することが重要。
押さえるべき要点
- 原状回復義務は、通常損耗は含まれず、賃借人の故意・過失による損耗が対象。
- 転貸借には適法な転貸借と無断転貸があり、それぞれ法的効果が異なる。
- 敷金は、賃貸借契約終了時に、未払い賃料などを控除した上で返還される。
- 留置権は、適法な占有中に生じた債権に基づいてのみ成立する。
引っかかりやすいポイント
- 通常損耗も原状回復義務に含まれると誤解しやすい
- 建物賃貸を土地転貸と混同し、無断転貸に該当すると誤解する
- 契約解除前後で留置権の成立要件が変わることを見落としがち
覚え方
「敷金返還は物件返還と同時」、「賃借人の妨害排除は二刀流」、「建物譲渡→敷地権移転→承諾必要」で覚える。
関連条文
民法601条（賃貸借）、民法622条の2（敷金）、民法295条（留置権）、民法612条（無断譲渡・無断転貸）
過去出題年
2020年・2014年・2006年・1997年・1995年・1994年
よくある質問
賃貸借契約の完全図解について
原状回復義務の範囲はどこまでですか？
通常損耗は含まれず、賃借人の故意・過失、または通常の使用を超える使用によって生じた損耗が対象となります。
無断転貸は、常に契約解除の理由になりますか？
無断転貸であっても、賃貸人との信頼関係を破壊するような事情がない場合には、契約解除が認められない場合があります（信頼関係破壊の法理）。
敷金は、賃貸期間中に賃料に充当できますか？
原則として、賃貸期間中に賃借人から敷金の充当を求めることはできません。
建物譲渡の際、敷金はどうなりますか？
原則として、建物譲渡とともに敷金に関する権利義務も譲受人に移転します。未払い賃料がある場合は、その額が控除されます。
適法な転貸借契約において、原賃貸借契約が解除された場合、転貸借契約はどうなりますか？
原則として、転貸借契約は終了しません。ただし、債務不履行を理由とする解除の場合は、転借人に対抗できる場合があります(民法613条)。
さあ、はじめよう
図解で覚えた論点を、過去問で確かめる