権利関係 図解
転貸借の完全図解宅建試験の頻出テーマ「転貸借」をイラストで解説
転貸借本試験 5 回出題
ひとことで言うと
転貸借は、賃貸人・賃借人・転借人の三者関係を理解することが重要。債務不履行解除と合意解除で転借人への影響が異なり、賃貸人の転借人に対する催告義務や事前通知義務はない点を押さえよう。
押さえるべき要点
- 賃貸人が賃借人の債務不履行により賃貸借契約を解除する場合、転借人に対抗できる。
- 賃貸人は、転借人に対して催告義務を負わない。
- 賃貸人が賃借人の債務不履行を理由に解除する場合、転借人への事前通知義務はない。
- 合意解除の場合、原則として転借人に対抗できない（ただし、債務不履行解除権がある場合は対抗可能）。
引っかかりやすいポイント
- 合意解除は常に転借人に対抗できないと誤解しやすい。
- 債務不履行解除権の存在という要件を見落としやすい。
- 転借人も建物を使用しているため催告が必要と誤解する。
- 合意解除と債務不履行解除の転借人への効力の違いを混同しやすい。
覚え方
合意解除でも債務不履行解除権があれば転借人に対抗可能 → ゴーイ（合意）でもサイム（債務）があればタイコー（対抗）。催告は契約当事者のみ！転借人保護は613条の直接請求権。解除時の事前通知なしで債務不履行解除OK！
関連条文
民法613条、民法541条
過去出題年
2020年・2016年・2011年・2004年・1998年
よくある質問
転貸借の完全図解について
賃貸人が賃借人の賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除する場合、転借人は賃料を代わりに支払うことで解除を防げますか？
賃貸人は、転借人に代払い機会を与える義務はありません。賃料不払いを理由とする解除は、転借人に代払い機会を与えなくても有効です。
賃貸人が合意解除をした場合、転借人は常に保護されますか？
原則として、合意解除は転借人に対抗できません。しかし、賃貸人に賃借人の債務不履行を理由とする解除権が既に発生していた場合、合意解除であっても転借人に対抗できます。
転借人は、賃貸人に対してどのような権利を持っていますか？
民法613条3項に基づき、転借人は賃貸人に対して、転貸借契約に基づいて賃借人が負う義務を直接請求することができます。例えば、建物の修繕義務などです。
賃貸借契約が期間満了で更新されない場合、転借人はどうなりますか？
転貸借契約も賃貸借契約と運命を共にします。賃貸借契約が終了すれば、転貸借契約も終了します。ただし、賃貸人は転借人に期間満了の通知をする必要があります (借地借家法34条)。
さあ、はじめよう
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