権利関係 図解
虚偽表示の完全図解宅建試験の頻出テーマ「虚偽表示」をイラストで解説
虚偽表示本試験 5 回出題
ひとことで言うと
虚偽表示は、表意者と相手方が通謀して行う意思表示であり、善意の第三者には対抗できません。第三者保護の要件（善意無過失、登記など）を正確に理解し、過去問や判例を通して知識を定着させることが重要です。
押さえるべき要点
- 民法94条2項の第三者は、虚偽表示の当事者から法律上の利害関係を取得した者に限られる
- 第三者保護の要件は善意無過失であり、善意だけでは足りない
- 転得者は、直接の相手方（中間者）の善意悪意に関わらず、自身が善意であれば保護される
- 第三者相互間では、民法177条の対抗要件（登記）で優劣が決まる
引っかかりやすいポイント
- 賃借人も94条2項の第三者として保護されると誤解する
- 善意の要件と第三者該当性の要件を混同する
- 転得者保護で中間者の悪意が転得者に影響すると誤解する
覚え方
「94条2項の第三者＝物権ゲット者」、転得者は「善意のみで保護、中間者は関係なし」と覚える。94条2項の善意は「無過失とセット」、第三者同士は「登記勝負」
関連条文
民法94条、民法177条
過去出題年
2015年・2012年・2000年・1995年・1993年
よくある質問
虚偽表示の完全図解について
単なる債権者は、民法94条2項の第三者に該当しますか？
いいえ、単なる債権者は、虚偽表示の当事者から法律上の利害関係を取得した者とは言えないため、第三者には該当しません。
虚偽表示の第三者保護を受けるには、必ず登記が必要ですか？
94条2項の適用自体に登記は不要です。しかし、第三者相互間の権利関係は、民法177条の対抗要件（登記）で決まります。
転得者が保護される場合、中間者の事情は考慮されますか？
転得者が保護されるかどうかは、転得者自身の善意無過失のみで判断されます。中間者の事情は一切考慮されません。
抵当権設定登記がされている場合、94条2項の第三者に該当しますか？
はい、抵当権設定は外観を信頼して新たに権利を取得するので第三者に該当します。善意無過失であれば94条2項で保護されます。
さあ、はじめよう
図解で覚えた論点を、過去問で確かめる