宅建業法 図解
広告・契約時期の制限の完全図解宅建試験の頻出テーマ「広告・契約時期の制限」をイラストで解説
広告・契約時期の制限本試験 3 回出題
ひとことで言うと
宅建業法における広告・契約時期の制限は、未完成物件や許可前の物件に関する消費者保護を目的とした重要なルールです。建築確認や開発許可の取得状況、貸借と売買の違い、宅建業者間の取引の適用などを正確に理解する必要があります。違反すると罰則や業務停止処分を受ける可能性があるため、注意が必要です。
押さえるべき要点
- 建築確認が必要な物件は、建築確認後でなければ広告・契約は原則禁止
- 建築確認申請中は「建築確認済み」ではないため、広告・契約は不可
- 貸借の場合、自ら貸主となる場合は建築確認前の広告も可能だが、代理・媒介の場合は建築確認後でなければ不可
- 売買・交換の場合は、自ら・代理・媒介全て建築確認後でなければ広告・契約は不可
- 開発許可が必要な物件は、開発許可後でなければ広告・契約は原則禁止
- おとり広告は、実際に物件が存在しても販売意思がない場合は違法
- 宅建業者間の取引でも、未完成物件に関する売買制限（宅建業法33条）の適用除外はない
引っかかりやすいポイント
- 建築確認申請中と建築確認済みの混同
- 貸借における自ら貸主と代理・媒介の区別を忘れる
- 実在する宅地なら広告可能と誤解する（おとり広告の概念の欠如）
- 広告は可能だが媒介は不可という部分的制限を誤解する（両方とも禁止の場合が多い）
- 停止条件付き契約を未完成物件と混同する
- 宅建業者間取引でも33条の適用除外はない
覚え方
「建築確認は済んでから広告開始」と覚える。貸借は「自ら貸主は自由、代理・媒介は確認後」で区別。売買・交換は「全部確認後」。建築確認前・開発許可前・おとり広告は「3つのダメ」。33条は工事の話、停止条件は権利の話。
関連条文
宅地建物取引業法 第33条、宅地建物取引業法 第36条、宅地建物取引業法 第47条 （誇大広告等の禁止）、宅地建物取引業法 第65条 （業務停止処分）
過去出題年
2015年・2007年・1999年
よくある質問
広告・契約時期の制限の完全図解について
建築確認申請中の物件の広告は、どのような場合に可能ですか？
原則として、建築確認申請中の物件の広告はできません。建築確認が済んでから広告を開始する必要があります。
貸借の場合、自ら貸主であれば建築確認前の広告が可能とのことですが、どのような場合に適用されますか？
宅建業者が自ら所有する物件を賃貸する場合に、自ら貸主として建築確認前の広告が可能となります。ただし、他の宅建業者に代理・媒介を依頼する場合は、建築確認後でなければ広告できません。
宅建業者間の取引でも、建築確認前の物件の売買は禁止されますか？
未完成物件に関する売買制限（宅建業法33条）は、宅建業者間の取引であっても適用されます。ただし、停止条件付き契約など、権利に関する取引は例外となる場合があります。
開発許可が必要な土地の場合、広告・契約の制限はどのように適用されますか？
開発許可が必要な土地の場合、原則として開発許可後に広告・契約が可能となります。開発許可申請中の段階では広告・契約はできません。
停止条件付き契約と未完成物件の売買の違いは何ですか？
未完成物件の売買は、文字通り工事が完了していない物件の売買を指します。一方、停止条件付き契約は、既存の建物に対して、ある条件が成就した場合に権利が移転するという契約です。停止条件が成就するまでは、売買契約の効力は発生しません。
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